8月楼市降温蛰伏

　　“金九银十”将是各大开发企业冲刺全年业绩的最后时机，受开发商全力以赴备战影响，8月，全国楼市出现了短暂调整，市场成交小幅降温。据中国指数研究院统计数据显示，本月其监测的主要城市成交面积环比下降4%，超6成城市环比下降。其中，北京降幅最大，为23.88%，包头次之，降幅为20.52%。同比来看，31个城市上升，大连涨幅居首，同比上涨135.59%，东莞次之，为126.23%。

　　不过，成交下滑并不意味着楼市拐点的到来或者今年楼市行情的结束。据业内人士分析，今年前七个月市场冲高迅速，楼市面临阶段性回调，此外，8月份也是楼市的传统淡季，双重因素的叠加造成了目前成交数据的清淡。

　　更重要的是，楼市成交回落与7-8月房企放缓推盘节奏有关，开发商冲击上半年业绩后，后续推盘供应不足，需要休整并为“金九银十”积蓄力量。一旦9月之后集中推盘，交易量也会有所上升。

　　对于今年四季度的楼市走向，业内人士普遍认为，依然是“温和上升”，尤其是，目前楼市利好政策还在层出不穷。8月底，央行又抛出一个楼市重磅利好，经过四轮降息洗礼，房贷成本已降至历史最低。“9月后楼市交易量和价格保持回升将是大概率事件。”

　　北京通州最严限购来袭

　　8月31日，中原地产发布的最新数据显示，截至30日，北京新建商品房住宅（剔除自住房等）签约套数为5733套，全月在6000套左右。这一成交量相比7月份的7412套下调了20%左右，而成交均价为29097元每平米，环比7月份的成交均价27515元每平米上涨5.7%。

　　8月北京楼市出现了惯例的市场淡季，中原地产首席分析师张大伟认为，虽然相比7月新房成交有所下调，但依然是年内第二高位，新房价格也出现了上行。“北京8月楼市成交依然处于高位运行，降息等政策预计对北京市场继续释放影响，‘金九银十’成交将有明显上行。”

　　值得注意的是，8月14日，北京市住建委发布重磅消息--通州购房限购政策升级，将优先解决通州本区域居民住房问题。受限购政策影响，8月通州楼市成交迅速降温，全月新房签约1059套，环比下降40%。不过，不限购的公寓成交962套，创下历史新高。成交均价为24179元每平米，环比上涨了4.6%。

　　对此，张大伟分析认为，通州作为一个未来集中释放利好的区域，目前的价格上涨预期主要来源于利好刺激，如果限购，会明显影响购房数量，这种情况下，房价再大幅上涨的可能性将明显降低。

　　上海喜迎“新刚需”

　　刚刚过去的8月，上海楼市继续呈现“淡季不淡”态势。上海链家市场研究部监控数据显示，今年8月，上海市商品住宅的供应量为77.6万平方米，环比下滑19.8%，同比下滑22.9%；成交量为124.6万平方米，环比下滑7.4%，同比上涨90.5%；成交均价为30071元/平方米，环比下滑13.2%，同比上涨14.4%。供求比方面，上海楼市8月供求比为0.6∶1，已连续6个月呈现供小于求的态势。可以说，尽管8月是传统淡季，但楼市热度，还是达到了旺季水平。

　　从成交结构上来看，“刚需”成为主力。据中原地产研究咨询部数据显示，8月，单价在2.5万元/平方米以内的“刚需”产品成交62.4万平方米，环比增加14.7%；成交量排名前三的项目，单价均低于1.5万元/平方米。

　　一个城市外来人口的涌入量，无疑是该区域楼市能否保持坚挺的重要基础。以一纸限购令将大批非上海户口购房需求阻挡在外的上海楼市，目前正在居住证调整上频频出台“含义深厚”的新规。针对这些微妙变化，分析人士判断，新规发出的信号均指向一个方向：逐渐有利于外来人口在沪购房和定居，而这一趋势也将为上海楼市未来数年稳定的新增刚需。

　　深圳价格仍在上涨

　　成交萎缩在8月深圳楼市已有充分体现。据深圳市规土委公布的8月份深圳楼市销售数据显示，本月深圳一手住宅成交5643套，环比下降12%；二手住宅成交11206套，环比下降30.3%。在楼市成交量环比锐减的情况下，深圳楼价仍惯性冲高，本月深圳一手楼市成交均价为36159元/m2，再创历史新高。

　　分区来看，一手市场各区走势分化，南山、盐田、宝安三区的成交量上涨，其中因龙华、观澜、光明、西乡等地的新近入市项目价格设置相对合理，且区域规划可以预见，多个项目销售不俗，推动宝安区的成交量连续数周领先于龙岗，全月成交量环比上涨5.64%至2285套，与龙岗持平、并列首位；南山在高端项目持续热销的助力下延续出色走势，成交799套，环比涨幅为9.0%。

　　对于后市走势，业内普遍持乐观态度。“限外令”取消、央行降息、调低二套房公积金贷款首付，8月末的短短10天内，三个与房地产相关的政策接连出台，令业界对产业后市充满了信心和希望。对深圳而言，业内人士普遍认为深圳楼市有“特殊的政策”、“特殊的市场行情”，后市深圳楼市仍将可能续保持一段时间的高位调整态势。

　　文︱《小康·财智》记者 刘上