靠炒房变成千万富豪的杨凡，近两三年来遭遇了投资生涯的滑铁卢。
约三年前，杨凡在浙江桐乡的一个新建商业街里一次购买了六套商铺用于投资。吸引他的是开发商的承诺：买商铺，开发商附赠3年的租约，年租金是商铺总价的9%，而且，这三年租金在购买商铺时就直接由开发商一次性垫付给购房者，三年之后，开发商还能继续包租，只收取少量手续费。
按照杨凡的经验，9%的租金回报加上物业升值，回报堪称完美，于是，杨凡只去现场转了一圈，就现金买下了六套商铺。
不久前，眼看着三年租约就快到期，杨凡打项目租赁部的电话想问问续约的事，可电话却成了空号。杨凡只得亲自去一趟，这下，他傻了眼：整条商业街空无一人，连水电都不通，承诺包租的项目公司更是杳无踪影，杨凡这才知道上当了。
祸不单行的是，2011年杨凡在上海郊环外买的两间写字楼也成了烫手山芋，当时，开发商拿出的政府整体规划非常诱人。虽然物业门口的路都还没修好，但杨凡认准了这是块价值洼地。可如今，规划中的建设遥遥无期，租客更是无影无踪，物业催缴物业费的电话却是一个接着一个。
杨凡的遭遇不是个案。上海志远地产总经理钱建国介绍说，2011年下半年以来，大批游资涌入商铺和写字楼项目。但投资者大多照搬住宅投资经验，如今血本无归的已不在少数。
钱建国介绍说，商铺之所以稳步增值，一个重要原因是商铺的流通环节税费很高，花1000万买进一套商铺，再以2000万卖出去，所要交的税大概就要500万左右。流通成本太高，决定了商铺价格不会暴涨暴跌。按照志远地产的内部统计数据，上海商铺平均的租金回报率是物业价值的3%上下，每年的涨幅还要略高于GDP的涨幅。租金虽然不算很高，却很稳定，加上物业增值部分就更可观了，当然，前提是投资者能买到真正优质的商铺。
这个前提并不容易实现。钱建国说，他就看到很多曾经在住宅市场上混迹多年的炒房客买到了行业内俗称的死铺，拿在手上五年十年都卖不掉，更别提资产的大幅增值了。事实上，商铺投资是个技术含量很高的活，同一条商业街上，哪怕是相邻的两个商铺，其价值都会有很大差别。有时候，面对面的两个商铺，对面热热闹闹，这边就是冷冷清清。
购买商铺，一定要亲自去看，多看几次。另外还要先了解当地的整体规划。有的地方商铺建造得很漂亮，但周边配套设施不足，或是人气不足，就会大大降低商铺的实际价值。有的区域，整体规划很好，但实际实现起来却非常漫长。反之，如果物业是在整体规划完善的区域内，如上海的虹桥商务区，那就非常值得投资者关注。
而号称“包租”的商铺，一般都是位于三四线城市新建的小商品城、商业市场或是步行街，钱建国说，这些项目中大部分是有巨大风险的，开发商多是已经将房价抬高，预付的租金也是羊毛出在羊身上。
这些项目最主要的风险就是过剩，实际上市场根本就不需要那么多的商品城、商业市场。以目前最多的奥特莱斯为例，业内就有个笑话说如果全国现有的奥特莱斯都能招商招满，那全世界的品牌厂家生产10年也不够为中国这么多奥特莱斯供货。
如果开发商在运作上没有足够的资源和经验，市场整体运营不下去，商铺的价值可想而知。
钱建国说，虽然志远地产做了近十年各类商铺的销售中介，但“包租”的项目却从来不敢碰，就怕以后不好向客户交代，所以宁可不做。
文/姜智鹏
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