晶岛项目：如何从金矿沦为黑洞

　　爱情的保质期有多长？王家卫的《重庆森林》里，金城武独白道：“从分手的那一天开始，我每天买一罐5月1号到期的凤梨罐头，因为凤梨是阿May最爱吃的东西，而5月1号是我的生日。我告诉我自己，当我买满30罐的时候，她如果还不回来，这段感情就会过期。”

　　那么，一段谎言的保质期有多长呢？自深国商（000056）首次提出晶岛国商购物中心（已于2011年改名为皇庭国商购物广场，以下简称“皇庭广场”）将于2006年年底开业以来，公司已经数次承诺将尽快开业，但开业时间却一推再推。当时间流转到2012年底，皇庭广场究竟何时开业，仍然是一个未知的谜。深国商关于皇庭广场的相关承诺就像是一个过了保质期的谎言，已遭到了众人的唾弃。

　　被称为“深圳铺王”的诱人项目

　　皇庭广场位于深圳市中心区福华三路北侧，土地面积4.23万平方米，建筑面积8.06万平方米。根据深圳市德正信资产评估有限公司2012年3月31日评估，该商业房地产的市场价值为59.7亿元。

　　事实上，早在2011年5月5日东海证券分析师桂长元曾撰写了一篇名为《乌鸡变凤凰》的深国商深度调研报告，他将皇庭项目称之深圳铺王，认为“升值潜力十分巨大”，甚至对该项目给出了诱人的估值，“若出售，保守估计，每股净值将达到50元左右；若出租，综合PE、DCF估值，项目价值至少60元/股，综合以上两种情况，项目的价值枢纽在50－60元/股。”这一目标价离当时深国商二级市场股价高出一倍有余。虽然事后，有市场人士质疑东海证券发布“放卫星”的研报有为深国商股东抬轿的嫌疑，但皇庭广场巨大的市场价值却是不容质疑的，而且它的开业也将从根本上改善深国商的经营状况。

　　然而，正是这样一个前景看上去不错的项目，却在其后陷入了烂尾、借款无度、开业无望的局面。眼看着一街之隔的怡景中心城逐步走上正轨，且人流越来越旺，而皇庭广场却连开业都还是一个未知数，这样的天壤之别让人嘘唏不已的同时，也多了一份思考：金矿怎么会沦为黑洞？

　　始终无法开业的购物广场

　　深国商与皇庭广场的渊源要追朔到2002年。当年，深国商下属深圳融发投资有限公司与深圳市规划与国土资源局签订了《土地使用权出让合同书》，正式取得了深圳市中心大型购物中心项目的开发建设权，公司还聘请了国际著名设计师事务所美国SOM公司进行项目方案设计。2003年，公司又改聘国际著名商业建筑设计公司美国PTKL公司进行项目方案设计。从设计公司的改聘开始，似乎在预示皇庭广场此后的道路坎坷；而事实也证明，该项目逐步走上了万劫不复的深渊。

　　根据公开资料显示，深国商首度在年报里提及皇庭广场将实现预售是在2004年，距今已经过去8年了。当时深国商表示，公司“以晶岛国商购物中心项目为二次腾飞的契机，以全球招商为切入点，引进战略伙伴，重塑一流的品牌、管理和市场号召力。”、“目前正集中资金开发‘晶岛国际广场’商业中心项目，目前已完成项目工程进度1/10，计划于2005年底封顶并实现预售。”

　　但是，事实却并没有深国商预计的如此美妙与顺利。自2005年完成基坑的土方工程，2006年底完成主体封顶后，项目建设速度一下子慢了下来，直到2009年才基本完成了主体工程结算和竣工验收的准备工作。即便这样，晶岛项目的实际建设速度仍远未达到公司公开信息中披露的表述，公司在称“进行内部精装修和招商工作”之际，购物中心的里面是一片空旷，充斥着水泥砂浆地面，裸露的墙面和柱体，施工实则完全停顿。

　　项目的试营业时间也由2008年底、2009年上半年、2010年……一推再推，根据公司披露的2012年三季报显示，年底能否实现部分楼层的试营业都还具有不确定性。

　　泛华公司与大股东是自家人？

　　一面是开业日期的不断推迟；另一面却是装修费用的一再攀升。2005年9月，融发公司与泛华公司签订晶岛项目的建设工程施工合同，泛华公司承接晶岛项目的主体工程；2009年4月，深圳国晨工程造价咨询公司对晶岛项目的结算进行审核，审定工程造价为7.87亿元。深国商2010年中报显示，截至到2010年8月26日，公司已经支付了应偿还泛华公司的全部工程款。但此后，在皇庭广场主体工程已经完工的情形下，开业装修费用却一再追加：2010年深国商预计精装修费用需要资金1.5亿元至1.8亿元；但从2010年7月至2012年10月，深国商每年都有十几亿元的融资用于债务结构调整和皇庭广场开业精装修投入，据测算，此项费用预算投入一路追加至5.5亿元。2012年10月30日，深国商董事会发布7亿元人民币借款决议公告，拟新增借款2亿元补充皇庭广场招商、精装修和改造资金。目前仍没有开业迹象的皇庭广场的装修投入已经较当初预计的1.5亿元超出了4倍。而一街之隔的怡景中心城的项目总投资仅为7亿元。

　　据深国商一位股东称，公司董事长郑康豪把皇庭广场项目迟迟不能如期开工的责任推到了泛华公司身上。但有股东坦言，泛华公司与深国商大股东皇庭集团都是自家人。据他们透露，深国商与泛华的装修合同上面居然没有标明具体合同金额，也没有约定明确的工程施工完工日期。这显然是一个不合常理的现象。由此也可以看出，深国商与深圳泛华之间的关系绝非一般。

　　长跑十年未果，何时果？

　　这十年以来，深国商为皇庭广场项目已负债19亿元。公告显示，截至2012年9月20日，融发公司总资产11.52亿元，所有者权益合计-7.41亿元，负债合计19亿元，应付款账631.05万元，长期借款17.11亿元，存货14.9亿元。

　　由于押宝皇庭广场项目，深国商已通过出售深圳市深国商商业管理有限公司和深圳市龙岗国商企业有限公司等股权，解决现金流问题，但这显得杯水车薪，面对银行即将到期的债务，深国商想到的仅仅是借新还旧。

　　曾有业内人士指出，其实深国商不缺资金，因为公司大股东有着一两百亿元的资产，大股东是可以把地产业务注资到深国商的，但没这样做，显然是有其他的考虑。网上一篇《“国商”局》的文章这样写到，“有人会问，推迟一年多开业，大股东损失也非常巨大，大股东傻吗？作为大股东，2条途径弥补这个损失。一是堤内损失堤外补。比如说装修费原本是3亿，可以通过关联交易把装修费提高到6个亿。多出的3个亿就能弥补不少损失；二是低位收集的股权所得也能弥补推迟开业的损失。”

　　“皇庭广场开业之所以一再被拖延，是大股东从自身利益出发的选择。没有足够的利益刺激，皇庭广场很难如期准时开业。”深国商一位股东如是说。

　　链接

　　深国商有关皇庭广场开业的承诺

　　2005年：“工程于2005年1月17日正式奠基，2005年底完成基坑的土方工程，目前工程进展顺利，预计明年初正式完工。目前公司正与一些国际著名战略投资者进行接洽，力图建立战略合作伙伴关系，同时，全球范围内的招商工作也全面展开。”

　　2006年：“2006年12月18日完成主体封顶，目前正在进行内部装修，预计工程将于今年全部完成。就晶岛项目的合作，公司积极与国际战略投资者进行接洽，力图建立战略合作关系，同时，全球范围内的招商工作也全面展开。力争晶岛购物中心年底开业。”

　　2007年：“目前，公司正积极与国际战略投资者进行接洽，力图建立战略合作关系，同时，全球范围内的招商正在进行当中。”

　　2008年：“目前，项目工程建设已完成，正在进入精装修阶段和竣工验收阶段；为把晶岛打造成深圳市中心区的亮点，招商方面，公司与众多国际一线品牌洽谈合作，不断推广项目优势。”

　　2009年：“基本完成了主体工程结算和竣工验收的准备工作，目前正在进入房产证办理、精装修和招商等相关工作。2010年公司将全力推进晶岛国际购物中心项目。2010年，公司将全面开展招商工作，根据项目定位和布局，完成项目的二次精装修工作。”

　　2010年：“公司引入了经验丰富的专业团队，目前项目的精装修和招商工作已全面展开，预计年内可以正式开业。”

　　2011年：“截止披露日，皇庭广场招商工作已取得一定成果，确定的招商面积约为总面积的50%左右，预计试营业前招商率达到65%以上。根据公司的装修和招商计划，皇庭广场预计在2012年8月底前实现试营业。”

　　2012年：“目前，土建改造工程基本完成，机电设备基本改造到位。由于深圳市政府对项目南立面设计方案提出了一些新的修改要求，加之深圳地区下半年台风雷雨天气较多，预计项目完工和试营业时间会比原计划有所延迟，但公司争取在2012年底前进行试营业。”

　　2012年：“目前，招商进度预计能够满足试营业要求，争取年底前实现部分楼层试营业，但项目具体的开业时间会受到招商情况和工程进度的影响，具有不确定性。”

　　以上资料，2005－2011年均摘自公司年报，2012年来自公司半年报和三季报。

　　本刊记者 杨阳

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