2015上海楼市：新常态

　　房地产行业如同上瘾者，反反复复，且越来越依赖政策，久病不愈。政策是兴奋剂，每当有哪怕只是一个字有关房地产，都会让整个行业达到快感的高潮。

　　媒体、专家、业内人士、卖房子的，要么不厌其烦、长篇累牍各种解读，要么满世界的嚷嚷：重大利好！限购放松！市场回暖！房子涨价！……

　　然而事实似乎总并不如此，在各方又一次鼓吹着限购松的情下，上海房管局又一次出来辟谣说不会。等等，为什么说又呢？

　　稳定是发展的前提

　　当然，包括今年政府工作报告以及总理记者见面会都一再提稳定住房需求，后续的货币政策及楼市政策将成为今年政策面最大看点，这也是楼市回暖能够基本成为共识的重要原因。

　　对于受政策影响明显的房地产行业而言，全国两会期间是不会有具体政策出台的，但全国两会中会将全年经济发展方向确定下来，特别是政府工作报告。今年的政府工作报告提出分类指导，因地制宜，稳定住房消费等关键词。两会期间，住房和城乡建设部新闻发言人倪虹也曾表示，支持居民自住和改善性需求将是2015年住房政策的重要导向。

　　支持自住性和改善性需求将对房地产平稳健康发展起到积极作用，意味着改善性需求的政策将继续松绑。目前市场库存产品中，很大一部分是大户型或者中高端户型，支持改善性需求可以有效去库存。其次，改善性需求的积极入市可以改变市场的观望和预期，带动整个市场情绪的提振，支持改善性需求也可以促进整体居住品质的不断提升。

　　政府工作报告中提到今年GDP增速目标为7%，中高速增长支撑中高端发展成为新常态，虽然速度下降，但从世界范围以增长的绝对值来看，这个数字依旧很大，但不可否认的是我国经济确实处于下行通道上，这个时候提振对房地产的支持，对于稳定经济、消化过剩产能、扩大内需方面可以起到比较重要的作用。

　　目前房地产市场正在逐步企稳，政策也会在4月份逐步落地。到4月份，二套房首付很可能将回归到五成。由于目前二套房首付比例过高过严，普遍是七成的首付标准，这是在2013年楼市最火爆的时候出台的抑制性政策，当时出台的目的是严格控制改善性需求入市推高房价，但目前这一背景已经改变。在鼓励改善性需求的情况下，过高的首付标准显然是不符合要求的。二套房首付降低，对市场的影响主要是在一二线城市，因为这些城市的改善需求总量较大，而且对借助信贷的需求较高，因此降低二套房首付会带来比较大的影响，而三四线城市由于市场供应已经绝对过剩，松绑二套房首付带来的影响不大。

　　事实上，在此前中国31个省、区、市的政府工作报告中，曾经的高频词汇“房地产调控”、“房价”、“限购”等今年已悄然消失。可是在两会期间，上海市长杨雄已经明确表示，今年总的指导思想是继续促进房地产市场健康平稳发展，在政策上没有大的调整，“住房限购政策不取消”。

　　两会期间不少人大代表和业界人士呼吁取消限购，当然背后有什么样的考虑我们不清楚，但也应该承认限购只是调控手段，不是调控目的，放开限购不会对房价造成太大影响。包括上海在内，目前全国执行限购的城市只有5个。而上海作为具有指标意义的一线城市，本身直接取消限购就可能性很小，或许如同许多人所说，放宽首付比例、通过工作居住证、纳税证明等绕道宽松的可能性较大，目前都需要进一步观察。

　　除了直接的房地产政策，货币政策走向也成为业内关注焦点。2月28日，中国人民银行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。这一降息恰恰发生在两会前夕，预示着相对宽松和温和的货币政策环境的持续来临。

　　降息对降低贷款融资成本起到了较为明显的作用。而房地产投资对资金成本敏感度高，此次再度降息将在一定程度上有利于缓解房地产投资增速的持续下行。对于购房者而言，降息不仅仅意味着购房成本的降低，更是增加了入市信心，尤其是对于市场基本面较好的区域。

　　房地产的上游行业例如钢铁、水泥等行业明显是政府需要消化过剩产能的对象，房地产也早已不是未来产业的优先发展选择了，这意味着尽管信贷政策的放松，并不表示房企的资金面会得到明显改善，“宽货币，紧信贷”的货币政策特征将继续影响2015年上海楼市。而没有退出限购的上海，楼价表面平稳，前面是否是一个价值迸发的黎明呢？

　　央行降息实施后，存款利率的浮动区间上限由原来的1.2倍扩大至1.3倍也于同日施行，部分银行在用足政策后，1年期存款利率相较降息前仅下降0.05个百分点，活期利率、2年期、3年期定存利率甚至不降反升。

　　对众多“房奴”而言，尽管降息使得房贷的压力得以减轻，但这样的待遇恐怕要到明年1月1日才能享受。按照目前银行与客户的主流贷款合同，房贷利率多为“按年调息”。也就是说，已经在供的房贷，购房者必须到次年元旦才能按降息后的利率还贷。不过，银行已经批贷但未放款的客户，银行通常会通知客户签补充协议，按最新利率还款。

　　今年的政府工作报告与往年相比提出了“稳”，稳定住房消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求。用“支持促进”代替了“调控抑制”，支持自住性房时隔5年再次提出，可谓热度不减，支持自住性房在2009年，2010年也有所提到。今年的政府工作报告延续了去年提出的“房地产持续健康发展”，这个关键词是提出频率最多的关键词，从2007年提出以来，连续4年提出，并在2012年，2014年都有所提及。

　　在短短不到半年内，楼市已经经历了三次政策提振，政策出台的密集程度与力度，远超市场预期。2015年两会后，市场预期第四轮政策刺激会更加重磅，不排除地方会出台更多刺激政策，目前的政策环境，其宽松度可谓是直追2009年。大趋向固然是利好的，但“稳”是前提，也是目标。可以肯定的是，房价不会出现大范围的波动，稳中有升应该是新常态。上海的供需也不会出现井喷式发展。政策虽然与2009年一样宽松，但如今是2015年了，一切都已发生了变化。

　　所以概括的说，从中央政府来看，一方面用小而微的定向式和非定向式货币政策，刺激房地产这个巨大的市场，帮助房地产企业减轻资金压力；通过支持和刚需和改善需求，缓解房地产市场库存压力；另一方面，通过保障性住房政策来保障民生以及促进投资。这是与政府实施的“简政放权”改革措施相协调的——厘清市场与政府的边界，从更加宏观的角度进行调控。对于政府来讲，要进行双轨统筹，保障轨上几千万套保障房建设抓紧进行。低收入阶层与收入夹心层依靠这种有效供给来解决住有所居的问题，而中产阶级以上的人群，则可以按照自己的支付能力，行使消费者主权，去挑选商品房、产权房，届时房价也将随行就市。

　　一切都只是鼓励市场信心，保持稳定，稍解近渴，但不会对冲结构调整的目标。

　　对于接下来是否是购房的好时机，媒体们一如既往的说是——其实不管什么时候媒体都会说是。身为媒体的一份子，笔者不想如同其他人一样，因为政策面上对于房产行业有所鼓励，就一起鼓吹接下来是个购房好时机了。如果说2015年的房地产行业或者迎来一个暖春，那也是地方政府和开发企业的暖春，与购房者关系不大。也正如房地产政策要因地制宜，各地需要考虑各自不同情况一样，是否出手购房还是要各自考虑各自的实际情况和需求，房子无非也就是一种大型的消费品，没什么特别——这也是政策的基本面——和其他行业一样保持健康的正常的发展，更没必要被开发商以及由开发商豢养的各路神仙忽悠。

　　市场大乱斗

　　供给虚火

　　受房贷松绑、降息等宽松政策影响，2015年1—2月房地产投资增速跌势放缓，但下行态势并未扭转。据统计局数据，房地产投资增速已连续12个月下跌，全国楼市库存持续增加。业内人士分析，尽管楼市政策利好释放有望带动市场回暖，但高库存仍是2015年房企最大挑战，一些资金紧张的房企仍需要继续“以价换量”。

　　从全国范围来看，2015年1-2月份全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速比去年全年回落0.1个百分点。其中，住宅投资5922亿元，增长9.1%，回落0.1个百分点。值得关注的是，自去年1月份以来，房地产开发投资增速已经连续12个月下滑。统计局历史数据显示，2013年年末房地产投资增速为19.8%，到今年2月份，这一数值已下跌至10.4%，跌幅将近五成。房地产投资增速的放缓，反映了楼市投资正进入新常态。从数据来看去年年底到今年2月，这一增速已趋于稳定，跌幅明显缩小。

　　1-2月份，全国土地成交下滑，房企土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%；土地成交价款699亿元，下降30.2%。2月底至今的土地市场较为清淡，数据显示，3月上旬一线城市土地总成交仅59.8亿，环比同比均明显下调，20大房企全国拿地仅5亿。

　　全年来看，2015年土地出让收入或出现下降。财政部“关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告”中预计，2015年地方政府性基金本级收入44509.51亿元，下降4.7%。其中，国有土地使用权出让收入39452亿元，下降4.7%。同时诸多房企对2015年的拿地金额和预期都有所下调，在全国商品房可售面积创下历史新高的背景下，房企普遍面临很大的去库存压力，即使计划大幅拿地的房企也更多考虑存量的并购。

　　3月份引人关注的只有上海土地市场，其于3月20日最终以70.52亿元推出了一块位于闸北市北高新技术服务园区的稀缺宅地，成为今年年内总价地王而从拿地节奏上可以看出企业对市场的判断，房企拿地基本上目前集中于上海等一线城市，预计后市一二线城市拿地竞争将更加激烈，其他城市则多会避开。

　　一般情况下，商品房销售额领先于房地产开发资金来源3-5个月。而房地产开发资金来源一般又会领先房地产开发投资3个月左右。2014年1-11月份，商品房销售额累计同比下降7.8%。预计2015年上半年销售增速将有明显提高，在销售开始回暖的6-8个月后房地产开发投资增速才会有所起色。

　　库存压力大

　　截至2月末，全国商品房待售面积63922万平方米，比去年末增加1753万平方米。而今年1月份，上海新房市场单价50000元/平以上一手住宅成交376套，超过了去年同期的361套；2月份则成交254套，同比于去年同期的120套则翻了一番。不过环比于去年十一、十二月份，今年一二月份的豪宅市场成交量则有大幅度的下降，在11月份，上海新房市场豪宅成交了490套，12月份成交了880套。一二月份成交量走低。而3月向来是楼市的小阳春，但上海楼市今年3月的成交显得有点“冷”。在上半月成交数据同比下滑的情况下，3月整体的成交规模难以走高，其中的原因与房企惜售有关。数据显示，3月上海新建商品住宅共成交2361套，较去年同期下跌23.6%；成交面积28.34万平方米，较去年同期下跌22.3%。3月上半月上海新建商品住宅新增供应16万平方米，供应量同比减少71.1%；入市项目仅6个，同比减少66.7%。

　　虽然根据相关统计，包括上海在内的一二线城市商品房住宅库存正在环比减少，但库存量仍在继续攀升。相比之下，去年春节后一周上海的新房供应为11.1万平方米，而今年节后首周是零供应；去年3月首周，上海楼市供应出现井喷式爆发，达37.1万平方米；而今年3月首周却陷入没有新增供应，也无任何项目开盘的尴尬局面。

　　由于年前降准、降息利好不断，两会期间楼市也暖风频吹，政府支持性的表态推动市场信心渐渐复苏，导致房企再次表露出惜售的心态。政策看似有宽松的倾向，也难以扭转目前上海楼市需求偏低、供大于求的格局。预计今年楼市会背负压力前行，房企借助政策暖风快速走量才是正确的应对之策。

　　所以在2015年接下来的时间里，消化库存，释放库存压力仍然是主要的导向，各个开发商的主要任务，尤其一些资金面比较紧张的房企，依然需要采取’以价换量’去库存的措施，而大型房企已开始着手积极补仓，加大土地储备、加快开发节奏。就整个房地产行业而言，具有品牌、管理和资金优势的龙头房企仍在持续扩大市场份额，行业集中度呈加速上升态势。在行业持续洗牌之后，从行业销售金额集中度来看，2014年全年TOP10企业从上年同期的13.72%上升至17.19%，增加了3.47个百分点，比2013年的升幅提高了2.51个百分点。

　　受到销售低迷的影响，上市公司尤其是中小公司可结算资源下降，同时费用高企及降价促销使净利润率进一步收窄，公布业绩公司收入平均同比增速仅6.3%，净利润平均同比为-9.5%，降幅比2014年中期扩大0.6个百分点。

　　在上海表明不取消限购的背景下，供需矛盾或将进一步显现。而三月两会后是否有新政出台，将在很大程度上影响“金三”、“银四”的走势。从宏观层面看，日益严重的通缩压力，与房地产市场泡沫并存，政府面临艰难的政策抉择。

　　需求降温

　　市场已经出现两个需求减少的迹象，第一个是存量人口的购房需求在减少。由于房价上涨的预期被打破了，现在投机性的需求已经基本没有了。投资性需求明显减少，改善性需求也逐年在下降。有的出海了，有的理财了，有的买了大房子在还贷——套牢了。从相关数据来看，投资客的比例从几年前的39.5%，已经下降到现在的10.7%。中国跨境投资总量已经从6900万美元上升到去年的160亿美元，而且还在呈上升趋势。

　　除了人均居住面积大幅提升也对需求降温起到了很重要的作用之外，需求降温背后的主要原因是城市常住人口净增长量在减少，包括上海在内的四个一线城市人口净增长都在下降。北京在2000~2010年间，年均常住人口净增长60.4万人，2011~2013年均人口净增长是51.2万人，下降了9.2万人；上海从年均62.8万人，下降到年均37.7万人，广州、深圳是从两位数下降到个位数的7.5万和9万人，7.5万对1000多万人口而言，就相当于全国人口的自然增长率。照此来看，深圳这样的一线城市已经没有外来人口了。不光是一线城市，我们看到25个二线城市有18个在下降；19个三线城市有15个在下降；28个四线城市有26个在下降。

　　不过需要注意的是，虽然净增长在下降，但是依旧在增长，而同时上海土地供应量已经触碰到天花板，缩减的很厉害，目前距离已被锁定的2020年3226平方公里的终极规模，只剩下156平方公里的增量空间。以浦东新区为例，到2020年其建设用地总规模为805平方公里，但至2013年底时建设用地已达779.69平方公里，实际净增空间仅为25.31平方公里。

　　同时不能忽略的是，根据全国土地第二次调查结果显示，上海市全市耕地284.64万亩，呈现明显的净减少状态，已经突破了耕地保有不得少于328万亩红线指标。换句话说，上海的土地资源已经枯竭。在去年召开的规划土地工作会议上，上海市委、市政府已经明确要求规土局，建设用地规模必须只减不增、必须“负增长”，“零增长也不行，这是对上海负责”。

　　这两点意味着，上海城市规模的不断扩大，土地供应紧张，而需求当然还在，只是力度发生变化，所以上海的房价当然也依旧会呈现上扬的趋势，只是因为资源稀缺。

　　应对挑战

　　对于开发商来说2015年还要面临着来自内外不同的挑战。首先，随着国家反腐进程的不断深入，很显然房地产这个承载了大量金钱、关系、土地的行业，已然成为反腐的重点领域，如何克服和摆脱各种潜规则，合法依法经营，是不得不考虑的。其次，融绿、融创事件说明房地产市场容量已经见顶，再不扩张就没有机会了，也证明高周转与快扩张仍然是品牌房企的核心竞争力。千亿房企已经取得市场份额的15%，跟不上第一第二方阵的，基本都要被淘汰，未来没有房企第三梯队。大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼已不稀奇，大鱼吃大鱼、蛇呑象也将频繁出现。价格战已经打响，房地产也将像家电行业一样出清市场，中小房企如果没有特色和品牌，将不可避免地出局。具有规范的法人治理、清晰的目标战略、稳健的财务模型、精细的管理体系、精准的产品定位、优秀的人才结构与企业文化，将是成功的保证和标志。再次，资本为王，房地产回归金融本质，险资入市、银行垂青证明房地产业虽然利润从暴利走向薄利，但还不至于微利，相对于绝大多数行业来说，仍然是金融机构的不二选择。但过去的高增长时代十个项目十个赚钱，现在则是五个赚钱、三个持平、两个亏本，对房企来说，精细化运营已成为基本功夫，资本市场认可才有融资机会，负债率的边界扩张令投资人坐卧不安，投资是否安全是新常态下的第三个挑战。第四，一线城市房价看涨，但地价涨得更快，二线城市分化，不同区域供求关系大不一样，平和心态、踩准节奏、平衡时间与盈亏关系才是最重要的。三、四线城市总体供大于求，大盘安全退出、小盘保本清仓，安全渡过去库存周期，在合适的时点能否选对城市成为新常态下的第四个挑战。第五，创新发展，转型与多元化运营将是更多房企的选择，包括产品功能上的创新，如房地产产品的环保、科技、节能等，以及产品类型上的创新，如：商业地产、养老地产、旅游地产等。小企业迫于生存压力，大企业追求增长压力，活得都不轻松。而压力也即动力，如何在新常态下华丽转身，顺势而为，将成为一个重要的考验。

　　尽管政策一再宽松，面对市场的变化和挑战，房地产无法回到黄金时代已成业内共识。目前房企经营策略分化加剧，多家房企谋求精简人员进行转型或者转向；而另一部分房企依然在进行规模效应扩张。

　　已有传闻说地产行业领头企业万科集团为了提升利润，正在展开组织架构变革，并进行大规模裁员。对于裁员，多位万科内部人士称有所耳闻，而万科集团方面称其组织架构确实将向扁平化发展，变革具体方式由各分公司自行制定。万科的组织架构调整包括各分公司裁员，并鼓励各地方公司突破找路，探索创新业务。内部瘦身指向的方向是扩大外包业务。人力资源、行政管理，甚至部分财务业务等均成为此次精简的重点部门。

　　年前也有传闻说合生创展集团广东东部区域公司以公司业绩整体下滑为由进行裁减人员，比例高达20%。并称该区域公司负责人对外表示，公司实行经济性裁员，与公司业绩下滑严重有关，目前基本处于亏损状态。一位合生创展内部人士对记者坦言，年前确实“有正常的人员调整”，但“幅度应没达到20%”。

　　另外一个动向或许也值得关注，那就是近日从北京产权交易所、上海联合产权交易所、浙江产权交易所等各大产权交易所获悉，目前有多个房地产项目正在挂牌转让。总体上来看，这些项目公司目前的经营情况都不乐观。不过，由于这些公司名下有房产、房地产项目，评估报告中资产评估值多出现溢价。

　　中介与互联网——抱团取暖？创新前行？

　　闹得沸沸扬扬的房产中介“斗法”风波，从去年延续到了今年，连续引发了业内的重大合并事件。国内最大分类信息网站58同城宣布以2.6701亿美元收购老牌电商网站安居客，瞄准线上平台。而就在前一天，占到北京二手房交易领域绝对优势的链家宣布牵手德祐地产，进入上海市场，京沪两地的房地产经纪行业翘楚——北京链家和上海德佑，正式宣布合并，并将推出新品牌，布局全国市场，共同打造万亿级房产O2O平台，成为目前国内最大的地产经纪公司。

　　目前链家地产在北京占有55%的市场份额，同时还在成都、上海、杭州、天津、大连、青岛、南京建立分公司。而起步相对晚1年的德祐地产是上海第二大房产经纪公司，在上海拥有200多家门店。德佑在上海有230家门店，2015年将在上海区域再新增200多家门店，总规模将达到500家，市占率达到20%，年度业绩达到20亿元。此前，链家在上海仅20家门店。链家此番收购德祐，无疑是将业务扩张瞄准了上海市场，通过德祐的资源进军上海房地产行业，可快速占领上海市场。德佑地产媒介主管向记者表示，新链家预计将会在今年年中完成A轮融资，资本主要用于在上海继续扩张门店，通过收购中小中介来增加门店数量是方式之一。据悉，目前已有上海瑞庭地产整体加入德佑，负责目前德佑大西南区的运营。

　　尽管德佑有强大的内网系统，但是在外网方面，德佑地产一直处于弱势，不得不依靠搜房和安居客提供的互联网端口带来的流量招徕客户。而北京链家区别于其他中介公司的优势，正是其强大的外网流量。北京链家的互联网流量比搜房和安居客还要高。在这样的背景下，两家公司的合并显得水到渠成。

　　而另一桩并购中，58同城将成立房产事业群，面向新房、二手房、租房等，整合58同城及安居客双方的房产业务。双方称新架构不会对安居客集团现有团队造成影响，安居客仍将保留其网站、APP等品牌资产，最大限度的保有品牌独立性。“我现在住的房子就是在安居客上找的。”在58同城董事长姚劲波发出的一封内部信中称，两家合并后将成为绝对第一找房平台。对于这种合并，他期望58同城借安居客品牌进入“新房市场”，同时将把自己的购房者信息全面导入安居客新房频道。

　　而在二手房领域，这两家合并的企业将继续按照原有轨道经营。其中58同城将继续面对“刚需”，而安居客将继续“定位高端专业”。据了解，这两个平台将打通数据，58同城补充安居客在租房方面的不足。

　　58同城是国内最大分类信息网站之一，其创始人姚劲波称，公司从半年前开始在房产、汽车和本地生活等垂直业务领域发力，并宣布了10亿美元的投资框架。2月首个案例是全资收购驾考平台驾校一点通，以此切入汽车O2O行业。被收购的安居客成立于2007年，其主要市场是一二线城市，网站月独立访问用户量6000万。引入多轮风投的安居客筹备上市已久。去年，安居客在二三线城市快速扩张版图，但在房地产市场低迷的大背景下，安居客因端口费涨价而遭到多家大型房产中介的联合抵制，上市被迫搁浅。同样遭到联合抵制的搜房网，股价大幅下挫后转而向线下销售寻找出路。

　　这桩并购是春节过后房产中介行业的第二起重要并购。二手房市场连跌9月的行业颓势下，中介行业洗牌加速，平台化资源整合的趋势越发明显。不能否认的是，国内房地产及相关行业正在受到互联网和IT技术的深刻影响。房产电商网站，58同城、赶集网等服务平台以及爱屋及屋等纯线上交易平台的崛起对线下的实体中介带来了冲击。链家地产副总裁林倩表示，公司从2010年即开始投入大量资源用于O2O平台的建设，此番收购德祐地产，志在将以上海为中心的华东地区划入其万亿级O2O平台；而互联网出身的58同城，甚至是以线上交易为明显特征的爱屋及屋则宣布要深入线下业务。

　　这不由得使人想起此前不太成功的案例——和搜房网进行过战略合作的21世纪不动产以及房产经纪公司，因双方经营理念存在差异而不得不放弃，我爱我家认为因房产互联网公司搜房完全背离了互联网平台精神，决定与其全面停止合作，并禁止经纪人私自报买行为。

　　这些很好的体现了今年的政府工作报告中的一个热词：互联网+。以上这些都是非常好的示范，其意义在于一方面目前的互联网公司用低佣金高提成的做法，对房屋中介行业搅局，但所提供的服务并不好，给消费者带来的体验也很差。另一方面互联网和中介的服务之争，最终将让房屋中介业回到行业的本源，通过专家级的服务来提升消费者的服务体验，帮助他们买到想要的房子，或者以合理、公平的价格反映房屋的真实价值。同时也为塑造有更多公平公正的网络平台和环境，积累了重要的经验。

　　中介环节在整个产业链中尚不存在成熟的互联网化实践。整个产业链中，具备成熟案例的是前期工程建设(如浙江绿城)和建成后涉及的社区物业管理(如花样年)。互联网地产中介的出现只是行业变革的催化剂，传统中介原本就遇到了人力成本高、虚假重复房源等不合理现象，需要整合和管理，低迷的市场更使这些问题开始浮上台面。

　　未来移动互联网化是房产行业的标配，是组建团队自建整个互联网系统，还是依赖成熟平台，都有可能，就像过去10年的商品电子商务化过程一样，只能说顺应趋势的机构会赢得持续发展的机会。而所有这些，受益者更多的是沪上的广大购房者。

　　不动产开始登记了

　　《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）2014年12月22日落地，酝酿了七年之久的《不动产登记暂行条例》终于在3月1日正式实施，包括房屋建筑所有权、宅基地使用权等在内的十类不动产权利开始在全国范围内进行统一登记，全面启用新的登记簿和证书。城市居民以往的“房产证”将陆续更换为新的“不动产证”，目前全国已有30多个（州）、70个县（市、区）基本具备启用新的登记簿和新版证书条件。国土部将力争到今年年底全面颁发新版证书。

　　这标志着不动产统一登记制度的正式建立。《条例》实施的主要目的是建立所有种类不动产的登记制度。根据条例规定，不动产统一登记遵循依申请登记，并允许申请人在事项记载于登记簿前撤回登记申请。有专家表示，《条例》本意不在房地产，客观出发点也不是单纯从反腐、抑制房价考虑。不动产统一登记是征收房地产税的前提和基础，《条例》的推出或将加快房地产税、遗产税等税种推出步伐。

　　“建立不动产统一登记制度，有利于更好地保护不动产权利人的合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。”国土资源部政策法规司副司长魏莉华道出了建立不动产统一登记制度的重要意义。据魏莉华介绍，由于各部门登记方法、技术规程不一致，原有的分散登记方式很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登；分散在不同部门管理和登记，又容易导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线不清、权利归属不明，引发矛盾和纠纷。“实施统一登记可以更好地厘清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记的准确性和权威性。统一登记实施后，建立不动产登记信息依法公开查询系统，又可以有效保障不动产交易安全。”魏莉华进一步解释说。

　　在实施不动产统一登记制度后，原有登记证书是否会作废？对此，魏莉华表示，《条例》将充分保护和稳定物权。“不动产统一登记是行政管理体制改革的重要内容，目的是提高行政效率，而不是对产权关系进行调整。”《条例》中明确指出，不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响；《条例》实施前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

　　《条例》要求，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级不动产登记机构登记的信息应当纳入该平台，确保国家、省（区市）、市、县四级登记信息实时共享。这也是《条例》中的一项重要内容。《条例》要求，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。

　　据了解，国家层面将组织建设全国统一的国土资源与不动产登记信息平台。各地负责推进本地区不动产登记的数据整合、接入信息平台的相关准备工作。估计2015年下半年开始，陆续完成不动产登记操作系统软件与信息平台的对接，提供不动产登记信息查询服务。2015年7月，计划上线试运行信息平台；2016年完善平台并扩大试运行范围；2017年全面运行。

　　此外，之前外界将“以人查房”作为不动产登记的主要看点，认为可以用姓名查询的方式获得他人的房产信息。但是，《条例》全文并没有提到有关“以人查房”的内容。

　　《条例》出台短期对房价确有不利心理影响，长期来看，因《条例》并不会左右供需关系，因此，对房价走势无实质影响。不动产登记制度出台，对房价的影响没有想象中那么大，因为不动产登记制度并不直接影响房价，只是会对以它为基础的房产税、遗产税产生影响。况且，就算完成登记也还需要时间，房产税、遗产税的征收办法也更是遥遥无期，现在谈不动产登记对房价影响为时过早，只不过增加一个话题罢了。

　　放松楼市调控政策预期基本已成事实，《条例》在这个时间点出台，有很明显的信号作用，对市场走势影响较大或将加速房产税的落地出台。“《条例》出台是房地产调控从之前交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性事件。对百姓来说，《条例》意味着公民拥有房屋情况将实现”全透明“。借助《条例》，政府的税基未来将逐渐从交易环节过渡到持有环节，财产税的二次分配将更加明显，相信房产税将很快全面落地。”

　　《条例》出台对楼市中长期影响较大。短期来看，《条例》的公布将给二手房市场带来一定冲击，特别是多部门信息联网，打破了以往房产信息查询的瓶颈，有可能出现新一轮投资客集中抛售房产的现象，高端二手房供量有望增加，对于平抑二手房市场价格起到积极作用。不出意料的话，随着《条例》的实施，未来高端市场的主力购房客群将以高知高管为主，开发商经营策略做出调整，市场将进行调整和分化，总体将会向着更加健康的状态发展。使原本肆无忌惮的炒作力量明显退潮，泡沫明显减少。同时，高端市场产品设计与营销方式也将随之升级。

　　从市场表现看，二手房市场出现了大户型抛售的情况。其实在《条例》出台之前，一、二线城市大户型二手房上市量已然增加。他们预测，对于部分高端住宅来说，《条例》正式出台依然是重大利空，预计大户型二手房供应将继续增加。不过从挂牌量来看，整个的挂牌量跟全市的交易节奏比较相符，出现了一个下降的趋势，变化幅度在2.2%，总体来看还是比较平稳的。相对来说市场可能会影响比较大的区域，比如说大中户型比较集中的区域来看，挂牌也是表现出比较平稳的格局，并没有因为《不动产登记暂行条例》3月1日实施而出现交易量暴增的格局。

　　实际上不动产登记暂行条例》从预热，到预案、征求意见到目前为止真正的出台，实际上经历了比较长的时间。2、3年以前，2012年年中的时候，这项政策炒得比较火热，当初市场的反响会比较大一些，很多手头有多套房产的人有一个抛售动作。这项政策的出台主要针对于两方面，首先一点反腐，其次就是为房产税未来的出台做准备。那么在2012年年中的时候，很多拥有多套中高端房产的人相对来说抛售意愿会强烈一些。我们看到，如陆家嘴、新天地、古北，这些传统意义上中高端集中的一些板块，抛售意愿尤其明显。那么现在实际上已经经历了比较长的一个缓冲期，那么这部分人已经在一两年内基本上将自己拥有的房产抛售掉了。那么从去年年底到今年年初，整个市场的表现还是比较平静的。

　　另外，《不动产登记暂行条例》只是一个框架性、原则性的文件，对实际工作缺少指导性意义，大家其实是在等待一个地方版的实施细则，等这样一个细则落地以后，可能会对将来的挂牌量再会有一个比较大的刺激。那么从整个一个时间节点来看，其实上海这方面的步骤比其他城市稍微慢一点，像广州青岛等地方已经成立了不动产登记局。比如广州需要将房产证换成不动产登记证，在实际操作的过程中都会将不动产登记的措施一一落实，也会对挂牌造成一定压力。从这点来看，上海的压力相对来说也没有那么严重，所以挂牌量还是保持了比较平稳的状态。

　　《不动产登记暂行条例》后续影响最大的一点应该是在房产税的推出上。房产税的推出实际上还是为了摸底全国个人住房的情况。上海和重庆虽然已经开征房产税，但它对于楼市投资的抑制作用并不明显。而在《不动产登记暂行条例》实施之后，房产税的征收才会对楼市产生更大的影响。此外，此项政策推出后对于调控政策的精细化会有所助力。我们看到全国多数城市已经有调控政策退出的现象，那么《不动产登记暂行条例》执行之后可能会对一些城市的限购有一定的调整。此外，目前投资性的需求在一些城市还是比较多的，那么摸底之后可能会通过房产税和精细化调控政策相结合的方式，来促使投资性需求抛售离场。个人认为较大面积的抛售会在《不动产登记暂行条例》具体出台后的一两年内出现。

　　短期看来，毕竟“不动产登记”只是摸清“家底”而已。不动产登记让房价大幅回落的目的并不现实，因为不动产登记制度建设并非以打压房价为目的，而是为了将来财税制度的改革做的准备。。市民担心在新政基础上实施房产税等政策，起码还需要经历两三年的“空窗期”，因此，不动产登记不会在短期内引发明显的市场波动。房地产市场而言，不动产登记和央行降息两个政策总体上具有对冲性质，前者促使房价面临下调压力，后者降低资金成本则会促使房价上涨。不过二者都对刚需购房者形成了保护，楼市基本面将迎来不同程度回暖。

　　这一政策是使房地产调控从交易环节转变到存量环节的标志性事件，对市场影响较大，不动产统一登记后，房地产税才有可能全面落地。不动产登记联网将有利于摸清楼市“家底”，并在一定程度上影响市场预期，不动产登记本身并不是房地产调控政策，不会直接影响到楼市，但通过不动产登记可以实现更多更快的楼市调控效果，未来房产持有环节增加税费，这将会影响或者导致房地产投资热情的降低。

　　如果说降息的着眼点是银行业务和货币政策关系的梳理，并非简单救市，但此类政策能够带来积极效应，利好未来去库存速度的加快。当不动产统一登记遇上央行降息，后者短期刺激作用大于前者长期预期的可能性较大，虽然二者总体上具有对冲性质，但这两个政策都对刚需购房者形成了保护，前者降低了住房交易的行政成本，即办理各类房产证书的程序简化，同时抛房行为也会加大可售房源增加。降息使未来信贷成本降低，利好入市情绪提振。

　　逃不掉的房地产税

　　《不动产登记暂行条例》的正式实施，也让房地产税的征收成为公众热议的焦点，也令诸多拥有多套住房的持有人开始关心，该如何处理手上的房产，是否需要出售，何时出售更合适？

　　对于这一问题，这要根据个人的实际情况来裁定。很多人早就意识到房地产税即将开征，已经做出谋划。拥有多套房的持有人要考虑有没有必要持有这么多套房，原来持有多套房是没有成本的，现在就要预先考虑是否会因缴纳高额的房地产税而有压力。大量的二手房入市，而购房者在这种预期之下，开始产生犹豫观望情绪，因此供需由原来不平衡的状态转为平衡状态，甚至某些地方表现为供过于求。

　　而房地产税推出的前提则是加快立法。据了解，法律草案目前还没提交到人大立法的正式程序里，但是在2014年两会上傅莹作为人大发言人就明确表态要尽快将其纳入房地产税立法不能久拖，中央对财税配套改革有明确的节奏和时间表的要求。粗略地推测，如果2015年房地产税纳入立法程序，最顺利的情况下，一年走完可能有些困难，当然我们希望这个时间越短越好，最晚应该在2017年两会上审批通过。

　　如果房地产税真的实施，从长远来看，它能够促使房地产市场更加健康的进行制度建设，对于房价来说，它是使房地产市场更沉稳、泡沫更少的一个配套条件。不动产包括消费住房，它的均价表现在曲线上是上扬的曲线，这是可以预期的、长期演进之下的图景。房地产税在这方面所能够改变的只是将这个上扬曲线让它不那么陡峭，斜率低一些，发展过程中间减少大起大落的负面效应而已。

　　一个人拥有多套住房是一个正常的现象也是法律所允许的，即便开征房地产税也不是当下立时就会实施，并且税率也一定是合理的，因此不动产登记只会在一定程度上扩大二手房市场的供给，并不会因为造成供过于求带来房价的大跌。

　　一直以来，中国房地产税这个体系存在三大问题。第一就是税种税目太多，重复征税。比如营业税，增值税，合同的印花税，契税，还有买卖土地的土地占用税，使用税，使用费等，各个环节都很多，而且重复征税。第二就是税负已经不轻了，在房地产商出售的房屋当中，假如房地产商赚1的话，需要交纳的各种税费则有一点几。第三个问题是税负前重后轻，前面的交易税很重，后面的持有税几乎是没有。所以整体的房地产税收需要改革，首先要简化税种税目，合并税种税目，要至少不再增加负担。第二，税负前重后轻要倒过来，要前轻后重，交易环节税要减轻，使交易的流通速度加快，提高资源配置的效率。同时要增加持有环节的税负。

　　而对于最为人们所关心的房地产税的征收标准和税率，一般按照世界上的惯例，房地产评估是按金额来征税的，这种征税的方式是符合了征税的原则，税金的本质意义是按金额征税，如果要考虑多种需求的话，房屋面积的问题也是可以考虑。但是按金额征税更为合理。因为无论多大面积，财产的价值这个量是统一的。同时他也表示房地产税的税率并不会很高。

　　归结起来，对于一般的购房者来说，可以根据自己的资产的需要进行选择，如果急于套取现金，或者改善性的需求或者有更高的投资理财渠道，那就可以果断出售。如果没有其他特别的理财需求，那可以继续持有，尽管房地产高速增长的时期已经过去，但是从较长的时间来看，房产依然是一个可以获得增值的投资选择。

　　编后

　　总体来说，笔者没有各路媒体以及各家开发商那样乐观，没法预见所谓的“小阳春”马上到来，一边吆喝着回暖，一边捂盘惜售提价，不过是一贯的促销手段罢了。楼市的春天到底来没来，冷暖自知。作为千百个行业之一的房地产，因为内外各种错综复杂的因素，在过去的一段时间里绑架了中国经济，甚至绑架了芸芸众生的生活、命运，围绕着房地产，发生了太多社会问题。笔者只希望其能够如同政府工作报告里写的一样健康有序的稳定发展，回归到一个正常状态，而不希望其一次次成为刺激经济的工具，一次次的恶性循环。房子不仅是能够让某些人有了勾当、获得暴利的商品，它事关着天下苍生的幸福，但愿2015年的上海房地产市场能够让更多人圆上“安居梦”。

　　编辑|高凌松