万科：启动冬天模式

　　“宁可踏空，也不冒进。”这是董事长王石很早就为万科定下的基调，也是万科能够在中国楼市这样一个典型的政策市中始终保持行业老大的关键。

　　近期，行业“老大”万科领衔降价。北京万科海悦城原总价60多万元的房子降到43万元，上海尚源楼盘直接打出“七折促销”牌。

　　人们惊呼，连万科也降价了，看来开发商的冬天真的来了。

　　其实，有心关注万科的会发现，如果将因资金紧张，以求降价换量的房企称之为典型“快跑”的话，那么万科应该属于非典型。因为快进快出是其一贯策略，无论市场好坏。

　　万科曾因此而蝉联全国住宅销售冠军宝座，也曾因此而在2009年连续几个月踏空广东楼市。

　　与面子无关

　　12月初，万科史无前例地启动了一场涉及14城市10亿房源的网游行动。在万科V购平台，消费者将能享有传统销售中无法得到的优惠。包括买房专享超亿元优惠、一元起拍最高150万优惠、轻松赢首期、1年免费住万科等。

　　有人分析称，这是万科网下卖房困难，把大批房源搬到网上，为降价找更合理的理由，是为了顾全自己的“面子”。

　　此种说法有失公道。首先，虽然随着调控力度的加大，万科的销售速度有所减缓，但据其三季报显示，前三季度万科累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，同比分别上升39.9%和35.9%，与担心不能完成年度销售目标的众多同行相比，万科显然要轻松很多。

　　其次，万科不仅网上购房优惠，网下卖房同样有打折。11月下旬，上海万科新盘“尚源”打折售楼，其85万元低总价房开盘当天售罄。而在不久之前，上海万科清林径与深圳万科清林径也都曾推出特价房。

　　另外，虽然万科否认外界流传的全线降价的说法，但是万科的定价策略是“以什么样的价格能够卖出60%的房子”，而不是业界常见的“以某一价格能够卖出多少房子”，这说明它的定价策略从来都是顺势而为，而不是死守价格不放松。

　　储量充足

　　受益于快进快出的销售策略和谨慎的投资策略，在行业资金整体趋紧的背景下，万科仍然保持了良好的资金状况。

　　其三季报显示，万科持有货币资金339.0亿元，远高于短期有息负债的总和237.8亿元。万科净负债率为30.29%，继续保持在行业低位。剔除预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为35.61%，且有息负债中54.23%均为长期负债，财务结构安全稳定。

　　在同业投资意愿和投资能力普遍减弱，纷纷放缓甚至停止新房开工步伐的时候，万科已经在前三季度完成了全年计划开工面积的85.7%，完成年初计划基本无悬念。

　　当然，万科能够快跑成功，与其产品定位也有极大关系。据了解，万科的产品主要以中小户型为主，以装修房为主，面向自住客户，受调控政策影响相对较小，所以销售情况可以明显好于市场整体。

　　练好身体好过冬

　　“2012年将是地产行业的过冬年。”这是万科总裁郁亮对楼市走向的最新判断。为此，万科已经定下了明年的经营策略，“启动冬天模式”。

　　据郁亮介绍，所谓冬天模式，就是要现金为王，现金流比利润率更重要；卖楼要更积极一点；要更谨慎地买地，不能买错地；管理要围绕冬天模式来运营，要开源节流。

　　楼市已经进入下半场，市场不同，开发策略也应该不同。郁亮表示，“上半场的策略是为普通人盖好房子，而下半场的策略应该是盖有人住的房子。”

　　文/《小康·财智》记者 刘彦华