中国人去海外做房东
- 来源:小康
- 关键字:中国人,海外,房东
- 发布时间:2011-06-14 10:13
文｜中国全面小康研究中心张旭
距悉尼市中心20分钟车程靠海社区，90平方米两居室公寓期房，家具、电器、厨卫设施俱全的精装修并赠一个车位，楼内健身房、游泳池免费供住户使用，售价约60万澳元（约合411万元人民币），最多可从悉尼当地银行申请约70％的贷款……
这套典型的悉尼公寓，与北京、上海等中国大城市的房价相比，也不便宜。“但是澳洲的房产一直在稳步升值，房价大约七到十年就可以翻一番。”在北京销售此楼盘的某地产公司销售员向《小康》介绍说。
这样的说法，至少就莉莉·顾（LilyGu）的经验而言可以成立。1990年代末，移民到悉尼的顾女士花30万澳元买了一栋三室两卫两车位、土地面积约700平方米的独立别墅，如今，这栋别墅的市价已升至70万澳元；而另一套购于1990年代末的两室一卫一车位、建筑面积75平方米的单元房，当顾女士在2009年卖出时，价格也从买进时的18万澳元涨到了40万澳元。
股市风险太大，投资房产限制太多，于是近年来，一些希望收入尽快增加的中国人将目光投向了海外房地产市场。
中国人的海外购房实践大约始于十年前，不过那时的购房者还多为移民人士，且购房多为自住。目前，更多的人还是将海外购房视为纯粹的经济行为。在《小康》杂志社2011年5月进行的一项调查中，近四成参访者表示，他们考虑海外购房的目的是投资。因此，“海外购房的程序”、“可能存在的风险”，特别是“房产的保值、增值情况”就成了人们更希望了解的事情。
澳大利亚：增值没有统一规律可循已是澳大利亚公民的莉莉·顾（LilyGu）觉得，如果不求短期暴富，那么在悉尼投资房产还是能赚到钱，而在澳大利亚买房的程序，其实也算不上麻烦——到地产中介或开发商那里找自己想要的房子，决定买时付合总价10％的定金，然后在律师的指导下签订、交换合同并缴纳印花税，拿到房产合同时再付10％的房款，此后大约6周内付清余款；如需贷款则由律师帮助向银行申请，其间法律和程序方面的事情全交律师处理，购房者则需为律师提供的各项服务支付约1000澳元的费用。
然而对于非澳籍人士而言，另外一些细节就需特别注意。
比如根据澳大利亚的政策，非澳籍人士在澳购房，若非用于自住则只能选择期房或新房，而这又牵涉印花税率的区别。北京一家澳大利亚房产公司的投资顾问李先生介绍说，房屋印花税率在澳大利亚各州有所不同，但大体在3％至5％之间。购买期房通常可以根据付款时的工程进度享受不同比例的印花税减免优惠，而新房的印花税则需全额缴纳。
非澳籍人士向澳大利亚银行申请房贷，目前最多可获约70％的款额，但并不是所有银行都可为外国人提供房贷，这意味着最幸运的外国购房者至少也要交约30％的首付。由于澳大利亚政府将在2011年7月调整移民政策，银行的房贷政策届时可能也会有所改变，“保守估计，以后大概最多能贷50％。”李先生说，“但银行在这个范围内究竟批准多少，还要看申请人所购房产的价值及其在国内的收入和财产情况。”
澳大利亚的房贷利率不低，多数银行都在7％以上，不过在还贷的最初二到五年里，银行大都允许借贷人只还利息不还本金。“很多人在卖房时才还本金。”顾女士说，“这样还款压力会小一些。”
在卖出房子赚回本金之前的若干年里，投资者显然还要租出房子赚出利息。对于悉尼的房屋租赁行情，顾女士比较乐观，“现在悉尼的房子非常容易出租，每年租房的收益大概是房屋总价的4％到6％。”顾女士用她曾有的一套两室一卫一车位、面积68平方米的单元房举例说，“九十年代末12万澳元买进，租金每周160澳元，2009年30万澳元卖掉时，租金涨到每周300澳元。”
对于外国投资者来说，房屋出租事宜可委托当地的地产中介办理，事实上，澳大利亚的很多地产开发商本身也为业主提供包租服务。业主将每年所获租金的约6％作为服务费交给地产中介或开发商，后者则负责经营物业出租并保证业主获得一定比例的收益。
在介绍上述租赁业务时，悉尼当地一家地产开发公司的销售人员表达了与顾女士类似的乐观，但就“悉尼房价七到十年翻一番”的说法，这位销售员却比同做悉尼地产生意的北京同行谨慎得多。“增值没有统一规律可循，2010年悉尼有些地方的房价涨了20％，有些地方却跌了。”这位悉尼当地的销售员说，“澳洲的房子总体是在增值，但没人敢担保未来，要看经济发展的总体情况。”
加拿大：“大麻屋”决不能要“如果完全听信中介的话，那就存在风险。所以我买房子的时候，有些信息还要自己去收集。”十年前移民加拿大、目前已在当地拥有6处房产的托尼·刘（TonyLiu）这样总结他的经验。
2001年，刘先生全家移民至温哥华，并花53万加元购买了一栋700平方米的精装修独立别墅。当时，人生地不熟的刘先生只能完全依靠地产中介，不过，那次买房倒没给他带来什么风险，毕竟2009年卖掉这处房产后，刘先生拿到了80万加元（目前约合535.7万元人民币），只是因为有了后来做房产交易的丰富经验，刘先生才觉得第一次买房时，自己对很多细节都不够了解。
“后来买房，我基本不看报纸和中介的数据，因为分不清哪些内容含有‘水分’。”刘先生说，他现在更愿意相信一个名为“Realtor.ca”的网站（www.mls.ca），因为这个网站记录了加拿大几乎所有房屋的交易信息且非常准确。“中介给501室的报价是16万，网上显示601室前些天卖了15万，我马上就知道中介报高了。”
对于缺乏经验因而提问甚少的购房者，有些信息中介公司未予积极告知也是常事。“但是这些信息对投资者来说可能很重要，”刘先生说，“比如房屋本身和屋内设施的维修情况。”
事实上，加拿大的一些公寓楼会被定期粉刷墙面，施工时，每位业主要为此支付上千加元。由于气候原因，加拿大的别墅屋顶需按时清理、更换，“瓦顶要求两到三年用高压水龙头清洗一次，五到六年大力清洗一次；木顶有的五年换一次，有的七年换一次，不换不行。”刘先生介绍道。此外，根据加拿大的相关规定，家庭厨房的煤气设备用过六到十年后必须整体更新。
“如果买房的人不问，中介一般不会告知这些潜在的支出，”刘先生说，“不过房屋的维修记录在‘mls’网上都会公布，买房之前，这些事应该了解。”
刘先生的另一点重要经验是，“大麻屋”决不能要。据刘先生介绍，种大麻在温哥华属于“被警察抓住最多罚款了事”的“半合法”行为，所以就有人专门在别墅房中种植大麻。这种“大麻屋”的水路、电路需经特殊改造，以此确保大麻生长所需的温度、湿度和光照。“种大麻对房子的破坏特别厉害，‘大麻屋’一旦接手就会非常麻烦，所以即使价格低些也不能买。”刘先生说这是温哥华很多人购房时的铁律。
虽然在告知潜在支出及风险信息这件事上，地产中介不见得有多主动，但就服务而言，刘先生觉得中介还是值得借助。初到加拿大时，刘先生也曾想过找开发商或房主“直接商量”，但他后来发现，通过地产中介与开发商联系的购房者和他这种“直接商量”的买主最终所付的房款完全相同，但前者的房款中却包含了付给中介的服务费。“那为什么不去找中介？其实加拿大的地产中介能办很多事，比如帮你计算怎样付款更合算，或者开车带你去各处看房。”
与地产中介一样不可或缺的是律师和会计师。
在加拿大的房产交易过程中，但凡涉及钱的环节都必须有律师存在。
“买卖双方各有一个律师，买方把支票交给律师，卖方从律师那里拿支票。
没有律师，交易程序不能进行。”在刘先生看来，律师们的服务也的确“到位”——如果买卖的是二手房，律师们会把交易当月买卖双方各自应付的水电费都算清楚。
加拿大与房产相关的税收比较复杂，以至非专业人士很难算清如何交税才能既不违法也不吃亏。“政府每年会对房子的价格进行评估，然后根据评估价格确定房主当年应交的地产税税率”，由于除此之外，还有因房屋出租收益产生的个人所得税以及各种免税项目，刘先生自从事房产交易之初就不得不把所有税务问题交给会计师处理。“我的会计师收费很高，但有人只给会计师25加元也能办事。”刘先生说。
美国：路程相距五分钟，房价相差十几万
深得刘先生信任的“mls”网站其实还有个美国版本（www.mls.com），对于准备在美国投资购房的人来说，这个汇集了美国地产中介公司信息的数据库显然也应善加利用。只是美国“mls”网上的房屋维修记录，并不像在加拿大那样意义重大，因为在美国，房屋设施是否更换完全取决于房主，比如莉莉·王（LilyWang）自2002年买房至今就从没整体更换过屋顶。
王女士的别墅位于明尼苏达州明尼阿波利斯市（Minneapolis），房屋面积约500平方米。买房之后，王女士时常会关注一下美国的房市行情，这倒不是为了寻机出售，而是因为美国政府每年也会对别墅价格进行评估，并据此确定房主该交多少地产税。最近一轮房价下跌开始后，王女士本以为地产税会随之减少，但事实令她沮丧，“这两年我交的地产税额度没什么变化。”在王女士看来，“收税是因为要用钱，房价跌了政府还是要用那么多钱。”2010年，王女士缴纳了近9000美元的地产税，她说她并不指望能在2011年少交一些。
不过美国的地产税政策也是因地而异。家在洛杉矶钻石吧市（DiamondBar）的伊莱恩·曹（ElaineCao）就认为她所交的地产税还算合理。“我们这边的地产税有点‘济贫不劫富’的意思。”曹女士说，据她所知，有人在几年前美国房价较高的时候花60万美元买的房子，最近根据政府的评估只值40万美元，于是政府就按照40万美元的标准征收地产税。而曹女士家那栋房屋面积约140平方米的独立别墅，在2001年购买时价值24.3万美元，她清楚地记得当年所交的地产税是2400美元；2010年，这栋别墅的市价已经涨到约49万美元（目前约合318.6万元人民币），而她所交的地产税为3200美元。“对于增值的房产，政府不会仅仅依据时价征税，但如果有人以49万美元买了我的房子，那新业主就要按49万美元缴地产税。”曹女士说。
鉴于不少地方的房价仍在下跌，曹女士觉得目前在美国投资买房的确是不错的机会，而据她的经验，“华人在洛杉矶买房，其实最看重的就是学区。”
事实上，在美国，位于好学区内的房产确实能因学区本身保值、增值——所谓事实，就是曹女士家位于好学区内的别墅目前价值49万美元，而在距她家不到五分钟路程的普通学区里，同样别墅的售价约为35万美元。“所以在这边买房的时候，中介一般都会说明房子周边的学校情况，甚至连学校的排名成绩都会告诉你。”
不过学校也会给业主造成一些额外支出，这样的额外支出通常会体现在地产税里。据曹女士介绍，两年前，她家所在学区的中学准备翻新，市议会遂通过议案，决定提高居民的地产税以资助学校。“大概每年也就多交200美元，要持续交上几年，”不过曹女士以为，“如果在好学区做房产投资，这点钱大概也不算什么。
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