重磅炸弹二手房20%个税新政

　　自2006年以来，二手房强征20%个税经历了试征、停征、反复等一系列变动，如今终于尘埃落定。但此项政策对于抑制房价上涨效果有限，未来房价下跌的可能性仍然较小，人们该买的还是要买。

　　“担心政策落地，自己赶不上末班车，但是看的房子又不是十分满意，中介还不断地打电话催，最近几天我一直都在上火。”3月1日，国务院出台楼市新政，要求“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。政策突然加码，令很多人措手不及。张晨便是其中之一。

　　张晨，北京的刚需购房者，原计划下半年购置婚房，但自从得知这项政策，立即调整了自己的购房计划，开始马不停蹄地奔走于各个售楼处和中介公司之间。

　　“我现在就希望可以尽可能早地买到一个比较理想的房子。”不过，张晨心中一直有个疑惑，这项政策真的是为了控制房价吗？它能控制住房价吗？

　　恐慌抢跑成交井喷

　　二手房20%个税新政，犹如一颗炸弹，炸开了整个中国楼市。

　　3月5日，北京市海淀区房产交易中心人头攒动。正在等待叫号的陈先生告诉记者，“20%的税谁受得了啊。”

　　陈先生给记者算了一笔账：目前自己买的这套房子原价250万，现在售价450万元，原来只需交4.5万元的税，现在按新规定则需要交增值额的20%也就是40万元的税。“两者相差太大，大家都想尽快完成交易，把税缴了。”说话间，陈先生不时地抬头看看信息显示屏，着急之情溢于言表。

　　记者现场了解到，除了像陈先生这样“抢买”的购房者，还有不少帮顾客完成交易的房屋中介。我爱我家的一位中介称，从政策发布开始，大家就忙了起来，一天电话不断，不是咨询政策的，就是催促尽快完成买卖的。“这两天，我们门店的二手房签约量比往常翻了好几倍。”

　　公开资料显示，受楼市新政影响，不少城市二手房交易量在短时间内出现了“井喷”。3月4日是“20%房产转让个税”出台后的第一个工作日，北京当日二手房成交1073套，创下2009年12月以来的次新高纪录；南京当日成交428套数，接近28个月最高水平；苏州一日成交264套，较细则出台前的3月1日增长近4倍……

　　除了成交量整体上涨，近日来，二手房市场的交易周期出现明显缩短，交易价格也有所上升。

　　中原地产的一位业务员告诉记者，交易周期缩短得非常厉害，原来从房东挂牌到看房，再到签合同、审税……整个流程走完最快也要1个多月，但现在差不多几天就完成了。并且，房东临时抬价的事情也时有发生，“万柳有套三居的房子，签约当天房东就涨了5万。但买家还是二话不说就签了。”

　　新政显威股市大跌

　　受楼市新政的影响，比二手房交易变脸更快的是股市。

　　3月4日，政府出台包含“20%二手房个税”的新“国五条”后的第一个股市交易日，A股沪指大跌3.65%，创19个月来最大单日跌幅，深成指暴跌5.29%创28个月最大跌幅纪录。

　　当日，在以万科A为首的房地产龙头股封死跌停下，房地产板块全日有多达50只个股封死跌停，其中四大地产龙头股“招保万金”更是集体封死跌停，板块整体跌幅更是达到7.67%。盘面时隔近三年地产股再现集体暴跌。

　　地产股拖累大盘走低，A股又拖累港股。当日，港股恒指随A股低开后大幅跳水，受累新“国五条”调控楼市，中资地产股暴跌并拖累大盘。近40只地产股跌逾5%。截至收盘，恒生指数跌342.41点，报22537.81点，跌幅为1.50%；国企指数跌239.59点，报11104.65点，跌幅为2.11%。大市成交828.4亿港元。

　　“不要房子和股票一起被套”是广大老百姓的共同心声。但是围绕新“国五条”究竟对股市利好还是利空，市场人士争论不休。

　　知名私募吴国平是看多派的代表人物，“我们判断房地产最严厉调控政策，一旦让房地产的资金被迫彻底转向的话，对股市必然是带来极大推动作用，可以说，这对股市不是利空，绝对是利好。”并且他强调称，“市场从房市转战参与股市的资金可能超过很多人的想象。”

　　然而，对于“楼市资金转战股市”观点，知名财经评论员叶檀则表示这不符合逻辑。她分析认为，股市和楼市并没有直接的相关性，“大多数情况下，当货币政策收紧或者是泡沫崩溃时，所有的资产品价格都会下跌，所以当经济周期下跌时，资产品价格下跌，楼市和股市都会下跌”。

　　强征个税为了啥？

　　遏制房价过快上涨，打击房屋炒作和投机性购房是政府出台楼市新政的初衷，但在现实的二手房交易中，由于税费通常都是由买家承担，政策执行极易误伤刚需购房者和改善型购房者，楼市新政遭到一片声讨。

　　得知二手房个税新政出台后，家住安定门的桂女士一直不能认同。她向记者讲述了她买房的故事。桂女士在北京市内有两套房，一套自住，一套出租。去年12月底，为了改善居住环境，桂女士卖掉正在出租的房子，买了一栋顺义区的别墅。

　　但有趣的是，办手续的时候，桂女士发现，自己的这一买一卖竟然涉及到7个家庭。“因为限购，这7家，都是为了孩子结婚，把城里的房子卖了，换成两套，或者为了孩子上学，换的学区房。”桂女士称，“现在房价这么高，炒房已经没有意义。大多都是自需。”

　　二手房20%个税“一刀切”的做法，过于简单粗暴，成为人们反对它的重要理由。不过，在这声势浩大的反对声中，还有着另外一种声音：“我赞成、我支持新政。”

　　目前来看，对新政持肯定态度的人尚属少数，资深媒体人老关就是其中的一位。

　　在老关看来，政府提出“二手房20%个税”的政策是一个非常明智而有深远含义的举措。据他分析，这主要与中国宏观经济走势有着莫大的关系。

　　“一个月前我就判断，下一步，调控政策走向一定是极力地把房屋变现的能力压下去，这和中国宏观走势有着极大的关系。”

　　如今，中国宏观经济的一个热点问题就是中国广义货币供应量M2的问题。2012年末，中国M2总存量接近百万亿，被部分学者视为中国经济下一个定时炸弹，但通过大量的数据分析，老关认为，中国M2数值偏大，不是因为基础货币超发引起的，而是在金融系统中产生衍生货币过多而引起的。

　　“这部分资金规模很大，为了防止这部分资金被人们用来炒黄金、炒大蒜，影响中国经济正常运行，政府必须把它们锁在一个可以控制的领域，也就是我们常说的三大‘蓄水池’：股市、楼市、理财金。”

　　在老关看来，政府的楼市调控思路已经发生了转变。之前，所采取的调控政策，主要在于降低炒房收益率，促使这些资金流向基础设施建设和其他实业领域，但因为经济大势不景气，企业做实业所得利润远不如炒房所得，所以，这种调控的结果就是房价越调越高。

　　“这说明政府控制内生货币的能力有限，所以下一步，政府一定会是限制这些资金的变现能力。也就是如今出台的新‘国五条’。”老关称，已经进来的要锁在里面，想要进来的要提高门槛，想要出去的门槛也要提高，“这些人拥有的是纸面的财富，但人们的衣食住行不会有大变化。剩下来的事情就简单了，政府对银行的控制是百分百，通过信贷就可以将这些资金投向自己需要的领域，比如基础设施，比如国防、新能源等。”

　　“这就是我为什么支持它，因为我支持现实。”在老关看来，这已经不是政策能不能达到预期效果的问题，而是政策必须达到效果的问题。“如果这次控制不住，政府还会出更新的‘国五条’、‘国八条’。”

　　该涨还要涨该投还要投

　　自2006年以来，二手房强征20%个税经历了试征、停征、反复等一系列变动，如今终于尘埃落定，板上钉钉。但是，至于这项政策能否真的遏制住房价过快上涨，很多人心存疑虑。

　　认为强征个税能够抑制房价的理由很简单：税收增加，购房成本增加，投资投机需求则会减少。

　　但认为该项政策难以达到预期效果的理由似乎更多。第一，如今楼市仍是卖方市场，卖方报价一般都是除去各种税费后的净得额，买方更多的是无奈的追随，征收20%个税，结果只是增加了买方的成本，对卖方影响不大。

　　第二，征收20%个税，短期内会造成二手房交易冻结，这对于用于扩大供应的“保障房”尚未见实效的今天，只会堵住“空置房”进入市场的路，加剧市场供需矛盾。

　　第三，目前，市场上二手房和一手房之间的差价未必都能达到20%的幅度，增加20%二手房交易成本，买方因供需关系处于弱势，无形中会提升二手房价格，从而使得一手房价格也随之水涨船高。

　　第四，二手房交易短时间内冻结，业主转售为租，买家转买为租，在一定程度上也会推动租金的上涨。

　　因此，多位业内人士分析认为，受此项政策的影响，房价下跌的可能性较小，人们该买的还是可以买。

　　不过，不同的人群，需求不同。对于一般的白领买房自住，老关建议，“应该树立这样一个理念，在一线城市工作二十年，然后回老家养老，所以要做一个可以在20年后变现做养老金的投资。”

　　而有着丰富的房产投资经验的桂女士则建议：第一，投资房产，首要考虑周边的教育医疗交通环境，推荐房源较为稀缺的北京三环以内。“通州的房子，1万涨到2万，不一定就能卖出去，但西城区的房子，2万涨到4万，肯定能卖出去，因为这个区域房源太稀有了。”

　　第二，一个区域里，一定要买品质好的，不能怕贵，贵有贵的理由，这个楼盘现在是最贵的，以后也一定是最贵的。

　　前车之鉴杭州为镜

　　政策实施细则尚未落地，“离婚结婚”避税法、“赠与房产”避税法、“阴阳合同”避税法……各种避税秘籍已经开始在网络上疯狂转载。如何更好地执行这项政策，杭州的经验或可借鉴。

　　2004年1月1日杭州率先在全国范围内开征二手房交易20%的个人所得税，以求抑制杭州不断高企的房价。据当时的新闻报道称，2003年杭州市平均房价从1998年的4000元/平方米上升到了7200元/平方米，六年间整整上涨80%，而当时杭州市民人均可支配年收入仅为12898元。

　　快速高涨的房价，吸引了大批的投资客疯狂炒作，据悉很多温州炒房客都是从杭州炒房起步。

　　一路高涨的房价和疯狂的炒房客们终于迎来了二手房20%个税这项政策的出台。

　　这项政策的效果与它的出台一样出人意料。杭州二手房挂牌量、成交量大幅下跌，中介公司迎来关门潮。然而，与冰冻的市场气氛相随的是坚挺的二手房价格。与二手房市场量降价稳的情况截然不同的是一手房市场量价齐升，交易十分火爆。有资料显示，在政策干预下，2004年1月1日至9月1日杭州房价涨幅在15%左右。而与此同时，未采取该项政策的北京、上海等一线城市同期房价20%左右的涨幅则显得就不是那么难以接受。

　　2004年9月1日，杭州政府宣布暂停办理征收20%售房个人所得税。业内分析暂停的理由有三：第一，一年内卖一买一，个税全退的实施细则导致炒房客进出自由，且无需大额成本；第二，刚需却因为没有频繁买卖最终成为了该税收的主要来源，调控失去意义；第三，个税最终成功转嫁买家，房东挂牌价不降反升，与调控方向背道而驰。

　　那么，今年刚公布的二手房20%个税新政如何避免重蹈杭州的覆辙呢？

　　新政的目的主要在于打击炒房，所以理应保护刚需和改善型需求的购房者。要做到这一点，需要出台配套的退税制度。例如，对于像张晨这样的年轻人，能力有限，又急需买房结婚，就应该在交易完成后，将之前所收取的个人所得税退还。

　　政策尚未落地，人们就已经开始研究对策，加强监管力度，尤其是对于“阴阳合同”加强监管势在必行。

　　中国楼市十年九调控，并且很多政策都是“试试再说”，“有问题再调”，公众对楼市调控政策的一个最主要印象就是“临时性政策”。这次的二手房个税政策也是如此，很多业主、购房者都在“等等看”，暗算着这项政策什么时候会取消或暂停。“征多征少，稳定就好。”叶檀如是说。

　　此外，解决中国房价问题，是个长期的系统工程，要根本解决房地产的问题还需深层的制度改革。比如土地供给制度改革，比如加快保障房建设，等等。

　　文︱《小康·财智》记者刘彦华