临海而居，城市“贴心”比较

　　有海的城市，天然具有吸引力，引导人们去亲近她。特别是对于来自内陆城市，怀揣浪漫与理想闯荡的年轻人而言，能够定居在沿海城市，享受惬意的温度，浪漫的风情，满意的收入，自然是再好不过的事了。

　　梦是诱人的，然而，现实是沉重的。随着沿海城市经济的快速发展，“高房价”，这个恼人的词汇也如影随形。这其中，沿海城市中的佼佼者深圳，不断飙升的高房价更是让无数年轻人望房兴叹，很多年轻人“连想都不敢想”。

　　就在奋斗在深圳的年轻人为“蜗居”所困时，工作在一些二线沿海城市的年轻人却开始一步步坚实地迈向定居的梦。

　　那么，在这其中，对于渴望“临海而居”的年轻人而言，哪几个沿海城市更“贴心”呢？本期《尚地产》选取大连、青岛、厦门、宁波四座沿海城市，为您寻找答案。

　　绕不开的房价

　　对于大多数购房者而言，买房时最关注的莫过于房价了，地段不错，房价太高负担不起，也只能放弃。奢侈品虽好，可如果囊中羞涩，只能看看罢了。消费行为只会发生在你可以承受的范围。

　　可令人无奈的是，经历了一段时间的波动后，房价又燃起了上涨的火苗。由克而瑞信息集团(CRIC)、易居房地产研究院和中国房地产测评中心发布的《2015年6月中国城市住房价格288指数》（以下简称“中住288指数”）显示，其监测的全国288个地级以上城市房价变动趋势的“中住288指数”为1083.3点，较上月上升3.0点，环比上涨0.28%，涨幅较上月扩大0.23个百分点，全国一手房价格指数连续两个月上涨，同比跌幅继续小幅收窄至1.27%。

　　只是此次有所不同，市场正呈现出冰火两重天的态势，城市分化在进一步加剧，而一些备受青睐的二线沿海城市展现的则是“火”的一面。

　　先看大连，随着3、4、5月刚需集中释放后，6月一手房签约量略有回落，市内五区商品成交量为3800套左右，虽然环比下降7.32%，但仍属于历史的高位。据相关媒体报道，去年大连商品房成交量基本维持在2000—2500套左右，而3800套基本已经达到了2013年的月成交量。总体来说，大连上半年一手房的交易量上扬趋势已经比较明显。

　　与大连楼市的稳健上扬不同，厦门楼市好似脱缰的野马，一路狂奔。据了解，自2月厦门楼市成交量创新低后，3月开始逐步走出低谷，尤其是第二季度，市场明显回暖，成交量屡创新高，价格稳中有涨，乃至出现了一系列的“日光”景象。5月，厦门楼市更是以3263套的成交量创16个月新高。

　　你方唱罢我登场，库存大户青岛与宁波也不甘落后，纷纷交出可喜的成绩单。根据青岛不动产登记中心公布数据，青岛上半年新房共成交57522套，约667万平方米。其中，6月青岛新房共成交12521套、约141万平方米，同比去年分别上升52.52%、73.99%，创下18个月以来成交新高。

　　再看宁波，上半年，宁波市区超过19000套的成交水平，同比去年增幅高达115%。其中，6月宁波市区的商品房成交4671套，打破了5月份刚创下的4557套的历史纪录，再创新高。

　　无疑，火爆的成交态势，为房价筑底回升提供了优质的土壤。但在众多业内人士看来，短时间内，房价不会快速反弹。在竞争激烈市场环境下，最大受益人群仍将是购房者，他们所购买产品也将更加“质优价廉”。

　　据克而瑞信息集团(CRIC)发布的“2015年上半年全国商品住宅成交均价”数据显示，2015年上半年厦门商品住宅成交均价为19398.56元/平方米，同比上升0.66%；宁波商品住宅成交均价为12725.04元/平方米，同比下降1.82%；大连商品住宅成交均价为11830元/平方米，同比下降8.5%；青岛商品住宅成交均价为8381.33元/平方米，同比下降1.44%。

　　从数据中不难看出，四个案例城市中，除厦门外，其它三座城市商品住宅成交均价相较去年都出现了一定程度的下降。究其原因，除了年初市场不振的影响外，库存压力仍是主因。

　　看库存脸色

　　近期，楼市重新火热起来，细细研究，这里面少不了新政推出、降准降息、降首付、降价等一系列举措的推动，但归根结底，决定楼市冷暖的还是库存。

　　据国家统计局最新发布的70大城市住宅销售价格变动情况显示，6月，深圳住宅价格同比涨幅保持绝对领先，达到7.2%，位居全国之首。

　　近期，深圳楼市的火爆正缘于库存量低。据世联行统计发现，截止到5月17日，深圳全市一手房可售面积为375.47万平方米，可售套数为3.44万套。该机构预计，若按近8周深圳全市新房周平均1085套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为不足8个月。

　　而更值得一提的是，据了解，深圳的新增住宅建设用地基本枯竭，2014年一年仅供应一宗住宅用地，未来将以盘活存量即旧改的方式作为主要供地方式。但由于旧改周期长、难度大，未来深圳的土地供应可能会出现断层。

　　市场供应量的减少打破了市场的平衡，在新政、降息等利好叠加的推动下，购房需求集中入市，导致市场短期内出现了供不应求的情况，从而直接导致价格随之上涨。

　　那么，就在眼下楼市万事俱备，就看库存之际，有不少意向购房者就问，房价是不是随时要涨了？

　　值得一提的是，无论从供求比，还是从商品住宅的库存量和消化周期来看，上半年整体市场去化压力大为缓解，多数城市供求比小于1，消化周期大幅下降，部分城市甚至供不应求。

　　对此，一位业内人士开诚布公地表示：“政策在扶持，利息不断降，库存也在减，开发企业过去拿地不多，你说还能再跌吗？”

　　然而，远方的希望虽然存在，并不等于一路坦途。尤其是对于宁波、青岛而言，尽管去化压力已经大为缓解，但仍不轻松。因此，对于开发企业而言，如何快速去化仍是首要考量，降价走量自然也将成为大概率事件。

　　拼外来人口

　　房地产市场分化愈演愈烈，早已在业内达成共识。而关于分化的原因，业内人士则众说纷纭。不过，主流的观点仍是人口因素。

　　“从短期来看，楼市的影响因素主要是政策、供求、城镇化率等；但从长期来看的话，楼市(特别是房价增速)的最强影响因素是人口结构。而中国的人口结构，已经开始变化。这是一项将影响房地产市场结构，乃至整个经济结构调整的关键因素。”新浪微博上一篇《人民日报暗示：别被深圳楼市骗了！》的报道指出，房价上涨的背后离不开人口流动与转移。数据显示，深圳常住人口在2000-2013年间增长了362万，目前深圳的常住人口中外来人口占七成多，这是深圳房地产市场增长空间大的最主要原因。

　　简单说来，人口流动到哪里，哪里的市场需求就将增大，自然房价也就随之增长。反之，人口流出的城市房价将下降，因为市场需求的减少。

　　“和农村相比，城市毫无疑问更有吸引力。在城乡收入差距悬殊的情况下，人们不但往城市里跑，还往大城市跑。”日前，华远地产股份有限公司原董事长任志强指出，中国目标在2020年达到60%的城镇化率，现在是54%，而发达国家已普遍达到70%，这意味着中国未来的城镇化发展还有很长的道路要走。

　　也就是说，人口的流动将决定一座城市房地产市场的发展，那些能够吸纳更多外来人口的城市，房地产市场仍然可期。

　　从这一方面而言，有天然吸引力的沿海城市自然不缺少吸引力，对于大连、青岛、厦门、宁波四座沿海城市而言，未来无疑是充满光明的。单纯从房子的金融属性角度而言，这几座城市的房产也会是最保值的。试问，对于奋斗中的年轻购房者而言，还有比这更“贴心”的吗？

　　本刊记者/于洋