限贷松绑难扭房市颓势

　　2014年9月30日，央行和银监会联合发出《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对房地产信贷政策进行调整。房地产限贷政策的放松，意味着政府“微刺激”力度加码，将促使一部分房地产改善型需求入市。但由于房地产市场已处于阶段性供大于求状态，投机投资型需求正逐步退场。在宏观经济下行、内需疲软乏力的大背景下，若非央行采取全面降息、降准等强刺激手段，房地产下行趋势难以根本扭转。

　　放开限购背景

　　一是宏观经济增长压力较大。2014年以来，中国经济下行压力再次增大。前三季度中国经济同比增长7.4%，其中，第三季度同比增长7.3%，增速比二季度回落0.2个百分点。规模以上工业增加值同比增速（8.5%）、固定资产投资同比增速(16.1%）均比上半年回落，反映了中国内需疲弱导致的经济增长动力不足，使“稳增长”政策继续加码的预期强化。

　　二是地方政府救市政策成效不明显。2014年以来各主要城市陆续放开限购政策，目前只有北上广深和三亚5个城市仍实施限购。但限购政策放开之后，房地产销量回落、库存增加、价格下跌的趋势并没有逆转。2014年前三季度，全国商品房销售面积同比下降8.6%，商品房销售额同比下降8.9%，其中住宅销售额同比下降10.8%。9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格环比下跌0.92%，连续第5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。从涨跌城市个数看，79个城市环比下跌，较上月增加5个。

　　在上述双重压力之下，为化解房地产高库存，防止房价断崖式下跌，改善市场预期，央行终于在时隔近4年之后，正式发文对房地产信贷政策进行松绑。

　　房贷新政内容

　　首先，房地产贷款发放标准由“认房又认贷”调整为“认贷不认房”，首套房认定放松，房贷利率下限下调。在重申首套房首付比例为30%、贷款利率下限为基准利率0.7倍的基础上，“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”。同时，在“已取消或未实施‘限购’措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平”。这就意味着此前“二套房首付比例须为60%、房贷利率1.1倍”和“第三套房贷款暂停”的政策已失效，居民“已还清贷款的二套房”和“在未限购城市已还清贷款的三套房”均可享有首付比例30%、贷款利率0.7折的优惠。

　　其次，针对外地人的限贷政策取消。“银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款”。这意味着此前央行“对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”规定失效。

　　第三，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷。中国住房抵押贷款支持证券还处在起步阶段，于2005年开始资产证券化业务试点，2007年因美国住房市场危机爆发而暂停发售，在2014年7月又重新推出。通过鼓励开展住房抵押贷款支持证券业务的创新，既可以盘活银行的存量信贷资产，又放宽了开发商融资渠道，扩大了房贷投放额度。

　　第四，加大对保障性安居工程的金融支持力度。“将保障房贷款期限上限从15年延长至25年，将地方政府主导的棚改、公共租赁和普通商品房建设纳入开发性金融覆盖范围”。保障房建设具有前期投入大、投资回报周期长、利润相对较低的特点，这也是导致其面临资金缺口难题的原因。通过延长贷款期限，拓宽开发性金融覆盖范围，进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务。

　　上述政策措施的出台，说明了中央既要遏制投机投资型需求，又要坚定支持合理住房需求的房地产政策思路。因此，此次房贷新政反映了政府“微刺激”政策加码，是宏观经济的一次定向微调。

　　对房地产市场的影响

　　从需求端来看，房贷新政将提高居民购买力，刺激改善型需求入市，缓和房价下行趋势，稳定房地产销售。具体来看，限贷松绑将加速部分有换房计划的购房者进程。这部分置换型购房者如果还清贷款且名下无房，再买普通住房的话，将可享受首套房待遇，不仅首付减少到三成，还可能享受7折利率优惠，资金压力明显减少。以还清贷款后再购二套房，需要贷款100万元为例测算，在等额本息还款、基准利率6.55%、20年贷款期限的情况下，若按以前的二套房认定，贷款利率须上浮1.1倍，还款总额为189万，每月还贷7876元；若按新的贷款政策以首套房认定，则贷款利率下调0.7倍，还款总额为153万，每月还贷6372元。即居民将节约36万，每月还贷减少1504元。

　　加之2014年以来各地在公积金贷款、税收政策等方面也陆续出台优惠措施，鼓励首套普通自住房和改善型普通自住房需求释放。如，北京市调整普通住房价格标准（北京五环到六环普通住宅新价格标准：单价31680元/平方米，总价374万元。六环外：单价23760元/平方米，总价281万元。符合任一标准都可享税收优惠），并对个人销售购买满5年的普通住房，免5.5%营业税。

　　个人购90平米内普通住房，属家庭唯一住房，按1%税率收契税。按此政策，北京市90%购房家庭可享税收优惠，以此支持普通家庭购买中小户型、中低价位普通住房。因此，此次政策调整将使刚需型、改善型购房群体从中明显受益。

　　从供给端来看，房贷新政将拓宽房地产开发商融资渠道，也将缓解企业的资金链压力。2014年以来销售减少、价格下跌使得房地产开发商的定金和预收款大幅下滑。此外随着对“影子银行”金融监管的强化，房地产开发商难以再通过信托、委托等渠道获得融资，资金链压力凸显。随着允许一定资质的地产商发债，有助于缓解企业经营现金流压力，增强房地产市场的持续供给能力，避免楼市出现急跌和深跌的风险，实现平稳着陆。

　　此外，2014年11月，中国人民银行宣布实施不对称降息，引导市场利率和社会融资成本下行，进一步刺激了改善型需求入市。本次降息力度空前，对于购房者来说，叠加之前的取消限购、限贷政策影响，推动部分观望者积极入市。对于房企而言，由于融资成本下降，有利于缓解目前依然比较紧张的资金链压力，房地产企业拿地积极性提升。中国城市住宅价格指数显示，到2014年12月，北上广深四大一线城市房价已有所上升，在销售数据上，一线城市四季度成交量较三季度环比也上升了66%，回暖趋势明显。

　　根据历史经验，2006年、2008年政府先后两次出台类似救市政策，并带来了房地产市场的明显反弹，销售面积和价格双升，之后走出新一轮的上涨周期。但与以往不同，笔者认为，当前政策取向是修正此前过紧政策，不宜理解为全面放松，未来定向稳增长仍是主基调。

　　本次调整政策或使地产销售出现改善，但至多平缓房地产市场的下行周期，难以从根本上扭转其下行趋势。理由如下：一是目前中国存量住房空置率已经达到15%，高于美国10%的水平。而且近几个月住房空置率保持上升的趋势，空置超过一年以上的房屋比重已经超过40%，空置超过2年以上的房屋比重也有22.8%，据测算本轮去库存周期将持续1-2年时间。二是中国经济已由高速增长进入中高速增长的换挡期，中央不再会以大规模刺激政策强推GDP发展速度，而国务院公布《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行。

　　该条例的推出还将加快房地产税推出的步伐，改变人们对于房市的未来预期，在一定程度上刺激部分持有多套房产的业主加快出售房产，起到平抑房价的作用。三是2013年中国老年人口数量已经达到2.02亿，人口老龄化水平达到14.9%，且未来人口老龄化快速推进，将减缓对新屋需求，促使房价回落。四是利率市场化后，高收益、高流动性的替代资产增加，降低了房地产投资的吸引力。近年来，货币基金、券商资管计划、信托和银行理财等居民可选投资渠道日益多元化，进一步降低了居民购房投资意愿。

　　数据显示，2014年12月百城均价同比下降2.69%，自5月以来连续8个月环比下跌，接近九成的城市房价跌回了一年前。但其中，北、上、广、深等十大城市住宅均价同比仅下降0.61%，跌幅显著低于百城整体水平。

　　综上，短期内限购取消、信贷松绑的影响将逐步显现，各地楼市价格趋稳，销售扩大将成为趋势。但在宏观经济下行、内需疲软乏力以及政策趋于理性的大背景下，投机投资型需求正逐步退场，若非央行再采取货币量化宽松的强刺激手段，房地产下行趋势难以根本扭转。

　　对商业银行的主要影响

　　对于商业银行而言，由于2014年内信贷额度有限，此次政策调整短期难以产生明显影响，但未来将有利于房贷业务规模调整，促使商业银行加大房贷投放，并推动房贷利率逐步下行。由于央行限贷放松政策从2014年四季度（10月8日）后才正式执行，此时临近年末，贷款额度紧张，以及全年利润目标的实现压力，加之商业银行分支机构执行存在时滞，2014年内此次政策调整难以对商业银行产生明显影响。

　　但从未来业务发展角度看，随着房地产销售量的回升，2015年商业银行将加大对个人住房贷款等优质业务和优质房地产企业客户的拼抢力度。与此同时，部份地方性银行从服从地方政府需要角度出发，会以低利率（执行利率下限）为房贷市场提供资金支持，拉低市场平均利率，从而倒逼大中型商业银行调整利率水平。而发行专项金融债和MBS等手段的推出，可以缓解商业银行资金期限错配风险，定向降低按揭贷款资金成本，增加商业银行营销按揭贷款动力，进一步推动房贷利率逐步从高点回落。

　　因此，商业银行应高度重视此次限贷松绑政策，并结合房地产优质项目储备、合理确定房贷利率、提升个贷审批效率、加大房贷风险管理等因素，出台具体执行细则，更好地发挥金融支持房地产市场健康发展的作用。

　　秦维维

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