喜中有忧的上海创意地产

　　创意地产，是一种以创意为突出卖点的创新型商业地产，近几年来的发展势头非常迅速，在2009年，创意地产纳入CIHAF中国住交会的八大主题板块，这说明在市场人士的眼中，创意地产由概念变成了可以实际应用的产品状态。

　　在上海以创意园区为名的商业项目有数百家，大多数园区的出租率还算不错，多数在70-80%，在市区核心位置的创意园区出租率最高，基本都在95%以上，少数在杨浦区的创意地产发展状态不好，有部分项目已经准备拆迁了。

　　定义创意产业

　　英国是世界上最早对创意产业进行诠释的国家，它的创意地产开发理念影响了众多的国家。1998年，英国的创意产业专责工作小组在《英国创意产业路径文件》中对创意产业定义：“源自个人创意、技巧及才华，通过知识产权的开发和运用，具有创造财富和就业潜力的行业。”

　　根据定义，英国将广告、建筑、艺术和文物交易、工艺品、设计、时装设计、电影、互动休闲软件、音乐、表演艺术、出版、软件、电视广播等13个行业确认为创意产业。由于发达国家倾向文化产业，而发展中国家更倾向物质产品的研发创造。在不同国家，创意地产的发展还有所侧重不同。不过，创意产业的核心没有太多变化，一是通过脑力劳动，对思想文化的创新、创造，二是附加在这种文化创新、创造上的高附加值经济产品。

　　在中国，普遍操作创意地产的模式是将创意产业植入地产项目开发，视为新型商业地产一种运作方式。在开发上，创意地产为创意产业提供经营、发展的场所；在管理上，创意地产项目围绕着创意产业的发展和需求，提供一系列的管理服务。

　　大家都爱创意地产

　　在中国进行经济转型的过程中，创意地产很受市场各个层面的关注。高附加值，低物质消耗，几乎为零的生态负担，让各级政府主动推动创意地产业态的发展，尤其在上海，作为中国第三产业最为发达的城市，创意地产的发展空间更为广阔。通常采取的开发模式有：

　　一，依托高校的资源，与高校合作共同开发创意产业园区。这种方式模式主要是针对解决创意产业的人才层面上考虑，以人才的培养聚集为出发点，形成创意产业的聚集发展，吸引创意产业的主体入驻园区。

　　二，旧厂房和旧仓库改造模式。收购或者租赁旧厂房和旧仓库进行改造，在不改变原有建筑的主体风格基础上，添加灵活的创新元素，比如建筑空间搭配、立面色彩、雕塑等，激发创造者的创意灵感，吸引创意产业的主体入驻。这种模式以租赁价格相对便宜，周边配套齐全等优势受到创意产业经营者的欢迎，一般来说起步之初的创意产业非常关注企业的运营成本。

　　三，新建创意地产项目。这种方式由专业的创意地产发展商成片的开发地产项目，考虑创意产业的全面需求，配有创意产业的培训、研发、交流、交易等功能，以吸引大型的创意产业企业为目标，形成创意产业的集群，规模一般都很大。

　　创意地产，看起来很美

　　虽然创意地产呈现了爆发性的增长，但是市场表现也是冰火两重天。上海创意园区平均租金3.0-4.5元/平方米/天。市中心区域的租金最高，一般要超过4.5元/平方米/天，虹口及杨浦租金水平低，徘徊在为3元/平方米/天，最低的租金还会跌破3元。目前，创意园区入驻的企业大多是设计、媒体公关、投资咨询、IT、电子科技类的企业。

　　在上海知名的创意地产有不少，比如田子坊，8号桥，同乐坊等。但是在有钱就能涉及创意地产开发的大背景下，创意地产的竞争也越来越激烈。很多创意地产呈现同质化竞争，创意产业主题模糊，缺少完整的产业链。比如说上海的8号桥，以景观设计公司为主要诉求点，但是在入驻企业的筛选上，其实把关并不严，只要和创意产业有关的知名企业都可以进，园区内部的氛围也让感觉有点混乱。

　　租金惊人

　　从2000年至今，创意地产的整体租金一直在上涨。2006年，上海创意园区日租金2.5-3.5元／平方米之间，2014年年底全市创意园区日租金再3.5-4.5元/平方米之间了。涨幅在30%左右。2006年年底，上海甲级写字楼日租金为7.21元／平方米，2014年年底的日租金10元／平方米，涨幅33%，创意园区租金涨幅与甲级写字楼基本持平，这也是一个相当惊人的数字了。

　　在市中心区域的创意园区，它的租金堪比甲级办公楼。例如，同乐坊中办公的租金已经超过12元/平方米/天了，而普陀的办公楼租金均价不过4.5元/平方米/天，可以这么说它的价格甚至超过陆家嘴甲级写字楼。

　　再如，长宁区的红坊租金已经超过8元/平方米/天，也比同区域中的普通办公楼高出许多。以前在田子坊工作的画家，承受不了高昂的租金，只能另寻他处。类似的情况在其他园区也有发生，基本都是园区管理者看到市场反应良好，在续租的第二年开始猛涨租金，原来的中小企业只能租约到期走人。

　　严格意义上讲，上海大多数的创意园区地段和环境并不好，设在老厂房、老弄堂里的创意园区，要说环境如何高大上，那也只是自欺欺人了。中小企业开始选择看重的是幽静环境和廉价租金，当上涨的租金和写字楼差不多，还不如搬回写字楼里去。难道从甲级办公楼中搬出来的创意企业，要被再赶回到写字楼里去么？

　　定位不清晰

　　在上海，民营的创意园区是主力军，民间资本和境外资本的源源不断投入，促成了创意园区的火爆。不过，在创意园区的布局、功能定位、发展目标等方面，政府部门没有清晰设计和完善规划。在询问创意园区的招租情况时，大多数的中介和园区招商人员对创意产业都一知半解，基本上是第三产业就能入驻，有的招商人员甚至不询问入驻企业从事的行业。

　　而从目前上海入驻园区的企业看，涵盖了绝大多数的产业领域，这与所谓的创意园区大相径庭，退化成为了普通办公大厦。这样的发展状态，没有明确定位和规划，很难形成产业集群，对产业也达不到孵化的功能，进一步发展困难重重。

　　创意园区最简单的发展模式，就是将旧建筑简单改造和出租。国家对已挂牌的创意园区提供了政策帮助，但是创意园区中的企业并未享受到任何服务。比如说某画家想在某个创意园区中开个人画展，希望能提供场地、宣传策划等方面的支持，但是得到的回音是无法承接活动。画家只能找推广公司来做，花费一笔不菲费用后才在园区里搞出了展览。缺少良好的配套服务，正是上海创意园区的最大问题。

　　商业挤占创意空间

　　上海著名的创意园区，如田子坊、同乐坊、老码头、1933老场坊等园区的商业比例都超过了50%。在几轮商业运作后，原本应当是主角的创意产业无奈沦为了配角。如以商业休闲为定位的同乐坊，其中时尚餐饮占30％、俱乐部50%、零售概念店20%，在这样的布局安排下，基本没有创意产业的容身之处。非要和创意产业挂钩，只能在零售概念店里寻找一点想象了。

　　8号桥是上海最早开发的创意产业园区，商业形态也是经营的相当成功。不过在二期加大商业配比后，一些酒吧餐饮经营情况并不好。一个区域内的商业配比。都是有规划和规律，创意园区中的商业配比不断增加，未必会吸引区域外的消费人群。而且创意园区的管理方大多缺乏商业运营的能力。在业态比例、搭配上存在明显不足。在人们的印象中，商铺是比办公场所更能赚钱的，商业配套越多自然会挤掉了创意园区中的企业，而且商业业态也在推动着租金不断上涨。

　　成功者可以模仿

　　好的创意园区可以吸引企业，长期发展的企业考虑的是创意园区的选址、设计风格、服务等方面。

　　从事新型行业的公司很看重办公环境，希望办公环境有艺术感与人文气息，而不是那种商业气息浓厚的环境。比如说上班不一定西装革履，工作时间也可以变得弹性，内部的创意园区开放的办公环境也是吸引企业的重要优势。在创意行业，一般人都不会习惯传统写字楼的规整、固定、局促的空间，他们需要开放式、有设计感的空间来帮助创造性、发散性思维的展开，渴望人与人之间的互动来激发工作灵感。创意园区在这方面很有优势，比如说生产办公家具的企业，需要一定的展示空间，创意园区高挑开阔的环境就能满足此类企业的需求。

　　事实上，从建筑设计感来看，老厂房的改造效果是很受人欢迎的。上海黄浦区国际外包服务产业园智造局一期邀请了加拿大LSK国际建筑事务所参与规划设计；越界·X2创意空间邀请了老厂房改建项目上卓有成绩的日本HMA建筑设计有限公司参与规划设计；而位于上海使馆区永嘉路的永嘉庭邀请了德国罗昂（logon）公司参与规划设计，并荣获2012年亚洲商业建筑改造设计大奖……建筑设计美学对于推动创意园区的发展颇有益处。

　　鑫灵创意园

　　成功案例一

　　成功要素：创业

　　园区服务，创业扶持

　　园区志在打造成具有特色的创意产业园——“双创基地”（创业+创意）。形成了以大学生创意创业为主的计算机维修、信息维护、网络应用、多媒体制作、立体影像制作、动漫动画、会务会展、室内各类装饰设计、手工礼品编制、婚庆服务等现代服务业。其中大学生占70%以上（就业人员达到约2000人），创意产业门类占整个园区入驻客户的70%以上，是目前上海市规模最大、具有特色的青年大学生创意创业园区。

　　园区为入驻企业提供三大功能和十大服务：

　　三大功能：载体功能，营造创业创意环境与创业创意氛围；增值功能，为入驻“双创基地”的创业者提供政府政策的对接通路；特制功能，为创业群体提供政策性资源的支持。

　　另外，园区一大特色是将企业按照不同规模来划分，园区中共的A、B、C楼分别为不同企业度身定制。

　　A楼为浦东公益服务园，建筑面积约2600㎡，入驻机构主要为浦东新区的有代表性的、比较成熟的创新型社会团体和公益组织，以及浦东新区政府目前大力推广的行业协会中的优秀代表机构。入驻社会和公益组织涵盖养老、青少年、残障人士康复、社区公共卫生教育、环保、志愿者团体等社区服务的各大领域。

　　B楼是园区和浦东新区劳动局联手合作的一个开业基地，整个开业区域建筑面积3700㎡，有100多间办公房，每间办公房面积15－75㎡不等，引入了各类非正规组织和小企业办公。基地以“创意启迪创业，创业带动就业”为宗旨，成为大学生以现代服务业为主的创业摇篮。

　　C楼是园区与浦东陆家嘴金融贸易区经济发展促进中心联手建立的大学生创业招商基地，给具有一定规模的企业入驻。

　　上海特色创意园区一览

　　①

　　8号桥 前上海汽车制动器厂

　　地址：黄浦区建国中路8～10号

　　8号桥是由20世纪70年代所建造的上海汽车制动器厂老厂房改造而成，改造始于2004年3月，是上海老厂房改造较早的项目之一，由时尚生活中心进行改造，为上海首批创意产业集聚区。项目总占地面积近万平方米，建筑面积逾20000平方米，其前身是上海汽车制动器厂约15000平方米的老厂房。

　　该项目吸引了众多创意类、艺术类及时尚类的企业入驻，包括海内外知名建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体、顶级餐饮等公司，如设计金茂大厦的S.O.M、设计新上海国际大厦的B+H、英国著名设计师事务所ALSOP、法国F-emotion公关公司等。目前，入驻率保持在90%以上。

　　②

　　红坊 原上钢十厂原轧钢厂厂房

　　地址：长宁区淮海西路570-588号

　　这里曾是一个混合着上海人集体记忆和欲望的地方。50年前，它曾经是上海钢铁十厂。那个年代，因为创下年产冷、热轧带钢40万吨的纪录而锻造了一段辉煌时光。一个时代的终结，在某种意义上也代表着一种生活方式的告别。这里注入了新鲜时尚的血液而被赋予了新的生命力，上海的历史，工业文明的历史，不但被记忆，而且在这里被重新诠释——这就是由上海钢铁十厂再造而成的“红坊国际文化时尚社区”。

　　各式的雕像、水泥地、红砖瓦、钢筋窗、陈旧的路牌、低矮的水泥通道、遗落街角的路灯，这一切让你不敢相信自己是在淮海路这样的商圈中。真心希望能坐下来，慢慢品味生活。历史的厂房变成了当代艺术的一个窗口，并发挥了巨大的文化艺术传播效应。

　　③

　　1933老场坊 远东第一屠宰场

　　地址：虹口区溧阳路611号

　　原为1933年建造的“远东第一”宰牲场（四类保护建筑），建筑面积约31700平方米。据史料记载，建造这个宰牲场光建筑和设备就花费白银三百三十多万元，全部采用英国进口的混凝土结构，墙体厚约50公分，两层墙壁中间采用中空形式，在缺乏先进技术的30年代，巧妙利用物理原理实现温度控制，即时在炎热的夏天依然可以保持较低的温度，可见这栋建筑当时工艺设计的前瞻性和先进性。

　　1933老场坊的建筑融汇了东西方特色，整体建筑可见古罗马巴西利卡式风格，而外圆内方的基本结构也暗合了中国风水学说中“天圆地方”的传统理念。“无梁楼盖”、“伞形柱”、“廊桥”、“旋梯”“牛道”等众多特色风格建筑融会贯通，光影和空间的无穷变幻呈现出一个独一无二的建筑奇葩。不同的季节，不同的时间，不同的角度，永远可以领略到1933老场坊不一样的风情。

　　④

　　同乐坊 厂房群落大改造

　　地址：静安区余姚路41号

　　根据1947年的英制地图记载，当时的同乐坊内坐落着中国钢铁工厂、中国钢品厂、马宝山糖果饼干制造厂、增泰纺织染厂、三元橡皮印刷厂、兴业化学工厂、公用电机制造厂、友联建筑公司工场、新恒泰铁工厂、兴昌漆作、上海锡纸厂等弄堂小工厂。还有芷江大戏院、芷江电影院、西海商场、西海照相、西海体育馆、国术场、竞华中小学、台球室等文化体育场所，大宁电料行、张行记号、大明书店、恒裕酱园等小店铺，与石库门弄堂相伴同乐坊。

　　近80年的发展演变，同乐坊已经是上海变迁的最好见证。2005年，一场改造老工房的工程正式运作，同乐坊成为首批上海18家创意产业集聚区之一。这里将建成一个兼备时尚娱乐和文化休闲产业的消费场所，成为上海新城市风尚的形象建筑。与其它以设计类、建筑类为主的创意产业集聚区不同，同乐坊是以“文化、休闲、创意”为导向，“国际化、文化性、互动性”为一体：别具风情的酒吧，精致典雅的餐厅，标新立异的概念零售店，艺术前卫的画廊，文艺实验的小剧场，构成了同乐坊在上海“文化地图”上的一个个坐标。

　　⑤

　　M50 英商信和棉纱厂

　　地址：普陀区莫干山路50号

　　M50地块在过去曾经是中国最大的民族资本家的聚集地。莫干山路50号春明工业园区最早是周氏家族的英商信和棉纱厂，紧邻的莫干山路120号原上海面粉厂则是由孙氏家族的阜丰机器面粉厂和荣氏家族的福新面粉厂发展而来。1936年该厂还曾建一座储麦2.2万吨的自动化程度较高的圆筒仓，后成为远东规模最大、设备最新的面粉厂。福新面粉厂由荣氏兄弟在1913年创办，1914年后相继建起的第二、四、八面粉厂“雁列成一字长型……至于建筑之壮丽，规模之宏大，尤推各厂之冠”。

　　莫干山路50号是上海最具规模和质量的当代艺术社区，短短几年的时间里，不断地有画廊、设计公司、艺术机构和艺术家迁入，形成了良好的艺术氛围。

　　⑥

　　水舍酒店 原日本武装总部

　　地址：黄浦区毛家园路1-3号

　　位在十六铺码头的「水舍」（The Waterhouse）是一栋糅合当代与复古风格的设计旅馆。由Neri&Hu建筑团队设计，改建自30年代上海老厂房，过去曾经是特殊的日本武装总部，独特的历史背景，让这栋耸立在风华绝代黄浦江岸边的四层楼高建筑，有着别于一般设计旅馆的文化沧桑美感！

　　在水舍内部空间，随处可见知名的设计家具，但将这些家具放入彷如「废墟」的空间中，却一点也不违和，反而突显出水舍与一般设计旅馆的不同之处。大厅中，墙面局部以钢与铜元素妆点，除了散发著一股浓浓的工业风，在灯具的选择配置上，也使整体空间的韵味瞬间增色不少。

　　⑦

　　四季广场 第四制药厂

　　地址：杨浦区宁国路503号

　　四季广场是由国内著名房地产开发企业复地集团在原第四制药厂旧厂房的基础上通过精心策划改造而成的社区商业中心。第四制药厂的前生科发药房创立于1866年，是目前在上海历史最为悠久的旧厂房改造项目之一。

　　上海第四制药厂的前身为科发药厂，建于1909年。它由德国医生科发（Dr.Kuifuss）创办，所生产的“科发牌”的眼药水、十滴水、止咳药水，是我国20世纪初药品市场商最响亮的品牌。解放后该厂更名为上海第四制药厂，国家投资扩建该厂，建成了我国第一个抗生素车间，产品直接进入美国及欧共体市场。

　　文|吴鹏