海外置业可选“内保外贷”

　　所谓“内保外贷”，是要求客户将人民币资金存入银行指定的境内账户作为保证金，再由其境外分行提供相应的外币信用贷款给客户，同样能用于海外购房或投资移民。

　　前段时间，中行“优汇通”违规操作事件成为众人瞩目的焦点。在议论纷纷的同时，许多参与此项业务的人也开始躁动不安。

　　“优汇通”是一项主要用于投资移民或购买海外房产，属于国家相关部门推动跨境人民币转账业务的试点产品，只有中行等少数银行可以操作。这么看似平常的一项业务，何以被推上风口浪尖上了呢？

　　有人说，“优汇通”不在国内兑换外币，而是利用中行自己的海外分支机构兑换外币，这就避开了国家对外汇的管制，想兑换多少外币兑换多少。这虽然是人民币跨境业务，但是没有通过外管局的兑换系统，这或许就是一个灰色地带，打一个擦边球。

　　“内保外贷”相对成熟

　　针对以上情形，有参与此项业务的投资者都感到有些茫然，其中一位投资者讲道，“本来还指望它移民呢，现在看来需要另辟途径了。”那么，还有什么业务可以投资移民海外购房呢？或许可以考虑内保外贷式海外购房哦。

　　所谓“内保外贷”，是要求客户将人民币资金存入银行指定的境内账户作为保证金，再由其境外分行提供相应的外币信用贷款给客户，同样能用于海外购房或投资移民。相比之下，“优汇通”业务先将客户人民币资金从境内汇入境外，再通过中行境外分行按约定汇率兑换成外币，然后用于投资移民或海外购房。由此可见，优汇通业务比内保外贷“多走了一步”。

　　但对投资客而言，两者的主要差别不是多走了一步，而是内保外贷可能要多承担一笔外币贷款利息。但目前，由于人民币逐步升值，实际的贷款利息支出也被抵消不少。

　　以英国贷款买房为例，通常境外投资者购买英国本地房产的年化贷款利率在3%-3.5%，扣除近年来人民币年均2%升值幅度，实际利率支出可能约在1%-1.5%。

　　此外，内保外贷的另一项优势，是投资者可以使用更小的本金海外购房或投资移民，而优汇通业务往往支持境内客户一次性付清房款。而且，随着外管局近期出台的《关于发布〈跨境担保外汇管理规定〉的通知》取消了内保外贷的数量控制，这项业务将迎来更大的发展空间。至少它已经趋于成熟，不像优汇通作为试点业务，容易因某些突发事件被暂停。

　　基金份额也可换海外房产？

　　投资海外房产的途径，远不止以上种种。目前，一些房地产投资基金便在借助上海自贸区、深圳前海地区的金融创新先试先行政策，正打通国内富豪境外购房的新绿色通道。据悉，在外管局与证监会的允许下，嘉实基金近期获得10亿美元额度的外汇通业务试点，个人投资者可通过这项业务设立专项账户，在突破个人5万美元换汇额度的情况下，将境内资金换汇投资境外金融产品。

　　目前，多家私人银行正和嘉实基金开展合作，将外汇通业务打造成国内富豪投资移民或海外购房的又一条新路径。不过，外汇通业务的投资标的必须是持有期限超过1年的境外金融产品，且需要嘉实基金核准的合规投资品种。

　　刘敏近期就收到一家注册在上海自贸区的海外房地产基金的投资邀请，其推介资料上写明，基金出资人可以以优惠价格优先选购相应房产并免中介服务费办理移民，或投资者在基金成立3个月后，以基金份额（无投资收益）换购房产并免中介服务费办理移民。

　　资金出境的方式，是这家房地产基金管理人打算借助自贸区管委会对3亿美元以下的海外投资项目（不涉及证券投资与危害国家安全性质）有自主结售汇审批权，将境内募资兑换成外汇，再投资一批海外房产。好处就在于，这项业务资金可以通过投资项目出境，就没有内保外贷业务的还贷烦恼。

　　风险亦不可忽略

　　不过，不是所有的事都是尽善尽美，这项业务也有其不足之处。若出资额不足以购买一套海外房产，还需要按一定溢价向其他基金出资人购买基金份额置换房产，这无疑也就增加了投资成本。

　　事实上，围绕深圳前海地区金融创新先试先行政策打通境内资金海外购房新通道，不少海外房地产基金同样各显神通。在经当地监管部门沟通，有基金已被允许将募资直接换汇投向境外房地产基金产品。但前提是境内出资人中途不得赎回基金份额、一旦基金到期上述募集资金仍需结汇返回境内。

　　 看来，尽管投资方式多种多样，其风险问题还是无处遁形。表面来看，利益无限，但当仔细分析便会了解到更为深层的东西。因此，在进行个人投资理财时，小心谨慎还是为上策。

　　文_本刊记者 邵萍