2015，移动互联网开启新租房时代

　　重构：用移动互联网定义租房

　　移动互联网时代，人手一部智能手机，APP成了对话和交易窗口，租房有了新场景，中介门店已经不再是唯一和首选渠道，沿袭了三四十年的传统中介模式弊端显现。

　　我国以门店为中心的传统房产中介模式，源自上世纪七八十年代的香港。当时，由于资讯不发达，门店作为房源和租客的信息集散中心，有其先进性、必要性。传统中介给人的印象也一成不变：醒目的LOGO、统一的着装、台式电脑、贴满房源信息的橱窗，每当行人路过时，常有经纪人询问“买房吗”。不同房产中介公司的门店彼此交织，形成了该区域的房产交易市场。

　　传统房产中介模式有以下弊端。首先，信息不透明。传统中介公司依靠信息不对称赚钱，经纪人故意发布虚假房源信息，或故意标低价格制造“广告效果”，吸引租客；或是利用租客对交易流程的不甚了解，赚取差价。其次，员工不积极。传统模式下租房交易时间长，员工空闲多，收入不稳定，并且由于收入结构是低底薪+高提成，难免挑肥拣瘦，削弱了经纪人积极性，也让租客不满。最后，运营成本剧增。传统模式依靠门店扩张和员工规模拼抢市场份额，而店面租金和用人成本高昂，造成中介公司紧随市场气候扩张或收缩门店的现象。总之，产业链的各方都对现有中介模式不满意：一方面租客付了高佣金，但没有高水平服务，租房体验差；另一方面中介公司收费高，但整体运营效率低，利润低。这是整个行业的问题。

　　目前租房市场的痛点主要包括房源虚假、成交效率低、中介赚差价、服务不专业等，而爱屋吉屋从解决租房痛点入手，用倒推方式思考解决方案，用移动互联网的方式改造房产中介，通过打造移动互联网租房平台，让房源透明化、流程标准化，有效提升交易效率，降低交易成本，优化服务体验。

　　基于互联网的虚拟城市和数据库是网络租房平台的基础，企业需要逐步完善小区楼栋数、楼层数、单元数等数据，并及时更新入住等信息。虚拟城市体系和数据库平台，在国外多由政府或行业协会建设，国内这方面还是空白，所以爱屋吉屋自己建设，上海部分用了半年多时间，北京部分用了5个月时间。同时，由于北京、上海两地房源紧俏，一般上网10天内即可租出，在此期间平台需要及时更新信息，并促使房东每天上线，提升交易效率。

　　为了打造真实完整的房源体系和诚信透明的交易体系，爱屋吉屋设立了三个独立部门，包括负责片区宣传、寻找房源和房东的200人地推团队；统一管理公司房源、处理房东委托的客服中心，有几百人；还有专门负责与租客打交道的经纪人团队，经纪人同时也要验证房源质量。在爱屋吉屋，房源维护与房屋交易是分开的。地推团队只负责房源，经纪人团队只负责交易。而客服团队专门与房东联系，包括拍照都要事先预约，以往房东被无数中介电话骚扰的情况在这里不会出现。

　　对于租房人来说，租房变得很简单，只需APP预约、线下看房，一对一经纪人（看房顾问）会全城带看，让租客享受快捷、便宜和贴心的服务。当然，房源越好，客量就越多；流程越标准，越能赢得供需双方的信任。同时，作为互联网公司，爱屋吉屋还擅长利用各种网络推广手段，增加新客源，包括在搜房网、安居客、58同城、赶集网等投放广告等。从而打造一个稳健、快捷、小而美的移动互联网租房平台。

　　模式：重塑和激发经纪人活力

　　在简单标准化的业务里，中介注定被消灭。比如，电脑零售市场，在传统信息不畅通的情况下，用户会通过地区经销商或二级代理商等购买电脑；而在移动互联时代，标准商品销售链条上的中间环节都被打碎或缩短，买方与卖方直接通过平台交易。交易环节上节省下来的成本，买卖双方都可获益。

　　租房服务是房产中介里较简单的服务，周期最短，最容易被标准化；但又有不能完全被标准化的本质，因为存在太多个性化的需求。中介经常会收到房东的多种委托需求，而租客的需求也各式各样。如果让房东和租客在一个平台上直接对接，彼此沟通效率非常低，因为双方对居住环境、装修、附带条件的要求和描述都不一样。

　　所以，在地产中介行业，门店可以消亡；以门店为半径找房的模式可以消亡；传统中介公司的低效率可以消亡，而中介却是无法消亡的，并且中介服务理应做得更好。

　　比如，爱屋吉屋在经营中选择了含有地产经纪人的O2O“重模式”，并用移动互联网手段重塑传统经纪人模式，激发经纪人的价值和活力，提升房东、租客的服务体验。以往经纪人收入为底薪+提成，收入与租单挂钩，难免挑单；如今我们提供双倍底薪，将收入与服务挂钩，以用户满意度和成交量作为衡量标准，根据租客评分，得分高、表现优异的员工可拿“微笑奖金”，力求提供优质、一致的服务。爱屋吉屋上海业务从2014年7月份开始，现在每个经纪人每月平均成交8-10单。经纪人只要勤奋，月收入过万元很轻松。

　　格局：用户体验超越房源垄断

　　传统房屋中介模式，以门店扩张为核心，营收与门店所覆盖的有限房源密切相关，导致单店覆盖范围较小、管理层级复杂、人员大量冗余、人均单产低、经纪人服务效果无法有效监测，甚至有经纪人不惜使用虚假房源信息，破坏了行业规则。

　　而以移动互联全线整合模型为基础，辅以线下经纪人一对一贴心服务，佣金降低、服务可控、全城带看，有效提升了组织运营效率，大大减少了同一覆盖区域所需的线下门店数目，并进而通过提高经纪人服务质量，大幅改进用户租房速度、减少租客租房精力及财务成本，形成良好口碑效应，革除行业积弊，让房产中介成为受人尊敬的行业。

　　当然，用户至上、从用户体验出发，意味着移动互联网中介需要进行很多创新。譬如爱屋吉屋APP端房源所见即所得，房屋租出立即下架；再譬如沿地铁线找房。在新上线的“二手房买卖”部分，不再是用图片展现房屋，而是使用视频形式。

　　较之租房，买房更是低频次、高参与度、难标准化的服务流程，业务创新如何给出用户超预期体验，是真正决定新兴移动互联网中介与传统中介竞争走势的关键。但毫无疑问，随着移动互联网和4G的普及，以房源为中心的信息网站，将迅速让位于以用户体验为中心的服务平台。从这个角度说，传统中介试图从线下门店复制移动互联网中介模式、完善其线上服务，远比我们组建一支高效率、高素质的优秀经纪人团队难度更大。

　　企业从属于时代，哪些中介将最终在2015年空前激烈的竞争中存活并胜出，谜底很快就将揭开。

　　文/邓薇

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