当城市遇见综合体

　　中国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设综合体的四倍

　　位于山东省临沂市新的城市商业中轴线的核心位置上，一个建筑面积50万平方米，总投资40亿元的城市综合体项目正在进行中。现代建筑设计集团资深总建筑师、同济大学教授邢同和是这个项目的总规划设计师之一。眼下，邢同和与他的团队仍不断在和地方政府、开发商协商和修改规划方案。

　　“现在临沂当地抗震要求提高了，建多高得重新计算。”邢同和告诉《瞭望东方周刊》，“政府希望盖得高一点，因为毕竟是在城市中心轴上，是城市的标志性建筑，但是开发商要考虑成本是否能够得到回报，我们也要考虑当地能够容纳多大的体量。”

　　“城市综合体的开发不是一件简单的事情，一方面要规划城市综合体的密度，另一方面还要尊重市场的需要。”邢同和说。

　　走进中国城市，我们会发现一个又一个城市综合体不是已“完工”，就是在“完工”的过程中。在这一场又一场的城市综合体的狂欢盛宴中，“政府规划”和“市场需要”依旧不分伯仲。

　　全国“开花”

　　所谓“城市综合体”，即是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

　　一般来说，酒店、写字楼、购物中心三大功能是城市综合体最基本的业态组合。

　　城市综合体建设已经成为不少地方工作报告中的一部分。

　　2013年3月，贵州省人民政府官网刊登了省办公厅印发的《贵州省促进100个城市综合体健康发展2013年工作方案》，其中要求，“2013年重点抓好22个城市综合体建设，按照体现山区城市特点、民族文化特色、生态文明特征的要求，探索具有贵州风格的城市综合体建设新路子。”

　　贵州省十二届人大一次会议通过的《政府工作报告》指出，要重点打造100个城市综合体。“根据省委、省政府的安排部署，在各市（州）上报城市综合体项目的基础上，我省共筛选出129个项目纳入100个城市综合体建设。通过100个城市综合体示范带动，全省城市综合体将拉动城镇化率提升3个百分点左右，直接完成投资1000亿元左右，直接和间接拉动投资约10000亿元左右。”

　　在华北，2013年5月，河北省正式出台《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的实施意见》明确提出，要推动45个投资规模10亿元以上的商业综合体建设。

　　在西南，2013年9月，在云南城乡人居环境提升行动暨城乡建设工作会议上，云南省委副书记、省长李纪恒提出要强化市场运作，鼓励和支持经济实力强、运作水平高、开发经验足的投资主体开发建设城市综合体。“力争5年内，全省规划建设100个以上综合度高、带动性强、影响力大的城市综合体。”

　　目前，云南省的16个州市正在积极申报城市综合体项目。

　　《扬州晚报》2013年7月的一篇报道援引扬州市商务局资料称，“2013年全市共有13个城市综合体项目，目前有10个正在开工建设，3个项目正在做前期准备。从投资规模来看，总投资额在20亿元以上的有6个，最大的是西湖核心区商业综合体，总投资达60亿元。”

　　两个月后，扬州市首部城市综合体认定标准编制完毕，称“符合一定标准的在建项目将有政策扶持”。这份被称为城市综合体“扬州标准”规定，今后在扬州能够被认定为“城市综合体”的，必须是投资10亿元以上，并具有商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱或交通等3项功能以上的项目。“根据城市发展需要，扬州市投资规模达到20万平方米的在建或将建综合体，有望得到政策扶持。”

　　根据公开报道的资料统计，2016年，杭州要向市场投放100多个商业综合体；上海则宣称2011年至2013年，要新增50多个城市综合体项目……

　　房地产流通服务商“易居中国”的相关统计显示，2011年至2015年间，全国20座重点城市新增城市综合体总量预计超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的新城。

　　“现在的地方政府很聪明”

　　城市综合体建设的快速扩张，“看得见的手”起着不可忽视的作用。

　　根据成都已经出台的政策，对于纳入2012年度市级现代服务业重大项目管理的商业综合体和规划内商品市场项目，凡其商业设施于2012年12月31日前竣工并投入运营的，每个项目给予50万元开业营销补贴。

　　重庆也有类似的政策优惠：《渝北区促进商贸流通产业发展扶持办法（试行）》，送上政策“大礼包”，刺激全区商贸流动产业发展：建购物中心最高奖600万元、网企年销破10亿元奖500万元、引来世界500强奖100万元。

　　云南省相关政策规定，对符合条件的城市综合体项目，省政府将在土地、金融、税收等政策上予以扶持，以特许经营权等优质资源为引导，统筹各类建设资金，积极配套建设好城市综合体周边基础设施。推行城市综合体项目审批代办制，凡城市综合体项目，投资者均可提出申请，由当地政府按规定实行免费代办服务。

　　“现在的地方政府很聪明。住宅卖完就结束了，收不到税收，不能带来持续的效益；但是城市综合体就不同了，既能创造就业，还能持续税收，而且这还属于城镇化的过程，无论从哪方面衡量都会很好看。所以地方政府会鼓励开发商，土地以很便宜的价格给开发商，给予相关政策的扶持。政府推动、政策支持，再加上本身市场也有一定的需求，所以城市综合体的开发，一不小心就会过量。” 中国房地产数据研究院执行院长陈晟对《瞭望东方周刊》说。

　　地方政府与开发商的偏好为城市综合体的设计、建设提供了一个绝无仅有的大市场。根据世联地产的统计，中国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍。也就是说，16倍于现在数量的城市综合体将矗立在中国东西南北的城市中。

　　“商业项目在美洲已经很落寞了，建新项目也不多。而现在中国经济的实力增强，在政府政策的鼓励下，开发商更偏好于做城市综合体，做商业。” 来自Aedas的建筑师执行董事、设计师Josh告诉《瞭望东方周刊》。

　　“开发商把地拿下来之后，第一选择就是什么都不盖，囤地。第二选择是盖住宅，套现比较快。但现在政府推出政策，打击这些做法，所以城市综合体成为一个比较好的选择。我们遇到的都是一些大的综合体开发，开发商会把商场、酒店、住宅等等每部分分配得比较恰当，确保不会亏本。” Josh说。

　　开发商的探索

　　地方政府的优惠政策已经列出，能否分一杯羹，全凭开发商自己的本事了。

　　陈晟向本刊记者分析了一个案例：万达。“万达大规模复制的是金街系列模式，这种模式是敞开的，它有着对外销售的衔接。比如，万达有个城市综合体项目，其中的步行街成本是16亿元，但是购物中心商铺就卖了23亿元，万达自己还持有一部分。”快速的资金回笼使万达能够迅速再去复制、扩张。

　　“城市综合体”中的商务公寓等住宅产品销售，因为不限购，可以有效地变现回款。出售这些物业实现资金回笼，这使得开发商有能力对商业部分实现自持经营。

　　而绿地集团则在做着另外一件事情：在城市综合体的建设中，抢占超高层建筑。

　　2012年7月，位于成都东部新城文化创意产业综合功能区的468米大型超高层城市综合体项目---成都绿地中心正式开工奠基，该项目由绿地集团投资120亿元开发建设，建成后将成为西南第一高楼和成都首屈一指的城市新地标。

　　在此之前，绿地在地标性建筑上已经步入了快车道。绿地将其在全国范围内陆续打造的一批超高层区域地标性建筑，统一冠名为“绿地中心”。

　　“标志性建筑也是一些城市综合体的特点，绿地做的就是抢占中国的制高点。”邢同和介绍。

　　虽然举国在建，但对于“城市综合体”的认识，也不过短短十几年时间。

　　“对于城市综合体的大规模建设，从2010年才开始启动。商铺和住宅卖掉，回笼资金，然后再复制，开发新的城市综合体。这是中国特色，国外没有的，国外主要靠基金模式发展。”陈晟说。

　　城市综合体的开发建设因涉及诸多行业，并非一般的开发商能胜任。但，即使是这样，从没有过商业开发经验的开发商也希望涌入城市综合体的开发大潮中来。

　　“我们做设计的，不能左右业主作决定，不能决定是不是该开发，我们只能在做项目的时候，就拿到的设计条件给业主提供一些意见，把以往的经验告诉给他们。”Josh说，“但是开发商还是要自己做好功课，得知道自己能承担多大体量的城市综合体的开发风险。”

　　空置率逐年提高

　　“预计中国未来会出现2500个城市综合体，这是一个非常巨大的数字。”陈晟说，“中国有289个地级市，这样2500个综合体平均算下来可能并不算多，但是存在着大量的错配。”

　　陈晟所指的错配，是指一个城市在城市大小、人口多少以及购买力强弱等因素影响下，与城市综合体总体体量不相符合。“比如，有的县、地级市没有城市综合体，但是有的地方综合体却大量空置。”

　　中国商业地产产业化峰会发布的《2013中国城市综合体过热预警报告》中显示，中国城市综合体（购物中心）空置率在逐年提高。

　　这份报告介绍，2012年中国二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%，而在一线城市，空置率从2011年的7.9%增加至8.4%。其中，两个城市这个现象较为严重：沈阳、成都，购物中心空置率分别为24%和16.2%；广州空置率达到10.2%，而2011年这一数字还是4%。

　　《2013-2017年中国城市综合体行业投资与趋势分析报告》的数据则透露，2012年1~6月份，全国商品房销售同比下降10.0%。其中，住宅销售面积下降11.2%，办公楼销售面积增长7.1%，商业营业用房销售面积增长2.5%。商品房销售额同比下降5.2%，其中，住宅销售额下降6.5%，办公楼销售额下降1.1%，商业营业用房销售额增长5.4%。

　　“事实上，中国的商业用地一直是供大于求的，而且从2003到现在，国家从未对商业用地进行过任何调控，大量城市综合体的建设，造成的浪费很可惜。”陈晟解释说，“即使在上海，人口那么多，消费力那么强，这是绝无仅有的好环境，也有一些城市综合体是失败的。”

　　城市规划要起作用

　　地方政府和开发商如火如荼地规划建设的同时，中国城市综合体是否过剩、泡沫何时破灭的讨论一直没有停。

　　“世邦魏理仕”的研究报告显示，目前全球在建购物中心高达3200万平方米，而中国在建购物中心占了其中一半以上，共1680万平方米。

　　Josh具有丰富的环球项目经验，他同样表示了对中国城市综合体快速建设的疑虑。“问题肯定是存在的。比方说，相同类型的二三线城市对比，美国成熟的二三线城市，每一平方公里，有一个商场或者城市综合体，这个量从人口来讲已经够用。再开一个就太多了。相比较而言，成都一平方公里就有很多个城市综合体。”

　　在中国多个城市调研的咨询公司纽约高纬环球认为，成都、沈阳、杭州和青岛等二线城市，也许将在2014年陷入购物中心空置率最高的窘境。2014年，在某些不太富裕的城市，购物中心空置率将从今年第一季度的6.8%激增至30%以上。“这将给购物中心占很大比重的城市综合体很大的打击”。

　　“其实这个也很难作对比，比如美国经济成熟，开发到这种程度用了50年，中国只用了20多年。中国的人口、经济情况、政治情况也不一样。中国以后遇到的问题将是没有先例的，没有哪个国家有14亿人口以及如此快速的经济发展，也没有哪个国家有那么大的开发量。”Josh说。

　　“即使是沈阳、成都，如果它们能够成功辐射周围的城市，那么城市综合体的过量就只是暂时的。”陈晟说。

　　在邢同和看来，城市综合体的建设符合垂直城市发展的模式，在中国是非常必要的，毕竟有那么多人口要转移到城市之中，解决基本生活设施会比较容易。“但是一定要注意的是，要在哪里发展、多大规模等不应该是由开发商决定，尤其对大型的城市综合体来说，城市规划要起作用。”

　　《瞭望东方周刊》记者吕爽 | 上海报道

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