萨瓦迪卡，微笑泰国！

　　置业泰国不完全攻略

　　泰国是大部分中国人第一次出国的首选。这里有着世界上对游客最友善的人民，他们常常面带微笑，轻声细语，让人感觉如沐春风；这里遍布名扬全球的热带岛屿及美丽的海岸线，普吉岛、苏梅岛、沙美岛、芭堤雅、甲米，碧海银沙，椰风阵阵，处处是迷人的景致；这里生活成本低廉，花上不到国内一半甚至更少的价钱，就可以吃到各式正宗的泰国料理，各种夜市、水上市场等等，更是让人流连忘返。不仅如此，泰国还有拥有像清迈、大城这样历史悠久的古城，而曼谷的现代化程度及商业的繁荣更是令人吃惊！

　　这是一个神奇的国度，这里正在高速发展中！随着眼界的开阔，近年来已经有越来越多的国人选择置业泰国。为帮助大家，本刊编辑特别整理了置业泰国的一些基本攻略。

　　市场走势：正处于上升“黄金期”

　　至2014年第四季止，泰国曼谷高端住宅区房屋售价较五年前涨了近80%。其他亚洲都市中，只有印尼首都雅加达的成长率高于曼谷。根据2014年度泰国政府公布的最新数据，泰国房地产形势正处于上升趋势，加上泰国新政府的成立将有助于促使经济复苏政策的执行更加有效，可望使自2015年初起便遭受多重负面因素打压的房地产市场显现出良好讯号。据某专业研究机构数据，一次名为“泰国购买住房行为”为主题的问卷调查中，在房地产投资活动占比较高的曼谷及周边地区进行了10000份问卷调查，调查结果汇总如下，并显示出三大特征：

　　第一特征：购房意图明确。

　　调查结果显示，没有明确的购房时间的调查对象占比55.6%，其中决定在今后1-3年内购房的调查对象占比则达到30.2%。因此，在经济状况开始恢复平稳和各种因素有利于做出购房决定后，房地产市场将逐步随之复苏。

　　第二特征：购房目的以自住为主。

　　调查结果显示，没有明确购房时间的调查对象占比55.6%，其中决定在今后1-3年内购房的调查对象占比则达到30.2%。因此，在经济状况开始恢复平稳和各种因素有利于做出购房决定后，房地产市场将逐步随之复苏。

　　第三特征：购房人群以外国籍人群为主。

　　调研显示，境外人士购置泰国房产逐年上升，目前最大的海外购房群体为中国人，同时随着泰国政府倾力推广的养老品牌，还有就是不断完善的配套设施等。作为东盟经济共同体的重要组成部分的泰国，尤其是芭堤雅这座海滨城市也备受世界各大开发商瞩目，过去三年来芭堤雅房产呈现不断上升的趋势。

　　根据以上报告得知，有着东南亚养老“天堂”美誉的泰国，被越来越多的欧美发达国家所青睐，为什么大家都选在泰国作为养老之地呢？下面，我们就以泰国旅游地产开发最早的城市芭堤雅为例，来仔细探究一下，到底为什么那么多外籍人士要选择在芭堤雅购房呢？

　　1、宜人气候，四季如夏

　　位于泰国中南部地区的芭堤雅属于热带季风性气候，终年温差不大，四季如夏。而且每年越来越多的游客因为芭堤雅多姿多彩的风景而造访这座美丽的城市。据报道，2012年120多万国人到访芭堤雅。预计2015年这一数字将增加至200万。

　　2、政府注资，优化基建

　　今年泰国国会批准的2万亿泰铢贷款计划，用以发展泰国基础设施，届时，从首都曼谷前往芭堤雅的车程由原来的3.5小时缩短为半小时。从中国的大多数城市飞往泰国仅需2至4个小时。

　　3、国人首选，购置方便

　　芭堤雅以其简易的物业购置流程及低税率博得了许多外籍买家的青睐，同时，多种物业类型从经济实惠的3万美元以下的开放式公寓，到超过300万美元的豪华海滨顶层公寓应有尽有。而且，每年的租金回报率达10％以上，芭堤雅投资以其绝佳的回报再一次赢得中国买家的青睐。

　　4、政策购房，“退休签证”

　　泰国政府对外国人养老提供了政策鼓励。政策规定，凡是年龄在50岁以上，每月退休金达到65000铢（合人民币13000元）的外国人士都可以申请为期一年的“退休签证”。一年以后更可以申请长期签证。

　　泰国虽然只是发展中国家，但医疗水平与发达国家接轨。泰国的医疗水平在美国、加拿大、英国等国享有盛誉。像曼谷、清迈这样的大城市有很多国际性综合医院，医生持有国际认证的执业医师资格证。

　　性价比：远高于中国一线及旅游城市

　　相信提到海外买房，大多数中国人脑子里冒出的想法是美国、加拿大、新澳、或者欧洲。欧美国家的好处就不一一述说，相信各位看官都有自己的理由。但是，可能被大家忽略的却极具高性价比的，其实是泰国房产。自电影《泰囧》大热以来，泰国旅游在国内急速升温。事实上，泰国一直以来都是世界上最受欢迎的旅游目的地之一。泰国经济在各个领域保持着活力，其房地产业最为突出。根据泰国政府的统计，泰国房产近一半是由外籍人士持有。并且，目前有180万的外国退休人士在泰国生活，这其中大部分是欧美、日本人士，为什么？下面我们一起来看看泰国房产的优势：

　　1、泰国房产具有永久产权

　　外籍人士和泰国人一样，拥有泰国房产的永久产权并可传宗接代（无遗产税），受法律保护。而国内房产只有70年产权。这也是为何您看到泰国有些城市道路比较拥挤，因为土地是私人的，政府不能强拆。

　　2、泰国房产价格相比国内更实惠

　　中国房价摆在国际上都算贵的。北上广动辄单价3、4万/平方米，二三线城市也得1、2万；而泰国曼谷、普吉岛、华欣、甲米均价大约2-3万，芭堤雅、清迈大约1—2万。特别提醒一下大家，泰国房产基本是精装修，配有地板、卫浴、马桶、厨柜、空调、嵌入式衣柜等等，简单理解就是搬不走的都是您的。有的开发商还送冰箱。品牌都不差的，比如曼谷某楼盘40多平方米小户型配了2台大金空调，当然这得看开发商了。您也不用为家具烦心，开发商也提供家具礼包供您挑选。相比国内，花一两百万买房子，一般还得再花房价的20-30%装修，购买泰国房产相当于又打了20-30%的折扣。

　　泰国公寓单价按使用面积计算，不计公摊面积。想像一下，当您要求售楼人员看看70平方米的2房1厅，那感觉却跟进到100平方米的一样大！因为卖的是使用面积，脑袋一下子会转换不过来了。如果按国内房子大约公摊面积25%计算，这就相当于泰国房价又打了25%的折扣。算上之前的装修费，相当于节约了45-55%的隐性费用，这样算下来，泰国的房价实在太实惠了。

　　泰国的公寓，比较讲究配套设施和物业管理，泳池、健身房、花园、24小时监控安保系统、24小时前台基本上都是必备的。一般车位不卖，业主共用，而且基本都停不满。物业管理也是非常完善，多数大开发商旗下都有酒店式公寓管理公司，可以代理出租、管理等各种问题，基本上有求必应。

　　3、过户及持有费用低

　　购买泰国房产，没有房产税，只需在过户时交纳有关的税费，大约房价的6%，一般买卖双方各付50%。拿到房子后一次性交付偿债基金，还有每月的物业费，没有持有税，没有各种杂项。

　　4、出租回报率高

　　泰国公寓平均年出租回报率在房价的5%-8%，有的地方可达15%。例如在芭堤雅，人民币60多万的二线海景公寓大概能租到人民币4000元/月；人民币100万的房子月租能租大概人民币10000元。这样算来，不到10年的租金就可拿回投资本钱（租金价格会涨）。而且，泰国房产经历过1998年金融危机，挤掉了泡沫，现在才慢慢恢复到当年的水平，因此泰国房产发展健康。而中国房产自住成本高，且出租回报率低，人民币100-200万的房子在二三线城市大概能租个3000-4000元/月吧，租售比非常低。

　　5、泰国房价涨势可观

　　从过去10年的统计数据来看，曼谷、芭堤雅等中心区公寓平均每年涨幅大约12%。加上出租回报，泰国公寓的平均年投资回报率在18%以上。相对于其他东南亚国家，已显示泰国经济的良好增长迹象，经济学家相信泰国经济复苏前景基本面仍然看好。因此，投资泰国房产，并且在物业稳定增值的情况下，非常有机会得到高额的回报。

　　6、泰国买房按揭贷款已成为可能

　　过去，中国人在泰国买房想按揭贷款基本是不可能的，今年这个情况有了突破。中国银行（泰国）、中国工商银行（泰国）股份有限公司推出了相关业务。

　　7、在泰国居住上学方便

　　泰国曼谷、清迈、芭堤雅、普吉岛、苏梅岛、华欣、甲米等地都有提供英语课程的国际学校，全外教授课。具有优质的教育条件，在泰国居住可以解决孩子的教育问题。

　　8、泰国医疗水平完善并且价廉

　　泰国以实惠的手术报价以及高品质的医疗服务水准，成为全球最大的求医目的地国。2012年，前往泰国医疗旅游进行手术的外籍人士高达128万人次，2013年则上升至140万人次。泰国现有400多所医院提供医疗和保健服务，涵盖多个医疗学科，医疗项目齐全。由于泰国医术水准高、医生技术好、医院收费合理。加上病房洁净卫生、设备完善，让病人感受不像在住院而像在酒店度假。此外，泰国药店大街小巷都有。况且，无处不在的7-11便利店一般都有日常非处方药品出售，而且泰国绝无假药。

　　9、有信仰的黄袍佛国

　　泰国是一个有信仰的国家。社会环境方面，由于泰国人95%都信奉佛教，全国共有35，772座佛教寺庙，约26.8万名僧侣。泰国上层社会和精英都是佛教徒。佛教对规范泰国社会生活发挥着重要作用。任何初到泰国的人都会感受到泰国人的友善，这种友善大部分来自于佛教信仰。佛教徒相信，愤怒和激动会导致灾祸，因此泰国人平时待人接物注重平和、矜持。

　　泰国的社会治安由于宗教信仰和文化的原因，在公众场合吵架、打架、偷抢财物的现象几乎没有。有时就算是发生政变，也绝不会发生社会动荡，甚至连首都的正常秩序都不会打破，更不会出现打砸抢的现象。

　　10、在泰国买房比在其它国家简单方便

　　泰国土地厅工作效率很高，买家需要预备的文件相对简单。特别是新楼盘、新别墅的过户，在房产开发商和专业地产经纪人的协助下，通常一天就可以办理完。

　　11、泰国非常适合养老

　　为什么泰国的西方老人多？首先是政策鼓励，泰国法律规定，年满50岁的外国人即可申请长时间居留泰国的养老签证。另外，泰国气候宜人，基本上短裤拖鞋可以过一年。泰国自然环境优美，山青水秀，处处充满鲜花，基本没有工业化带来的环境污染，在国内罕见的蓝天白云在这里随处可见。再加上国际一流的医疗服务，低廉的物价水平，令泰国成为越来越抢手的退休目的地。不论是终年居住，还是度假避寒都是首选地。

　　买房流程：轻轻松松，六步搞定

　　因此，中国人在泰国买房置业，偶尔度假，闲时出租，退休后作为养老居处，又或者转售，都是明智的投资选择。如果您决定了打破思维，做一个国际投资者，那么，请看看以下的泰国买房流程。

　　步骤1：关注泰国房地产市场从泰国房地产环境开始，尽可能向房产代理商询问在泰国购买房产的关键性问题，有以下几点需要关注：

　　（1）事先掌握必要的购房知识；

　　（2）了解泰国的房地产法律；

　　（3）了解泰国各城市，从中选择适合自己的房产所在地；

　　（4）医疗情况。

　　步骤2：选中房产后，签意向书并交预定费

　　选中房产后签订购房意向书确定具体楼盘房号、销售价格和确定房款支付时间，并根据约定交预订费即购房押金（通常该预订费在签订购房合同后退还购房者，有时候也会直接从购房合同款中抵扣），普通公寓通常约5～10万泰铢（约合人民币1~2万元）。泰国开发商开始制定购房合同。一旦您有购买房产的意向时，在签署任何文件之前最好咨询律师。以下的因素要核实：对该房产的土地地契调查，仔细审查泰国的业权契据类型和购房合同；房产过户的费用或税费

　　步骤3：签购房合同并交首付

　　支付预订费后，购房合同将送达给购房人审阅和签署。如果对合同条款无异议，签署完后须寄回副本（有可能通过电子邮件发送）。随后支付首期购房款项，通常是购房价格的10%-30%。如果购买的是期房，需要在房产施工过程中支付中期付款，通常是购房价格的30%～40%。（在泰国的银行开设购房者本地银行账户，并将购房款汇入泰国）2014年起，中国人在泰国买房按揭贷款已成为可能。

　　步骤4：支付尾款，拿到钥匙

　　一旦期房项目竣工，在收到新家钥匙的同时须支付购房尾款，通常是购房价格的50%～60%。如果购买的是现房，就得是在签约交付时付清尾款。

　　步骤5：办理房产过户

　　购房者带上护照、银行汇款证明和支票到土地厅（Land Department）过户。一般情况下，由司法代书人代为办理，泰国房产过户全部手续一般可在1日内完成。

　　步骤6：入住或出租

　　房产过户手续完成后，房屋用于自住用途的，可随时准备入住；那么，我可以出租一间用于投资的泰国房产吗？答案是肯定的。房屋用于度假短期居住，其他时间用于投资出租的，可寻找合适的房产租赁代理机构，泰国当地有很多机构可代为提供房产管理服务。而如果您购买房产的开发商提供租赁服务，则只需收取固定的收益，而不必操心房产租赁中可能出现的繁琐问题了。购房人也可以不接受开发商的租赁服务，相对收益会高些，但可能会不是太稳定，毕竟要受淡旺季、地域、人员等等因素的影响。当然，还可以选择转售所持有泰国房产。

　　注意！泰国的房地产法律

　　购买、出售、出租，或转租泰国房产都要受到法律的规范，取决于你的身份是外籍人士、泰国人还是注册公司。

　　土地面积

　　泰国土地以莱rai做测量。

　　1莱等于1600平方米、1英亩约2.48莱，1平方佤talong wah等于4个平方米。颜（ngan），较少使用的测量单位，相当于400平方米。大多数出售或租赁的土地是1莱或更少，但乡村用地会更大。

　　地契解释

　　泰国有六种不同的土地地契，只有三种适用于外籍人士租赁或购买土地建造房屋。最安全的是Chanote、Nor Sor 3 Gor和Nor Sor 3。

　　1、Chanote地契(即Nor Sor Gor 4 Jor)

　　Chanote地契是一张合法租赁土地的证书，是外籍人士首选的土地契约，因为它最具保障性。由GPS全球卫星定位系统精确定义土地的边界，同时由当地土地部门确认后，即可合法拥有土地。如果有多套房产开发项目，土地最多可划分为九个地块，适用《土地分配法》第286条。

　　2、Nor Sor 3 Gor

　　NorSor3Gor地契使用木桩或混凝土桩人工标识土地边界。它类似于NorSor3，并且允许将土地划分成小块。不要求就该土地的开发进行公开声明。

　　3、Nor Sor 3

　　该地契允许在土地上合法建造房子，但应由政府授权其用途。持有人可将该地契作为法律文件使用并从中受益。NorSor3仅针对个别的、单独的地块，没有确定的土地边界，因此被视为“浮动地图”。该地契的缺点是缺乏明确的土地面积，任何开发项目必须在公共区域至少公告30天。

　　产权公寓

　　如果外籍人士想在泰国买房，那么购买产权公寓就是最好的选择。非泰籍人士对公寓拥有100%永久所有权，只要他们满足公寓法案的要求，保持长期认可的签证。虽然曼谷一些产权公寓楼盘在法律上允许100％由外国人购买，但首都以外的绝大多数楼盘仅允许外国人购买49%，换句话说，不能购买整栋公寓楼。

　　购买产权公寓非常简单，付完款后公寓所有权即转移到买方名下。外籍人士应将房款通过泰国境外的银行转帐至泰国的银行账户，泰国银行所提供的外汇交易凭证是购买泰国房产的必要组成部分。

　　土地/房屋所有权

　　生活在泰国的外籍人士是禁止拥有土地的，尽管法律允许在租赁的土地上拥有属于外籍人士的房产。如果外籍人士有泰籍配偶，那么，基于婚姻关系建造房子的土地，在法律上也只能由泰籍配偶拥有。

　　芭堤雅Sixth Element Na Jomtien

　　Fragrant房地产集团重金选址芭堤雅，全力打造的一个集结6公里辽阔的天然私享白沙滩、一线海景景观、顶级酒店配套、成熟物业管理等优质品质的公寓项目-Sixth Element Na Jomtien。

　　Sixth Element Na Jomtien是集众家之长的顶级度假物业，更是不可多得的兼具度假休闲和投资价值的旅游地产项目。总项目占地34莱（55，000平方米），100%正面全海景房，多种户型选择，使用面积销售，精装修拎包入住，永久产权，世代沿袭。Sixth Element Na Jomtien项目在整个筹备阶段便得到了各界的广泛关注，从项目设计、室内装潢、园林规划等大方面，到建材、灯光等细节都邀请了顶级设计公司参与其中，更融合了几十项国际领先的绿色环保技术。这个项目的配套酒店由Six Senses Evason世界顶级酒店管理集团管理，并且由Six Senses集团统一管理小区公共设施，建成后将会成为世界最顶级的旅游地产项目，全面提升芭提雅整体的旅游接待水平。

　　Sixth Element Na Jomtien项目占地五万五千平方米，依据政府规定可以建筑45万平方米的建筑面积，但为了完善配套设施，建设世界一流度假项目，最后只修建了7.5万平方米的可销售面积，其他所有面积都用来做社区配套的公共设施。这里面除了有公司项目标配的游泳池、视听室、阅读室、健身房、儿童娱乐区等标准配置外，还有专门由Six Senses集团管理的Spa中心、可容纳300人的山坡露天影院、瑜伽馆、生态蔬果园、跑马场、潜水池，以及海上浮台等设施。这些公共设施也是由Six Senses集团统一管理维护，业主体验的是超六星的配套和服务。

　　Sixth Element Na Jomtien项目将沿用一系列成熟的绿色环保科技，比如直饮水入户、空调废能加热生活用水、走廊空气预冷系统、水下音响系统，零光污染的灯光照明系统等。特别针对于废水回收这个环节，该项目还建立了一个生态水塘，它会回收整片土地上的雨水，净化后用来灌溉所有的植被。平时，这个水塘还是消暑纳凉、水上瑜伽的一处绝佳地点。

　　芭堤雅Skymark Galleria

　　绿地芭堤雅滨海度假中心，别名SKYMARK GALLERIA，是世界500强绿地集团海外首座度假地标，融投资、度假、养老于一体的全能型地产作品，已于2014年12月隆重推出。作为芭堤雅最高、最大的新地标，该项目位于芭堤雅那仲天22巷，规划有一线海景精装公寓、五星级酒店、风情休闲商业三大高端业态，于229米城市至高点，俯瞰泰国湾。

　　SKYMARK GALLERIA包括四栋一线海景公寓，一栋五星级酒店，一栋风情休闲商业中心，临海而建，规划了一线海景公寓、五星级酒店、风情休闲商业三大高端业态，以33万方的规模成为芭堤雅最大的度假综合体，229米的高度刷新芭提雅天际线，俯瞰泰国湾美景。

　　此外，项目还大手笔打造私享海滩、顶层无边际泳池、社区水上公园、全球精英会所、空中大堂、健身房、图书馆等，所有公共配套免费享受，营造全球顶级度假体验。此外，东南亚风情园林景观，将让业主畅享水与自然的乐趣。项目主推28-156㎡（室内使用面积）一线海景公寓，户户精装，拎包即可入住，首付4.8万起，永久产权，无房产税，无遗产税。代租代售，安心无忧。

　　芭堤雅向南发展趋势明显，“白金湾”板块正在迅速崛起，国际游艇码头、高尔夫球场、五星级酒店等度假设施汇集，成为新兴的高端滨海度假中心。同时，板块内还拥有东芭乐园、杜拉拉水上集市、银湖葡萄园、Mimosa法国城等著名景点。绿地芭堤雅滨海度假中心，位于白金湾板块中心，一线临海，自然静谧。步行即可到达国际游艇码头，尊享丰盛配套。15分钟直达城市中心，繁华静怡随心切换。

　　罗勇工业园位于芭堤雅南部，距离白金湾约30公里，是中泰合作开发的最大现代化园区，对泰国经济有着重要影响，直接带动芭堤雅城市向南发展，白金湾作为经济引擎的后花园，占尽天时地利，未来发展不可估量。

　　编辑提醒/TIPS

　　拥有土地或整栋公寓楼的方法没有泰籍配偶的外籍人士有以下3种方法可供选择：

　　1、土地可依法出租给非泰籍人士，第一个合法租赁期30年，通常还可以再续租另外两个30年，租赁应得到当地土地部门的允许，目前只能登记30年租约。这里面还包含有租赁土地的地面权利，这一权利将进一步保障建立于该土地之上房屋的所有权。然而，需要担心的是：如果出租人去世，该土地就会转到他的继承人名下。是否续租就要取决于新业主的意愿，因为30年租赁期满后可延长的协议不具有法律保护效力。虽然外籍人士不能拥有土地的所有权，但可以无限期地拥有地上建筑物。正因为如此，有可能一位聪明的律师会草拟一份合同，形成一个30年租赁期满后的僵持阶段，那时土地仍然属于出租人，但土地上的建筑物不属于他。因此，你将完全有权在租赁期的最后一天用推土机铲平地面，以致土地出租人最终只能收回原先你从他那里租用的那块土地。单独就土地而言，到2044年它应该已显著升值。但和同时向出租人租用土地和建筑物相比，你依然能够以优惠得多的租金续约。

　　2、如果外籍人士注册一家泰国公司，51%的股份由泰籍股东合法持有，那么法律上允许以公司名义拥有土地。但必须是一个真实存在，并正在运作的公司。房地产放在该公司的名下，公司授权你拥有居住权。你还是不能拥有产权(公司拥有)，而且你的持股只能维持在49%以下，以保证这家公司仍然是泰国的有限公司。尽管如此，这已经成为几十年来外籍人士普遍采用的方法。

　　3、如果你计划在泰国进行大规模商业投资，BOI项目则允许取消对外籍人士土地所有权的限制。最少投资为4000万泰铢（约合800万人民币），可完全拥有1莱（约1600平方米）的土地作为居住用地。

　　有泰籍配偶的外籍人士可以泰籍配偶的名义购买。但这种方式下，你的泰籍配偶才是土地或一栋楼的主人。如果婚姻破裂，该物业仅属于泰籍配偶。需要注意的是，婚前协议在泰国是无效的。一旦其中一位去世，物业会如何处理也是需要面对的问题。如果外籍配偶先过世，泰籍配偶可按自己的意愿处置物业。如果泰籍配偶先离世，外籍配偶有可能最终无家可归，除非泰籍配偶指定外籍配偶是其遗产受益人。

　　文|小钟