重磅炸弹二手房20%个税新政

  • 来源:小康
  • 关键字:二手房20%个税,购房,二手房交易,房价
  • 发布时间:2013-04-25 16:57

  自2006年以来,二手房强征20%个税经历了试征、停征、反复等一系列变动,如今终于尘埃落定。但此项政策对于抑制房价上涨效果有限,未来房价下跌的可能性仍然较小,人们该买的还是要买。

  “担心政策落地,自己赶不上末班车,但是看的房子又不是十分满意,中介还不断地打电话催,最近几天我一直都在上火。”3月1日,国务院出台楼市新政,要求“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征”。政策突然加码,令很多人措手不及。张晨便是其中之一。

  张晨,北京的刚需购房者,原计划下半年购置婚房,但自从得知这项政策,立即调整了自己的购房计划,开始马不停蹄地奔走于各个售楼处和中介公司之间。

  “我现在就希望可以尽可能早地买到一个比较理想的房子。”不过,张晨心中一直有个疑惑,这项政策真的是为了控制房价吗?它能控制住房价吗?

  恐慌抢跑成交井喷

  二手房20%个税新政,犹如一颗炸弹,炸开了整个中国楼市。

  3月5日,北京市海淀区房产交易中心人头攒动。正在等待叫号的陈先生告诉记者,“20%的税谁受得了啊。”

  陈先生给记者算了一笔账:目前自己买的这套房子原价250万,现在售价450万元,原来只需交4.5万元的税,现在按新规定则需要交增值额的20%也就是40万元的税。“两者相差太大,大家都想尽快完成交易,把税缴了。”说话间,陈先生不时地抬头看看信息显示屏,着急之情溢于言表。

  记者现场了解到,除了像陈先生这样“抢买”的购房者,还有不少帮顾客完成交易的房屋中介。我爱我家的一位中介称,从政策发布开始,大家就忙了起来,一天电话不断,不是咨询政策的,就是催促尽快完成买卖的。“这两天,我们门店的二手房签约量比往常翻了好几倍。”

  公开资料显示,受楼市新政影响,不少城市二手房交易量在短时间内出现了“井喷”。3月4日是“20%房产转让个税”出台后的第一个工作日,北京当日二手房成交1073套,创下2009年12月以来的次新高纪录;南京当日成交428套数,接近28个月最高水平;苏州一日成交264套,较细则出台前的3月1日增长近4倍……

  除了成交量整体上涨,近日来,二手房市场的交易周期出现明显缩短,交易价格也有所上升。

  中原地产的一位业务员告诉记者,交易周期缩短得非常厉害,原来从房东挂牌到看房,再到签合同、审税……整个流程走完最快也要1个多月,但现在差不多几天就完成了。并且,房东临时抬价的事情也时有发生,“万柳有套三居的房子,签约当天房东就涨了5万。但买家还是二话不说就签了。”

  新政显威股市大跌

  受楼市新政的影响,比二手房交易变脸更快的是股市。

  3月4日,政府出台包含“20%二手房个税”的新“国五条”后的第一个股市交易日,A股沪指大跌3.65%,创19个月来最大单日跌幅,深成指暴跌5.29%创28个月最大跌幅纪录。

  当日,在以万科A为首的房地产龙头股封死跌停下,房地产板块全日有多达50只个股封死跌停,其中四大地产龙头股“招保万金”更是集体封死跌停,板块整体跌幅更是达到7.67%。盘面时隔近三年地产股再现集体暴跌。

  地产股拖累大盘走低,A股又拖累港股。当日,港股恒指随A股低开后大幅跳水,受累新“国五条”调控楼市,中资地产股暴跌并拖累大盘。近40只地产股跌逾5%。截至收盘,恒生指数跌342.41点,报22537.81点,跌幅为1.50%;国企指数跌239.59点,报11104.65点,跌幅为2.11%。大市成交828.4亿港元。

  “不要房子和股票一起被套”是广大老百姓的共同心声。但是围绕新“国五条”究竟对股市利好还是利空,市场人士争论不休。

  知名私募吴国平是看多派的代表人物,“我们判断房地产最严厉调控政策,一旦让房地产的资金被迫彻底转向的话,对股市必然是带来极大推动作用,可以说,这对股市不是利空,绝对是利好。”并且他强调称,“市场从房市转战参与股市的资金可能超过很多人的想象。”

  然而,对于“楼市资金转战股市”观点,知名财经评论员叶檀则表示这不符合逻辑。她分析认为,股市和楼市并没有直接的相关性,“大多数情况下,当货币政策收紧或者是泡沫崩溃时,所有的资产品价格都会下跌,所以当经济周期下跌时,资产品价格下跌,楼市和股市都会下跌”。

  强征个税为了啥?

  遏制房价过快上涨,打击房屋炒作和投机性购房是政府出台楼市新政的初衷,但在现实的二手房交易中,由于税费通常都是由买家承担,政策执行极易误伤刚需购房者和改善型购房者,楼市新政遭到一片声讨。

  得知二手房个税新政出台后,家住安定门的桂女士一直不能认同。她向记者讲述了她买房的故事。桂女士在北京市内有两套房,一套自住,一套出租。去年12月底,为了改善居住环境,桂女士卖掉正在出租的房子,买了一栋顺义区的别墅。

  但有趣的是,办手续的时候,桂女士发现,自己的这一买一卖竟然涉及到7个家庭。“因为限购,这7家,都是为了孩子结婚,把城里的房子卖了,换成两套,或者为了孩子上学,换的学区房。”桂女士称,“现在房价这么高,炒房已经没有意义。大多都是自需。”

  二手房20%个税“一刀切”的做法,过于简单粗暴,成为人们反对它的重要理由。不过,在这声势浩大的反对声中,还有着另外一种声音:“我赞成、我支持新政。”

  目前来看,对新政持肯定态度的人尚属少数,资深媒体人老关就是其中的一位。

  在老关看来,政府提出“二手房20%个税”的政策是一个非常明智而有深远含义的举措。据他分析,这主要与中国宏观经济走势有着莫大的关系。

  “一个月前我就判断,下一步,调控政策走向一定是极力地把房屋变现的能力压下去,这和中国宏观走势有着极大的关系。”

  如今,中国宏观经济的一个热点问题就是中国广义货币供应量M2的问题。2012年末,中国M2总存量接近百万亿,被部分学者视为中国经济下一个定时炸弹,但通过大量的数据分析,老关认为,中国M2数值偏大,不是因为基础货币超发引起的,而是在金融系统中产生衍生货币过多而引起的。

  “这部分资金规模很大,为了防止这部分资金被人们用来炒黄金、炒大蒜,影响中国经济正常运行,政府必须把它们锁在一个可以控制的领域,也就是我们常说的三大‘蓄水池’:股市、楼市、理财金。”

  在老关看来,政府的楼市调控思路已经发生了转变。之前,所采取的调控政策,主要在于降低炒房收益率,促使这些资金流向基础设施建设和其他实业领域,但因为经济大势不景气,企业做实业所得利润远不如炒房所得,所以,这种调控的结果就是房价越调越高。

  “这说明政府控制内生货币的能力有限,所以下一步,政府一定会是限制这些资金的变现能力。也就是如今出台的新‘国五条’。”老关称,已经进来的要锁在里面,想要进来的要提高门槛,想要出去的门槛也要提高,“这些人拥有的是纸面的财富,但人们的衣食住行不会有大变化。剩下来的事情就简单了,政府对银行的控制是百分百,通过信贷就可以将这些资金投向自己需要的领域,比如基础设施,比如国防、新能源等。”

  “这就是我为什么支持它,因为我支持现实。”在老关看来,这已经不是政策能不能达到预期效果的问题,而是政策必须达到效果的问题。“如果这次控制不住,政府还会出更新的‘国五条’、‘国八条’。”

  该涨还要涨该投还要投

  自2006年以来,二手房强征20%个税经历了试征、停征、反复等一系列变动,如今终于尘埃落定,板上钉钉。但是,至于这项政策能否真的遏制住房价过快上涨,很多人心存疑虑。

  认为强征个税能够抑制房价的理由很简单:税收增加,购房成本增加,投资投机需求则会减少。

  但认为该项政策难以达到预期效果的理由似乎更多。第一,如今楼市仍是卖方市场,卖方报价一般都是除去各种税费后的净得额,买方更多的是无奈的追随,征收20%个税,结果只是增加了买方的成本,对卖方影响不大。

  第二,征收20%个税,短期内会造成二手房交易冻结,这对于用于扩大供应的“保障房”尚未见实效的今天,只会堵住“空置房”进入市场的路,加剧市场供需矛盾。

  第三,目前,市场上二手房和一手房之间的差价未必都能达到20%的幅度,增加20%二手房交易成本,买方因供需关系处于弱势,无形中会提升二手房价格,从而使得一手房价格也随之水涨船高。

  第四,二手房交易短时间内冻结,业主转售为租,买家转买为租,在一定程度上也会推动租金的上涨。

  因此,多位业内人士分析认为,受此项政策的影响,房价下跌的可能性较小,人们该买的还是可以买。

  不过,不同的人群,需求不同。对于一般的白领买房自住,老关建议,“应该树立这样一个理念,在一线城市工作二十年,然后回老家养老,所以要做一个可以在20年后变现做养老金的投资。”

  而有着丰富的房产投资经验的桂女士则建议:第一,投资房产,首要考虑周边的教育医疗交通环境,推荐房源较为稀缺的北京三环以内。“通州的房子,1万涨到2万,不一定就能卖出去,但西城区的房子,2万涨到4万,肯定能卖出去,因为这个区域房源太稀有了。”

  第二,一个区域里,一定要买品质好的,不能怕贵,贵有贵的理由,这个楼盘现在是最贵的,以后也一定是最贵的。

  前车之鉴杭州为镜

  政策实施细则尚未落地,“离婚结婚”避税法、“赠与房产”避税法、“阴阳合同”避税法……各种避税秘籍已经开始在网络上疯狂转载。如何更好地执行这项政策,杭州的经验或可借鉴。

  2004年1月1日杭州率先在全国范围内开征二手房交易20%的个人所得税,以求抑制杭州不断高企的房价。据当时的新闻报道称,2003年杭州市平均房价从1998年的4000元/平方米上升到了7200元/平方米,六年间整整上涨80%,而当时杭州市民人均可支配年收入仅为12898元。

  快速高涨的房价,吸引了大批的投资客疯狂炒作,据悉很多温州炒房客都是从杭州炒房起步。

  一路高涨的房价和疯狂的炒房客们终于迎来了二手房20%个税这项政策的出台。

  这项政策的效果与它的出台一样出人意料。杭州二手房挂牌量、成交量大幅下跌,中介公司迎来关门潮。然而,与冰冻的市场气氛相随的是坚挺的二手房价格。与二手房市场量降价稳的情况截然不同的是一手房市场量价齐升,交易十分火爆。有资料显示,在政策干预下,2004年1月1日至9月1日杭州房价涨幅在15%左右。而与此同时,未采取该项政策的北京、上海等一线城市同期房价20%左右的涨幅则显得就不是那么难以接受。

  2004年9月1日,杭州政府宣布暂停办理征收20%售房个人所得税。业内分析暂停的理由有三:第一,一年内卖一买一,个税全退的实施细则导致炒房客进出自由,且无需大额成本;第二,刚需却因为没有频繁买卖最终成为了该税收的主要来源,调控失去意义;第三,个税最终成功转嫁买家,房东挂牌价不降反升,与调控方向背道而驰。

  那么,今年刚公布的二手房20%个税新政如何避免重蹈杭州的覆辙呢?

  新政的目的主要在于打击炒房,所以理应保护刚需和改善型需求的购房者。要做到这一点,需要出台配套的退税制度。例如,对于像张晨这样的年轻人,能力有限,又急需买房结婚,就应该在交易完成后,将之前所收取的个人所得税退还。

  政策尚未落地,人们就已经开始研究对策,加强监管力度,尤其是对于“阴阳合同”加强监管势在必行。

  中国楼市十年九调控,并且很多政策都是“试试再说”,“有问题再调”,公众对楼市调控政策的一个最主要印象就是“临时性政策”。这次的二手房个税政策也是如此,很多业主、购房者都在“等等看”,暗算着这项政策什么时候会取消或暂停。“征多征少,稳定就好。”叶檀如是说。

  此外,解决中国房价问题,是个长期的系统工程,要根本解决房地产的问题还需深层的制度改革。比如土地供给制度改革,比如加快保障房建设,等等。

  文︱《小康·财智》记者刘彦华

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