“金九银十”难出现 楼价下跌不明显
- 来源:投资者报
- 关键字:金九银十,楼价,房地产,调控政策
- 发布时间:2011-09-13 15:21
进入9月份，新一轮二三线城市限购潮已然来袭，楼市“金九银十”不容乐观。
大多开发商没实施降价促销
往年，在临近年末的“金九银十”销售黄金期，开发商往往会普遍促销。但《投资者报》通过调查发现，今年大多开发商明确表示9月份并没有降价促销，尤其是二线城市。
阳光壹佰置业集团一位负责天津项目的销售总监告诉《投资者报》记者，其天津的楼盘卖得火爆，现在只剩十几套尾盘了。并明确表示眼下没有降价的意愿。
另据其内部人士透露，阳光壹佰在北京没有新开楼盘，其项目集中在天津、沈阳等这样的二线城市，并且销售情况不错。
无独有偶，杭州滨江房地产集团董秘李渊也向《投资者报》记者表示，其杭州城区中心的万家新楼盘，正以2.2万～2.3万元/平方米热销，并称“我们的楼盘性价比高，暂时没有降价优惠”。
对于上述现象，莫尼塔投资公司也进行了实地调研，其房地产分析师施琪表示，他在调研过程中发现大多开发商虽然表面不承认降价，但实际上已实施了降价促销活动。
而不承认降价的背后是一些开发商担心会影响到其二期项目的销售，因为在一期项目中均以高价售出，而该二期项目的新楼盘价格一旦低于一期，自然会引起一期的购房者不满。近期，北京就发生了多起降价楼盘遭遇前期业主维权的案例，尤以华业地产在通州的华业东方玫瑰项目突出。
另外，记者调查发现，还有一些开发商开工意愿低迷，本来8月份开工的项目推迟至9月份，比如强佑与华银地产。
9月5日，记者走进了位于海淀区八达岭高速清河桥西侧的北京强佑房地产公司开发的清河新城项目。当记者向售楼人员问及该项目的5号楼原本定在8月底开盘，至今为何未开盘时，得到的答案是“该项目已被推迟至9月份开盘，不过具体9月什么时候，尚未可知”。可见，其开工愿意目前也不强烈。
推迟开盘的还有华银地产。当记者致电该公司销售经理吴征烨时，他告诉记者该公司项目还尚未开盘。
为此，新开工意愿低迷，地产投资的进一步下滑在所难免。
最低折扣九八折
当前开发商降价意愿不明显，即使有折扣，大多也表示最低折扣也只能是九八折。
上述阳光壹佰与滨江房产的两位负责人也表示，即使优惠也只能是九八折，但还有条件。阳光壹佰需要向公司申请，而滨江房产是一次性付清全款。
对此，施琪表示自己在调研中也发现，大多开发商都实施九八折，不会明显公布折扣，除非像保利的杭州新楼盘，为了在年底前能快速回笼资金，或者变相促销以达到其广告效应的目的。
值得一提的是，今年以来银行不断缩紧房地产信贷，可谓贷款无门，而开发商又不准备降价促销，那么房企资金不会面临断裂？
来自莫尼塔8～9月的调研结果显示，开发商的现金流状况开始快速变得紧张，特别是在8月调研中，70%的受访开发商的现金流状况都在环比变差；而9月调研中，开发商对交易量反弹的预期使得其对现金流状况的判断略有好转，但是依然有一半以上的受访开发商的现金流水平环比在进一步变差。
另外，《投资者报》数据研究部统计中报发现，上市公司大多面临“钱紧”的问题，在研究的1556家上市公司中，上半年719家公司的现金流净额为负数，占比达46%。
对此，施琪表示，紧缩的房地产政策是一个显效的过程，其负面效应会慢慢体现，但由于过去两年开发商的销售业绩不错，其大多数开发商的资金较充裕，“根据我们的调研发现，大部分房企资金明年都不会出现太大问题，其现金流能维持到明年年中或年底”。
近日，有报道称，龙头房企万科近期在土地市场上频频出手，9月前后的一周时间内，在北京房山、丰台、大兴连拿3块土地，大型上市房企的资金显然更为充裕。
不过，有些房地产企业，尤为中小房企，现在的情况可能是资金链紧而未断，但随着房企负债和存货双双激增，现金流将愈发枯竭。
截至8月底的年报数据显示，全部124家房地产上市公司存货10281.9亿元，同比增长39 %；总负债11681.3亿元，同比增长39%。
同理，来自莫尼塔7～9月的调研结果还显示，开发商的库存还在进一步快速上升，且9月的调研中，尽管开发商高度一致性的预期交易量会出现环比反弹，但同时也有73%的受访开发商认为库存还会进一步增长。
价格调整或有限
9月楼市交易量反弹与价格下跌同时出现是大概率事件，毕竟开发商对9月楼市交易量环比回升的一致性预期非常之强，其中供给增长与价格调整同时带来需求的恢复性反弹是主要原因。
可见，价格调整是大势所趋。不过，即使调控政策没有丝毫的松动迹象，成交量的不断缩水也使得房价下行压力加大，但或许我们对房价调整幅度不要报太大期望。“根据我们的调查，开发商不会大幅度降价，估计只是实行微调，下降幅度也就在5%～10%。”施琪说。
“北京房价不可能降很多。”北京一位房地产开发商也告诉《投资者报》记者。
不过，种种迹象表明，国家对房地产的调控力度可能会继续加码。住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹近来在2011 博鳌房地产论坛表示，房地产信贷未来还会收紧，新型金融业态有利地产转型。
中国银监会主席刘明康日前接受媒体采访时也表示，各银行业金融机构要严控新增风险。同时，坚持重点盯防房地产贷款和以房地产作抵押贷款中的风险，对存在土地闲置超一年的，商业银行一律不得发放新开发项目贷款。
在楼市调控政策持续高压下，房价拐点可谓渐行渐近。
《投资者报》记者 谭志娟
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