房地产的求生时代

　　2014年9月30日，央行正式发布房贷松绑通知。此前严格的首套房“认房认贷”和二套房普遍实行基准利率等调控政策彻底终结。

　　房贷新规规定，只要第一套住房的贷款已经结清，购买第二套住房即可享受首套房贷款政策。具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。央行同时调低贷款购买首套普通自住房的贷款利率，贷款下限确定为贷款基准利率的0.7倍。

　　早在通知下发前半年内，各地方政府已陆续放松执行5年的房市限购政策--即购房者必须为本市户籍人口及当地社保缴纳达到一定年限的人群。至央行房贷新政公布之时，已有41个城市明确取消限购。

　　目前仍执行限购的仅有北上广深四大一线城市和唯一一个二线城市三亚。但这些被认为是限购政策堡垒的一线城市也开始出现松动迹象。

　　分析人士评价央行此次放松货币房贷政策是2008年以来最具力度的救市政策，其政策是朝正确的解决思路走出了第一步。

　　“两限”松绑作用有限

　　10月10日上午，央行通知发出10天过后，中国银行在官网挂出通知，成为第二家落实央行政策的银行。此前一天，建行已正式发文表态将贯彻落实央行的政策要求，并在文中列举了关于首套房认定的新规细则。

　　两家银行通知中，均按此前央行的相关政策来表述--对无个人住房贷款记录或已结清购房贷款名下无住房的家庭，拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，申请贷款购买住房将执行首套房贷款政策。中行通知还称，授权各分行在已取消或未实施“限购”措施的城市，可根据当地城镇化发展规划和地方政府相关政策，对符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。而此前，房贷政策严格规定对于已经有过两次贷款记录的购房者停止发放贷款。

　　从建行在其官方网站公布的细则来看，最值得关注的是“支持居民家庭合理的住房贷款需求”，明确“对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素等区别确定”。

　　继限购政策陆续取消后，银行的限贷松绑正式宣告了房地产市场曾经最严厉的行政化手段日渐淡去，房市调控政策回归市场化调控时代。而“限购”“限贷”相继淡出市场，也验证了中国的房地产持续低迷到了危及整个经济大局的程度。

　　就在央行宣布松绑限贷政策之时，中国房地产指数研究院发布了9月份的百城价格指数。指数显示，全国百城房价连续5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。房地产下行趋势并未因“金九银十”的到来得到缓解。据上述统计，2014年9月，100个城市中，住宅价格环降幅居前十位的城市依次是：郑州、太原、宜昌、湘潭、保定、邯郸、汕头、北海、绵阳、鞍山，涨幅在0.83%-2.07%之间；环比价格下跌的城市数量较上月增加5个，其中跌幅在1%以上的有42个，较上月增加11个。同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨1.12%，涨幅较上月缩小2.03个百分点，为连续第9个月缩小。

　　根据百城价格指数对北京、上海等大城市新建住宅的全样本调查数据显示，2014年9月十大城市住宅均价为18990元/平方米，环比下跌1.23%，为连续第5个月下跌，跌幅较上月扩大0.7个百分点。杭州环比下跌2.19%，跌幅居十大城市首位；重庆（主城区）、天津、武汉、北京、广州、上海跌幅也介于1%-2%之间；成都、南京跌幅在1%以内。

　　目前，放开限购和限贷政策虽然在一定程度上释放了部分房地产需求，但松绑效果有待观察。北京多地中介机构业务员反映“十一”以来的带看量较9月至少翻倍，但均未买入。对于“房贷新政”利好尤其明显的二手房市场来说，短期观望的特征表现更加显著。

　　一些业内人士乐观估计，随着政策的执行，楼市成交量有望止跌企稳。中原地产首席分析师张大伟认为，本次限贷松绑，预计可增加30%的可购房人群。高华证券根据9月底的数据进行分析发现，9月最后一周34个城市有24个房地产交易量上升，二线城市的表现领先于其他城市，其中长三角区域城市的表现尤为亮眼。

　　但一线城市的房地产市场前景还不明朗。从“金九银十”的战况来看，北京、上海黄金周成交惨淡，房价下行预期并未改变。记者10月中旬走访北京昌平某楼盘发现开发商仍在延长“十一”打折促销活动，销售价格下跌明显，并在原有折扣上直接送地下停车位以消化库存。

　　据CRIC监测，在已经取消限购的41个城市中，仅有11个城市调整限购政策之后在成交数据上有所反应，房地产企业目前面对的高库存、高负债双重压力很难在短时间内缓解。

　　展望四季度，去库存冲业绩仍将是企业主要任务。

　　地产软着陆面临挑战

　　央行的房贷新政旨在刺激房地产市场，这也凸显了当前经济低迷的现实。目前的工业增加值、固定资产投资等宏观经济增长指标仅好于2008年金融危机时期。但制造业增速显著低于2008年危机时期，经济复苏动力不足。

　　2008年经济危机之时，政府曾以4万亿投资撬动市场，其中很大一部分流入了房地产领域，也带来了其后房地产市场持续近5年的畸形繁荣，负面效果影响至今。2010年，被称为史上最严格的限购政策出台并快速推行至全国各地，其后房贷政策也一路收紧。恶疾下猛药，当年北京房价一度高至普通民众望而兴叹的价位--于是抑制房价成为当时市政府不得不完成的任务。为了硬性压制房价，北京市政府甚至推出了一种原始的方式--除了对消费者限购外，还拿走了开发商的定价权。

　　限购政策还引发了北京市罕见的离婚潮。在北京实施二套房限购措施和二手房交易20%差额税政策后，许多夫妻试图通过离婚来绕开政策。一些婚姻登记中心甚至在门口挂出“楼市有风险，离婚需谨慎”的警示牌，提醒人们为规避楼市政策而离婚是存在风险的。这甚至让中国财政部部长楼继伟在今年都忍不住吐槽：“如果一个政策出来，造成一些人间的悲喜剧，这个政策肯定是有缺陷的。”

　　房地产与中国经济关系紧密。摩根大通经济学家朱海斌指出，房地产部门对GDP的贡献度占整体的五分之一。房地产投资减少5%，GDP将被拉低0.6%左右。如果房地产市场维持目前水平，将拉低固定资产投资，加剧经济下行压力。面对经济硬着陆风险，取消限购限贷政策已是应有之义。

　　中房集团理事长孟晓苏曾向记者公开称，在北京推行四年后，限购政策已经达到社会、经济和政治所能容忍的极限，“北京的限购应该会逐渐取消。”

　　国泰君安首席宏观分析师任泽平表示，改革攻坚期需要较为稳定的宏观环境，不希望出现失速风险，不希望出现危机倒逼式改革。房地产是周期之母，如果地产能软着陆，中国经济将增速换挡软着陆，避免硬着陆风险。

　　但是，由于20-50岁置业人群到达峰值，即使房市软着陆，长期销量投资也将下一个台阶。他提出担忧：“如果把刚需透支以后怎么办？”

　　分析人士指出，从历次房地产调控看，调控效果与信贷政策和利率水平密切相关。目前M2增速与信贷投放依旧处于偏紧状态，房贷在银行的诸多贷款中也并非最优质资产，如果没有后续的货币宽松与降息举措，效果有限。而且随着高收益、高流动性的替代资产增加，房地产投资的吸引力正逐渐降低，因此仅靠松绑房贷政策难以提振房地产投资。

　　房贷优惠限制多多

　　央行房贷新政公布后，建行、中行、工行、农行等各大银行纷纷表态支持新政。然而，房贷新政中最吸引人的“首套房贷利率七折”离真正能够实施还有相当距离。

　　“房贷利率七折优惠”一度是2009年政府为救楼市推行的优惠政策。不过今时不同以往，银行由于资金成本压力，实行7折房贷本已是赔本买卖，二、三套房松贷也还需进一步确认。率先发布住房金融新举措的建行一位工作人员称，7折房贷利率是下限，实际执行时会参考贷款人实际情况，信用不佳，也可能参照基准利率上浮。

　　业内分析人士指出，目前，银行存款流失压力大，资金价格高企，首套房给出七折最低利率几无可能，并且进入第四季度后，银行放款额度会更加受限，因此，短期内能否释放大量的按揭贷款有待观察。

　　一家股份制银行人士坦言，房贷相对其他贷款业务不赚钱，利率打折甚至可能亏本。房贷新政在加大放贷力度方面效果明显，但房贷利率价格实际下调空间有限。如果因新政导致房子价格上涨，购房者成本甚至有可能还会增加。他给记者算了一笔账，目前5年以上基准利率是6.55%，7折后只有4.585%，而现在5年期定存利率是4.75%，不少银行还上浮10%，达到5.225%，已经明显出现倒挂。考虑到目前的存贷利差，银行给出0.7倍利率优惠几无可能，银行没有大打折扣的动力。

　　他说，2009年，很多首次购房者享受了7折房贷利率优惠，“那时房贷7折，是因为贷款放不出去，4万亿刺激政策，上面催着你放贷款，额度太多用不完，必须要用完，所以客户流水很少都可以贷款买别墅。”而今非昔比，目前仍是稳健运行的货币政策，M2增速只有12%-13%，房贷额度在新政方面不会有太大松动，利率价格也不会有太大的变化。

　　对比可以看出，此次央行房贷新政，更多只是房地产在极端调控之后回归正常，房贷利率优惠难有大的突破。

　　融360信贷专家徐瑾认为，鉴于商业银行存贷比考核尚未放松，资金成本仍处于高位，加上房地产行业风险加剧，所以央行新政中所提到的7折利率优惠更偏向于政策指导，银行落实起来十分困难。出于盈利性的考虑，九折可能是银行的底线。

　　伴随着利益博弈，房地产松贷救市在半推半就中艰难前行。最新数据显示，北京各银行房贷利率水平基本与上月持平，仅兴业银行首套房利率由基准利率的1.05倍下调至9.5折；北京银行则将利率由9.5折上调至基准。北京最低房贷利率仍为9折。

　　中金公司分析师陈健恒认为，目前房贷新政尽管方向正确，但房贷放松主要集中在首套房，预计总体效果仍不会太理想。

　　转型求生？断腕退场？

　　10月9日，《2014胡润房地产富豪榜》发布，受房地产市场不景气影响，一向占据富豪榜最多席位的房地产商业绩下滑。2014年前50名房地产富豪的上榜门槛和平均财富均有所下调，分布下降5%和13%。房地产也不再是胡润百富榜上榜人数最多的行业。

　　楼市行情持续低迷，对大开发商而言也许尚意味着降价割肉、改变投资结构，但对于小开发商而言，则意味着生死存亡的挑战。业界领袖王石在2014年年初预见到楼市的低迷下行态势，在公开场合感叹房地产已经告别黄金时代，而进入白银时代。不过即便此时他也未料到，房地产市场在接下来短短大半年内经历巨大变化，先有宁波兴润置业和深圳光耀陷入破产传闻，紧接着房产大鳄绿城被合作伙伴融创收购，在业界引起一片哗然。更不会料到实施了三年多的限购政策会如此之快地在半年内如多米诺骨牌在全国绝大多城市被松绑或全面放开。

　　随着中国经济理性回落和人口红利逐渐放缓，房企盈利空间进一步压缩。尽管10月以来房贷新政带来市场乐观预期，但房地产商将再难回到此前10年的辉煌时代。转型求生还是断腕退场，这是摆在很多企业面前的抉择。

　　统计数据显示，1至8月，重点监测的全国主要54城市的楼市总签约套数为152万套，相比2013年同期的198万套下调23.2%，其中二线城市跌幅最大，同比下调33.4%。而以二三线市场为主的中小房企如今也面临着巨大的生存压力。在高库存的压力下，二线城市只能以放开限购的方式取得楼市的加温。

　　二线城市楼市颓局使得以二三线市场为主阵地的中小房企也面临着巨大的生存压力。从上市房企已公布的2014年中报数据计算得出，截至8月27日，已公布中报的98家沪深A股上市房企，平均资产负债率已近77%，其中，资产负债率超过85%的房企有4家，超过80%的房企有18家。而上市房企债务偿付能力的下滑更是令人震惊。98家上市房企中，净现金流为负值的房企高达57家。

　　“十一”期间，邯郸传出房地产企业集体跑路事件。邯郸当地多个开发商以年息20%甚至30%的高额利息为诱饵，短短数年间集资数十亿，将这些资金支付土地出让金或作其他用途。当不断加速的圈地、融资戏码遭遇楼市下行的困境时，这些开发商无法继续这场豪赌。开发商于今年7月份开始出现集体违约，其中金世纪地产及卓峰房地产等企业老总纷纷逃离邯郸。当地数十家房企的民间集资和借贷违约集中爆发，均涉及民间借贷。

　　这一案例显示，2014年困扰房地产商的最大难题不是消化库存，而是资金链断裂。作为泛金融及资金密集型行业，资金链是决定房企生存的重要因素。然而眼下的现实却是，多数中小型房企正面临资金链断裂的风险，房贷新政并未缓解这一风险。

　　一位股份制银行内部人士表示，在银行利率市场化之后，住房按揭贷款就成为了鸡肋业务，房贷基本上是通过总量来控制。所以，这种贷款的放松对房地产商的资金支持非常有限。尤其值得关注的是，大型房地产企业与中小房地产企业在信贷等各方面的两极分化正在加剧，两者生存环境截然不同。

　　据了解，仅仅在国庆前后，大型房企在银行贷款动作频频。9月29日，万科为芜湖海上传奇项目开发拟向中国光大银行芜湖分行申请借款人民币2.9亿元；9月25日，招商地产深圳全资子公司拟向中国光大银行借款人民币5亿元，有效期为3年。随后，该子公司还为其控股子公司佛山市凯达城投资发展有限公司、佛山依云臻园房地产有限公司提供了不超过8.2亿元的银行贷款担保。而同样在国庆期间，邯郸金世纪房地产等数十家企业民间集资和借贷违约集中爆发，集体跑路引起业内震惊。

　　“房贷的放松并不意味着房地产会回暖，至少中小房企在下半年的日子更难过。”上述股份行人士表示。

　　在低迷的市场环境中，主动求变是逆势中顽强生存的明智之策。2014年下半年，万科引爆地产互联网营销的新风潮。继8月25日万科联合淘宝推出“账单抵扣房款”的活动后，参与这一阵营的楼盘和房企数量持续增多。另一个大型企业保利也发起了“甩肉抵房款”的活动，购房人减去一公斤肉就能抵1万元房款。一时间，各大房企营销花招尽出。

　　面对生存困境，房企普遍采取的策略是减少拿地，变通营销策略，降价求存；与之相比另一类企业更具生存智慧：积极进行多元化转型，规避政策风险，用互联网思维化解行业危局。当然前提是，这一类型企业多大型地产集团，有足够的资金实力为企业多元化保驾护航。

　　无论如何，房地产市场的深层调整还只是刚刚开始。

　　采写/本刊记者 陶卫华