房企盈利排行：三项竞争力成就“小胜大”
- 来源:投资者报
- 关键字:房企,盈利,竞争力
- 发布时间:2011-09-13 15:36
结合2011年中报业绩，《投资者报》按照申银万国一级行业分类，对121家A股上市房企上半年的净资产收益率进行了排名，以此来比对上市房企的盈利能力。
结果显示，第一，房企净资产收益率普遍下降，平均值比去年同期下降0.39%，原本收益丰厚的房地产行业综合排名倒数第三。第二，地产业原有格局已然生变，财大气粗、重金囤地的龙头房企不一定是常胜将军，而部分名不见经传的二三线地方房企优势却逐渐突出。排名前十的公司中有九家是地方房企，而“招保万金”中的金地集团却掉落至第61名。
70家公司净资产收益率
低于银行存款
由于净资产收益率（ROE）是衡量上市公司盈利能力最直接也最有效的指标，反映了股东的收益水平，用它评价上市公司业绩，可直观了解公司投资价值，即企业净资产的运用所带来的收益。因此此次地产公司排名以此为指标，且扣除了非经常性损益。
基于这一理念，《投资者报》认为，可将房地产公司的盈利能力分解为三部分，一是销售净利率衡量的营业收入能力，二是以资产周转率衡量的运营能力，三是以权益乘数衡量的房企财务杠杆。从排名结果也可看出，在地产弱市中，房企取得较好业绩主要就是靠这三项竞争力：较高的周转率、良好的销售净利率和相对合理的资产结构（权益乘数）。
通过对中报数据计算得出，2011年上半年总共有121家在A股上市的房企可进入净资产收益率的统计口径，这些公司的平均净资产收益率为2.76%。而去年同期，这一数值为3.15%，这意味着，2011年上半年上市房企平均ROE同比下滑12.4%。
排在榜首的是深物业A，上半年ROE为29.19%。冠城大通和荣盛发展分列第二和第三，上半年ROE分别为16.14%、12.30%。另外三家ROE超过10%的公司分别是世联地产、珠江实业和顺发恒业，ROE分别为11.75%、11.58%和10.31%。
也就是说，从排行结果看，今年上半年只有6家房企的ROE处于10%以上，在全部地产公司中的占比仅5%。与去年同期相比，这一数字明显减少，2010年上半年ROE超过10%的房企共有16家，占全部地产公司的比例为13%。无论是数量还是占比，都高于2011年上半年。
房企收益率的下降与此轮调控和限购政策直接相关。北京中原地产发布的报告显示，根据全国房地产新建商品住宅指数，上半年所有限购城市同比上涨平均值为4.04%，非限购城市平均上涨4.89%，限购城市的房价涨幅低于非限购城市。
由此可见，限购城市的成交量明显萎缩，投机投资需求明显被挤压出市场，这对地产公司销售业绩形成直接冲击。受此影响，原本收益丰厚的房地产行业今年上半年成为综合排名最差的三个行业之一。
《投资者报》目前对上半年全部A股上市公司的营业收入、毛利率、净利率以及现金流净额分别进行评分，并将上市公司按申万一级行业分类，结果显示，房地产行业排名倒数第三，得分仅18.6分，远低于排在第一名的交通运输行业得分（24.4分），仅好于排名最后的信息服务和信息设备两个行业。
另一个值得忧虑的数据是，在121家房企中，有多达70家公司上半年的ROE低于当前3.5%的一年期银行定期存款利率，还有28家公司ROE为负数。排名最后的实达集团上半年ROE为-13.33%。
龙头企业排名分化
值得注意的是，保利地产、万科和金地集团三家全国性规模化扩张的房企2011年上半年净资产收益率出现了分化。其中，保利地产较高，ROE为9.09%；万科ROE为6.52%；金地集团是三家中ROE最低的，为2.53%。
与此同时，在121家上市房企中，这三家大牌房企的排名也不靠前。其中，保利地产排第10名，万科排第28名，金地集团从2010年同期的第25名降到2011年的第61名。
多名分析人士对《投资者报》表示，这种规模扩张的公司是典型的“顺周期企业”，高峰期的高价大肆购地和低谷期的快速去存货勾勒出这些企业的成长曲线。如果这些企业能够保持对行业周期的敏感度和灵活性，则足以维持财务安全，但是却必定难以创造高回报率。
事实上，排名较后的金地集团也折射出近年来净资产收益率低的窘境。从近年财报看，金地的年化净资产收益率大多处于15%以下，去年也只有15.24%。其投入资本回报率则更加糟糕，不到10%。
对于和海外基金以及国内信托公司大规模合作的金地集团而言，“地产＋金融”的模式本应该要求较高的回报率，但金地集团个位数的投入资本回报率难以让投资者满意。
而保利地产之所以上半年ROE排第10名（去年同期排在30名以外），却是因为其影响盈利能力的三个竞争力中都表现较好，尽管其0.09次的总资产周转率只能算中等偏上的水平，但其销售净利率和权益乘数较高。18.33%的销售净利率排在第11位，5.29的权益乘数更是排在全部房企的第四名。不过这也表明，其ROE较高的同时，资产负债也相对偏高。
二三线房企称王
对于任何一个企业，周转率和利润率总是驱动回报的两大核心要素。这也是为什么连伟大的杰克？韦尔奇也要亲自关注和参与GE存货周转的提升。从房企排行结果看，业绩好的公司也印证了这一定律。
ROE排名前十的房企中，有九家是地方房企，而招牌房产龙头“招保万金”的排名出现了较大分化，保利地产排在第10名，但金地集团远远地排在了第61名。
这表明，在调控的背景下，地产行业原有格局发生了变化，一些财大气粗的龙头房企排名靠后，而一些扎根于二三线城市的地方房企却抢了风头。
造成这一结果的原因不外乎两个，一是二三线城市限购政策7月份才提出，目前还在酝酿执行，上半年二三线城市不限购，对当地的房企业绩影响小，而大房企受限购的影响明显。另一个更为重要的原因是房企本身的特点和策略。
部分二三线城市房企由于项目相对集中于当地，上半年几乎不受调控影响。因此，在影响地产公司盈利能力的三个要素中表现更加灵活，要么通过提高销售净利率来提升营业收入能力，要么通过加快资产周转加强运营能力来达到业绩提升的目标或者通过调整权益乘数来调节财务杠杆。
排在榜首的深物业A就是此类公司的典型。公司2011上半年的ROE为29.19%，这家由深圳国资局绝对控股的典型地方房企之所以取得如此高的净资产收益率，既与其上半年的销售业绩大增有关，也与其较高的周转率有关。
中报显示，深物业A上半年实现营业收入11.47亿元，同比增长64.4%，实现净利润3亿元，同比增长136.4%，基本每股收益0.5元，每股净资产1.97元。净利大幅增长是由于公司上半年结转了位处深圳市皇岗口岸片区一个针对高端客户群的项目，毛利率较上年同期提升了37.7个百分点至68.3%，而去年同期，公司结算的是毛利率相对较低的尾盘项目。
由于深物业A这部分营业收入和净利润都不包括非经常性损益，因此，净利大幅增加使得公司上半年实现了26.06%的销售净利率，这一水平远高于上半年121家房企销售净利率18.27的平均值，在全部上市房企中排名第一。
除销售净利率外，深物业A的周转率也值得称道，上半年公司总资产周转率为0.39次，而上半年121家上市房什总资产周转率的平均值为0.11次，公司总资产周转率是平均值的三倍多，周转率在全部房企中排名第三。
排名第二的冠城大通尽管上半年销售净利率只有9.24%，远低于深物业A，也远低于上半年房企销售净利率18.27%的平均值，但却在总资产周转率上一马当先。若将从事地产中介的世联地产排除在外，冠城大通上半年0.44次的总资产周转率在上市房企中排名第一，是全部上市房企2011年上半年总资产周转率平均值0.11次的四倍整。
《投资者报》记者 赖智慧
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