房产开发商转型：从香港范儿到美国范儿

　　“如今的上海楼市，比气温变化还要快。”面对上海楼市从3月回暖，到4月降温，再到5月反弹，上海一家房地产企业的销售总经理李耀平感叹说。尽管已在房地产行业浸淫20多年，如今楼市的风云变幻，还是让他有雾里看花的感觉。

　　“3月回暖之后，大批开发商及二手房东就转变了以价换量的态度，甚至开始涨价，4月楼市成交明显下跌说明情况还没有我们想象的那么乐观。”这让正捂盘的李耀平难免忐忑，害怕楼市回暖再生变数。

　　上海五一房展会的第一天，参展规模与参观人数都比2011年房展会时大有改观，李耀平稍微松了一口气，“虽然有8折和总价立减20万这样的优惠楼盘，但都是针对特价房源，一般都不超过10套，说明上海的开发商对后市看法基本形成一致，不愿再进一步以价换量。”

　　不过，他更担心开发商的过于乐观。

　　几天之后的统计结果不出所料：4月29日到5月1日，上海新建商品住宅成交价虽然同比上涨了13.1%，但累计成交417套、4.84万平方米，同比却分别下跌了33.7%和27.2%。

　　“高端一点的购房者，重新进入僵持与观望。”工行率先取消首套房8.5折优惠政策，更加剧了他的担心。

　　没几天，情况又发生了转机。21世纪不动产的统计数据显示，2012年5月前13天上海新建商品住宅成交34.2万平方米，较4月份同期提升48.1%。

　　最后大赚一笔的机会

　　数据显示，进入5月后，上海楼市连续2周的楼市供销比值皆低于1，即供不应求的状况再度出现。 5月7日到13日的一周内，上海新建商品住宅合计成交1751套、20.1万平方米，环比分别提升34.3%、31.1%。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉《瞭望东方周刊》，5月7日到13日，上海出现了一个内环内的新增供应项目，但实际推出房源只有7套，而且预售报价高达6万～6.8万元/平方米，而该楼盘前期房源中的二手房报价只有3.5万～4万元/平方米。

　　另外，这一周上海推出的10大住宅项目，全都是小体量批次，3万平米以上的新推项目仅有1个，供应低于1万平米的项目则多达5个。

　　“市场的反复变化面前，越来越多的开发商选择观望。”李耀平说，不过很多开发商的心态与之前有了很大的不同，“越来越多的人相信中国楼市的旧时代正在结束，在北京、上海这样的大城市的老项目，被看做最后大赚一笔的机会。”

　　李耀平说，中国房地产开发的旧体系，正在被一股新思潮所瓦解，而这股新思潮的核心就是：产品为王取代土地为王，房地产开发模式由香港模式向美国模式转变。

　　在土地为王的时代，开发商单靠拿地、囤地就能获得丰厚收益。土地为王时代终结的重要表现，就是土地增值不再是开发商最重要的利润来源。

　　推动这一转变的根本原因，是拿地成本越来越高，囤积土地的获益空间越来越低，而国家政策的监管也越来越严格。

　　“为什么开发商都说楼市反弹在即，却没有人‘抄底’拿地。”上海一家中型房地产公司董事长王城（化名）告诉《瞭望东方周刊》，开发商近几年一个明显感受就是“政府也变精明了。”“地方政府对土地价值的把控越来越准确，给开发商预留的空间很有限。”

　　2011年以来，全国重点城市经营性土地流标率不断走高，平均流标率为9.65%，2011年10月的土地流标率更是创下16.5%的年度新高。

　　K8土地网数据显示，2012年一季度，全国百城土地供应速度明显放缓，3月总体供应量持续下滑，再创新低。同时，住宅用地成交价格总体水平较高；二三线城市受青睐，小宗地块频出头。

　　上海日前成交的浦江镇120-N地块更是个典型的例子。

　　该地块为普通商品房用地，以1.45亿元的底价成交，折合楼板价约为8277元/平方米。在该幅地块的出让合同中，规定该地块必须在12个月内竣工。即使在规划设计方案批准后如果地上与地下建筑面积之和超过3万平方米，受让人可以申请延长竣工时间，经批准后可以将工期适当延长，但最多不超过24个月。

　　在以往的操作中，有些地块在转让中只明确开工时间，而模糊竣工时间。所以，有些开发商只打下一根桩就算作开工，从容囤地。21世纪不动产上海区域市场研究部罗寅申说，浦江镇120-N地块竣工期限措施的出现，或许正是土地市场管理所采取的新方向、新苗头。

　　总之，拍得浦江镇120-N地块的开发商靠囤地赚钱已经不可能了。

　　此外，地块所在的闵行区，还出台闵房管[2012]70号文规定凡新出让土地、用于开发建设商品住宅的建设项目，均应按不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例，配建共有产权保障房，郊区有条件区域的建设项目，应进一步提高配建的比例(闵行区暂定为7%)。商品住宅在预售或者出售之前，房地产开发企业应无偿将配建房源移交给区住房保障机构。这就意味着，开发商拿下地块之后，还要配建7%的经适房最终需无偿移交给政府。

　　“产品为王的时代已经到来。” 上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭告诉《瞭望东方周刊》，开发商的利润将主要来自于高质量产品的附加值，而不再是土地增值。

　　日前举行的“2012中国地产金融创新论坛”上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹也表示，随着国家的房地产政策由强调经济功能转向比较强调社会功能，“过去房地产赚钱土地是最主要的。今后开发企业靠什么赚钱呢？靠专业化赚钱。”

　　“2009年之后拿地的开发商，在土地增值上的收益就已经大大减少了。所以在那之前拿地的上海开发商，更不愿意大幅降价，因为这是最后一批可以赚一笔的土地了，以后再也没有了。”李耀平说，在2009年之后拿地的开发商，并不具有很多降价空间，这是促使更早拿地开发商敢于捂盘的另一个原因。

　　美国风

　　由香港模式向美国模式的转变，在业内也形成了颇有影响力的思潮。

　　全国房地产经理人联合会主席杨乐渝以“一个时代的结束，另一个时代的开始”描述中国房地产开发模式的转变。

　　目前，中国内地房地产开发普遍采用香港模式，即房地产项目从拿地、开发、销售到物业管理全部由一家“全能开发商”独立完成。

　　杨乐渝说，中国房地产业原来的模式，“只有地、只有房，没有产。”多年来，开发商都是简单的生产加小费的模式，没有经营也没有形成资本的市场。“原来的商业模式很可怜，形不成市场。要么被业主吃掉，要么被国外的资产运营机构给吃掉，造成了中国经济的‘高消耗、高资源浪费’的情况。”

　　从2011年10月到2012年3月，很多城市都出现了楼市交易量下滑，数目巨大的保障房进入市场则代表“中国的房地产进入了双轨制时代。”黄金湾投资集团董事长申威告诉《瞭望东方周刊》，中国楼市正从卖方市场转为买方市场，这在客观上也让开发商的核心竞争力由拿地、融资能力，转为高品质产品开发能力。

　　向美国模式转型渐渐成为房地产行业主流思路。美国模式的核心是金融运作，房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者，地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。

　　美国的房地产开发中，每一环节通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的主导者是资本和发达的基金，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。

　　申威说，在美国，融资方式除银行提供贷款外，还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具等综合运用，美国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资。

　　美国的房地产投资资金主要以房地产投资信托（REITS）和产业基金的形式存在，目前在美国操作的REITS有300家左右，其中约200家可上市交易，资产总计超过了3000亿美元，另外的100多家REITS没有上市，属于私募的范畴。

　　美国的地产模式一个特点是以消费者的需求为中心进行物业的开发、销售。

　　目前，行业内对中国房地产业的模式转型的主要判断依据，就是私募房地产基金的纷纷出现。

　　转型有多难

　　当然，香港模式也并非如外界批判的那样一无是处。智盈投资董事总经理董伟海告诉《瞭望东方周刊》，以新鸿基、和记黄埔为代表的香港房地产企业，对内地企业最有借鉴意义的是他们既有自己开发、造好了就销售的项目，也有很多持有型物业。

　　“大量优质的持有型物业带来了良好的租金收入和稳定的现金流，在企业的利润贡献率中所占比例也相当高。国内开发商在香港模式上做的最好的要算万达。”董伟海说，香港模式之所以备受诟病，问题还在于内地的开发商没有学会香港模式的“平衡”。

　　开发模式的转变，意味着利益的重新分配。申威说，资金方占据着最重要的地位，他们承担投资风险，按股权获取利润分红，收益最大，但风险也最大；设计方按面积收取设计费，不同公司收费标准不一样，从50元/平米到500元/平米不等；建设方收取施工建设费用，利润率不高，竞争激烈，有时候还承担了施工垫资风险；销售方则是按销售额收取1%到3%不等的佣金，如果是买断式代理，有资金投入，利润率相应提高，但风险也相应提高。

　　在国内风头正劲的房地产私募基金，就扮演着美国模式中资金方的角色，其投资年回报率的要求普遍在20%到30%之间，有些甚至更高。这激起了诸多开发商的抵制，因为在过去几年中，即便号称暴利行业，开发商的投资年回报率也不过在30%左右。

　　申威则认为，私募基金回报要求在20%到30%，是和当前全行业资金链紧张以及市场风险下的合理报价。很多基金的募资成本就在18%以上。相比民间借贷的高利率，这样的回报要求还算合理。“从国内外金融市场发展规律来说基金成本一般为银行借贷成本的1到2倍。”

　　中国房地产开发模式的转变，将是一个长期的过程。至少目前，美国模式所需要的政策、行业配套、人才等方面的基础仍是空白。

　　以购物中心这一美国热门的房地产投资领域为例，众多房地产产业基金不仅是购物中心的主要投资者，也是拥有者。申威说，在美国除了购物中心投资商、开发商拥有购物中心管理公司外，市场上还有独立的第三方法人公司来从事商业物业的经营管理，这些管理公司也是购物中心的主要投资者之一。这些管理公司除了投资外，还与开发商进行合作，对购物中心进行科学的运营管理，提供稳定的租金回报。显然，这样的产业链在中国没有出现。

　　“只有真正把每个环节的利润开发到极致，才能叫做真正的美国模式。”董伟海说，以提升产品品质为例，“并不是说，原来以1万元/平方米的费用建一个毛坯房销售，变成以1.1万元/平方米的标准建个精装修房就是提升品质了。项目的布局、绿化、基建等等方面都要彻底改变。”如何精准地符合目标客户的需要，则是从产品定位、设计、建造、营销提出了更高的技术要求，“就连厨房装修品牌的选择，都将成为一个技术含量很高的问题，你必须先找准客户定位，然后知道他们认可什么档次的厨房用品。因为不同的客户，对装修溢价的接受程度也是不同的。”

　　董伟海说，在这方面体会最深的就是中小开发商。在过去粗放型的发展中，一些规模不大的民营企业多想自己当开发商，做不了开发商就参建。现在，他们不仅拿地越来越吃力，自己开发也面临更多挑战。“房地产私募基金实际起到了整合的作用，大量中小开发商正趁这个机会由实体向资本运作转型。”

　　《望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道