限购令瓦解 楼市仍动荡

　　中国房产，由南而北，由春入夏，几番风起云涌。时下，泡沫褪去，鬼城浮出，浮华之下，危机四伏。任商贾思度奇策，怎奈市场疲态已现。市场风声急转，后市扑朔迷离。限购令瓦解，楼市将向何方？

　　在中国，房子永远是个热门话题，从丈母娘选女婿，到为买房假离婚，再到开发商各种“放大炮”，而现在最热的则是房产“限购令”逐步瓦解，无不昭示着房地产在社会经济生活中的重要地位。

　　但是在热闹的背后，又有着怎么样的博弈？“限购令”的取消对于房价走势、投资和刚需族来说，又有着怎样的影响？

　　生死“限购令”

　　2014年进入下半年以来，楼市又出现了新的动向--限购令逐步瓦解。这个存活了4年、同时收获拥护与诋毁的政策，似乎站在了退场的临界点。面对逐步瓦解的限购令，人们众说纷纭，甚至直呼搞不懂。不过有乐观的网友调侃说，再买房不用离婚了！

　　要想弄懂取消限购背后的故事，咱们还得从限购令说起。这项政策是在2010年4月在“新国十条”中提出的，对于一些房价过高的城市颁布限制家庭购房套数的规定，比如北京规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。

　　有分析指出，限购令的出台有两个重要的背景，一个是2008年“四万亿”之后整个房价失控性上涨，数据显示，2009年全国房价平均增速超过25%，到2010年，因房价问题造成的社会舆论压力非常大，政府的压力也非常大；另一方面，房价上涨预期导致社会各领域投资偏向房地产，如果不加以控制，房地产市场“囤积居奇”的现象将难以遏制，很快将导致极少数人垄断大多数房产，加剧买房贵和买房难问题。在这种背景下，限购令出台了。

　　但是调控后反应最快的并不是房价，而是人们为了买房而“不择手段”。像办假离婚证、假社保、假纳税证明等各种“造假”让办证大军生意大增，让天桥办假证“牛皮癣”一夜茂盛。而假离婚真分手闹剧更是屡见报端，人财两空，对簿公堂让人唏嘘不已。对抗政策的“民间智慧”被发挥到了极致。

　　在限购政策之后，楼市调控不断加码。2011年，限购、限价、限贷全面升级，昔日“金九银十”的销售旺季变成了“铜九铁十”，不复往日风光。口水砖家开始坐不住了，“拐点”论再出江湖。与此同时，地方政府经济增长压力增大，土地财政收入减少，地方政府也开始坐不住了。

　　两个月来，37个城市宣布取消或者放松限购。据报道，广东佛山放宽限购，一家限购2套改为一人限购2套，结果售楼处通宵达旦热闹非凡。可见，限购的逐步瓦解，可以直接、快速地释放出大量具有购买力的真实需求，从而大大降低房价下跌的可能性。

　　开发商仍在坐等政府救市

　　在限购政策逐步瓦解的背后，是中央、地方、银行、开发商和投资者之间的博弈。同策咨询研究部总监张宏伟认为，“从土地财政依赖的角度来说，今年以来尤其是二季度以来土地出让收入的减少直接诱发地方政府的阶段性土地财政危机，而地方土地财政危机则成为诱发松绑楼市‘限购令’的主要原因。”

　　有观点认为，土地财政依赖度越大的城市，其放松限购政策的可能性就越大。统计数据显示，土地财政依赖度达到80%以上的城市有14个，也就是说这14个城市的钱袋子大多靠“卖地”。甚至可以说，地方政府和地产商是鱼水相依的关系。一方面，地方政府对房地产收税，一般开发商拿一个项目前期至少要盖不少于50个章，不同部门都要审批和验收。项目建起来，不算拿地成本，有62%的利润都被政府以税费名义征走；另一方面，地方政府简单认为房价涨跌受限购影响，想用“猛药”来救市，但现实有时却和预期有相当的差距。

　　从限购和取消限购来看，楼市还没有真正回归到以安居为主的市场中。开发商死扛房价，坐等地方政府救市，认为地方政府迟早要救市的，这样一来，开发商是万万不会轻易降价的。没有房价实在的降价，就不可能激活市场需求的购房者。如此就形成了一个死循环，房价不降，交易不景气，地方政府救市，投机投资入场，房价上涨，真正购房需求被压缩。可以说，房地产沉淀了太多人的既得利益，这才是中国改革的最大障碍，他们会不惜一切代价，来维持自己的既得利益。

　　银行对政策松绑反应冷淡

　　从地方政府和银行的关系来看，银行业务量的增长依赖地方政府，但同时银行也要考虑自身的风险控制和商业利益。2014年8月8日，福建出台房地产救市政策，要求银行增加房地产贷款。但监管部门和地方政府的喊话效果并不理想，银行对于地方政府的政策松绑反应冷淡。

　　有分析指出，银行如果在房地产低迷或者说是房贷下行之时，松绑房贷，无异于将信贷资金往风险巨大的火坑里扔，房地产市场有自身规律，银行松绑房贷不仅救不了楼市，反而会给自己带来严重影响。

　　所以从目前来看，不仅个人从银行难以贷到款，房地产企业也融资困难。今年上半年，个人住房贷款比年初增加8704亿元，同比少增92亿元。一股份制银行人士称，在该行内部会上，该行领导提醒分支机构要谨慎进入房地产领域。

　　最后，购房者和开发商之间也存在着博弈。楼市“拐点”论兴起，房子供过于求，购房者观望情绪加重，再加上购房者信奉“买涨不买跌”的金科玉律，尽管不少开发商放低姿态，各种变相或直接优惠，但是购房者的心理预期很难被开发商的“讨好”行为所改变。可以说，现在购房者在市场上处于更有利的地位。

　　不管各方算盘打得多响，都不能只想博弈，而不去想解决的办法。

　　注：土地财政依赖度=城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%。

　　限购瓦解并不预示楼市回暖

　　限购逐步瓦解已经成为不争的事实。但它将对房价和未来经济走势有什么样的影响呢？房地产投资的“春天”还有多远？

　　东南大学教授、经济学家华生认为，取消限购，不过是饮鸩止渴、推延危机而已。甚至还有网友认为，限购是愚蠢之举，而取消限购不过是苟延残喘，以房为纲已走到绝路；当房价预期上涨时限购只会推高房价，而预期下跌时取消限购只会增加观望情绪，而导致下跌，买涨不买跌。和股市一样，熊市时再便宜买的人依然很少，再鼓励资金入市也没用，牛市来了涨了自然有前仆后继的资金冲进来。

　　上海博道投资高级合伙人、首席经济学家孙明春认为，取消限购后，如果将来需要调控，则应该采取调整税率、首付比例或利率等市场化手段来影响购房需求，也可以采取当地居民与外地居民在税收等方面的差别待遇来影响非本地需求。取消限购对于房地产市场的需求改善有所帮助，但应该不会导致房地产市场需求的逆转和房价的明显变化。

　　房价问题不仅仅是经济问题，更是政治问题，根本原因是贫富差距太大，缩小贫富差距促进社会公平是治本之策，通过房地产保有税收是重要经济手段，而采取行政手段或许只能治标。

　　知名财经专栏作家肖磊表示，在没有“限购”的中国房地产市场中，如果说中国投资者的投资渠道仍旧没有扩展和成熟，那么投资领域“杀回”房地产市场的可能性依然比较大。房子在土豪们眼中，依然会是首选的对象。

　　对于普通老百姓来说，从限购到取消限购，市场回到了起点，限购不是让买不起房的人买了房子，限购只是将买得起房子的人的需求延后了几年，但是你还是那个买不起房子的你，而“他”将窃喜并感谢限购，因为未来你所需要的房子将再次掌握在他的手里。至于很多老百姓希望房地产市场崩盘来获得廉价房产，肖磊认为，中国诸多市场都牵扯到了政府信用，为了维护这种信用，就算继续出台“四万亿”、走向恶性通胀，暂时也不会让诸多“违约”事件发生；就算“泡沫”真的破裂，富人只是变成了穷人，而穷人则可能变成“乞丐”，两者的距离很难发生扭转。

　　面对人们对取消房产限购的不算乐观的情绪，如何才能让各方实现平衡呢？中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，限购放松并不代表楼市即将回暖，在他看来，房地产市场下行仍将维持一段时间，开发商卖房“以价换量”恐怕成唯一出路。而取消限购并不是最好手段，加速销售库存、开发商降价等方式，才可能全面解决风险，让市场健康有序发展。

　　而地方政府的救市，应该从各地不同情况出发，因地制宜地去调整。地方政府调控的方向应当发挥托底作用，提供保障房、廉租房等公共设施，让刚需有房住。

　　对于开发商来说，取消限购也是难得的历史机遇，那些富有远见、审慎经营、杠杆率较低的地产商可以通过廉价的兼并与收购来做大做强，实现行业的整合。这些兼并与收购活动能减轻金融体系的压力，降低出现系统性金融危机的风险。

　　文_本刊记者 李明敬