民营房企 融资不易无碍高溢价拿地

　　“地总是要拿的，不过我们现在不会囤地，先预测该地块建成之后的房屋销路才会拿地。”一家民营房地产企业的高管向《投资者报》记者透露，他最近正忙着看地。

　　对民营房地产企业来说，融资难易程度和融资成本都要比国有企业来得高。《投资者报》数据研究部的数据显示，2012年民营房地产企业的资产负债率平均为59.48%，低于地方国企66.85%的资产负债率平均值。而民营房地产企业的销售毛利率为33.60%，低于地方国企37.71%的平均毛利率。

　　不过，5月以来，北京、上海、广州、深圳等地的土地市场，高总价、高溢价的地块接连出现，多地的“地王”纪录也被刷新，上海、广州、长沙三地更是在10天内诞生了3块年内地王。房企拿地异常积极，民营房企也多次出手。

　　克尔瑞研究中心研究经理杨晨青表示，当前房地产企业其实正处于一个“有钱缺地”的时间点。2011年至2012年上半年，由于调控延续的关系，房企拿地普遍谨慎，全国30家一线房企土地消化周期与2010年底的高点相比下滑近一半；其次，经过2012年整年的销售回暖，企业资金面充裕度较之前两年明显提升，加上2013年以来海外融资平台大批次发债，目前大部分企业手头都非常宽裕。在“缺地”和“有钱”同时存在的情况下，土地市场的火暴就显得顺理成章了。

　　同时，对房地产企业来说，虽然融资不易，但是总能融到。而对房地产市场的长期看好依然不变，也使得民营房地产企业拿地积极。

　　融资不易但资金宽松

　　对于民营房地产企业来说，融资更多的还是来自于银行贷款。

　　《投资者报》数据研究部的统计显示，2012年民营房地产上市公司的平均融资额为19.97亿元，其中信贷融资高达19.38亿元。

　　一位不便透露姓名的行业分析人士表示，从融资角度看，直接从银行取得的贷款依然不易，总体上今年的融资难度还是有所增加的。

　　他表示，现在房地产调控态势严厉，民营房地产企业基本不可能通过银行取得资金，不过，更多的企业走向海外融资，融资渠道有所增加。

　　渣打银行（中国）有限公司投资建议与策略总监沈俊凡向《投资者报》记者表示，虽然企业贷款难度不低，但是只要提高融资成本，还是能够从银行贷到款的。

　　而更为重要的是，房地产企业的资金面宽松了很多。杨晨青认为，从负债水平来看，2012年内地房企的净负债率明显回落。2012年上市房企净负债率为64.65%，同比下降3.76个百分点，较2012年三季度下降5.15个百分点。2013年一季度房企净负债率为69.82%，环比上升5.17个百分点，同比下降3.93个百分点。

　　而企业资金情况也持续改善，从企业现金资产比看，内地房企的现金资产比从2012年一季度的最低点0.11开始大幅回升，2012年底达到0.14，上升了19.2%。市场的回暖带动了企业销售的回升，企业的资金状况逐渐改善，现金流稳定回升，更多的资金能够应对市场调控带来的风险。

　　杨晨青说，这一波行情，企业是要抓住的，政策环境“逼迫”企业现在疯狂拿地。因为，调控政策是需要信贷政策配合的，现在国际大环境不适合紧缩货币，因此至少在年底以前，企业能看到一段宽松期，手头上有钱，就没有不拿地扩张的理由。

　　房企看好房地产未来

　　对房地产企业来说，如果要继续发展，拿地就是必须的。

　　虽然有上海新梅这样的企业准备退出房地产领域，但还是有大量的民营企业依然看好房地产。

　　前述民营房地产的高管告诉《投资者报》记者，事实上，房地产行业的趋势没有变化。首先，土地财政依赖没有改变，这也是引起最近地块高溢价拍卖的原因之一。其次，货币政策不会转向，货币贬值是长期的趋势，投资者有保值增值的需求，房子就是其中之一。而目前的限购政策只是压制着仍然存在着的投资者需求。

　　而另外一家房地产公司有关人士则向记者透露，“继续看好房地产，至少这几年都是这样。房地产至少比制造业好，因此我们目前没有转行的打算。”

　　风险犹存

　　不过，对于房地产企业来说，以比较高的融资成本拿地，风险依然存在。

　　杨晨青提醒，当前在土地市场上表现最疯狂的、高总价高溢价拿下地王的房企，大多是地方性企业，而全国性品牌企业的身影并不多，这一定程度上反映了一线房企对土地市场风险的警觉。简单算笔账就知，今年一线城市全面执行限价，房价多数和人均可支配收入挂钩，那么项目价格年涨幅大致在10%以内；而目前房企通过银行借贷的资金成本约7%~8%，海外平台可能更低一点，这两年最常用的信托等渠道则大概是10%~12%，但地方性中小企业大多没有前两个渠道的支持，那么这些企业的资金成本大致都在10%或更高水平，已经与预期价格涨幅相当。

　　杨晨青说，结论很简单，一边是房价一年只允许涨10%以内，另一边是每年的资金成本要10%，如果限价再多限1~2年，这些地王项目将是死路一条。

　　“我们接下来肯定不会囤地。需要的是快速开发快速销售。”前述民营房地产企业的高管说。■

　　《投资者报》记者 张东红