买卖房屋or借款担保你分清楚了吗？

　　以房屋买卖协议担保借款的情形在职业放贷中较为普遍。当借款人无力偿还借款本息时，职业放贷人以房屋买卖合同纠纷向法院提起诉讼，要求将借款人担保的房屋过户至贷款人的名下以冲抵借款，能否得到支持？下面通过一则案例为您解说：

　　本期案例

　　2013年11月11日，原告张洋（化名）与被告重庆某房地产开发有限公司（以下简称某公司）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定张洋以3000万元购买该公司所有的某国际大酒店1—3层房屋，2013年11月12日交房。

　　超过6个月未交付房屋的，上述合同自动解除，售卖方每月向购房人支付违约金114万元，直至退还全部房款为止。后张洋按约支付3000万元，但某公司未按期交房，每月支付违约金。

　　2014年8月16日，双方再次签订协议约定：若2014年9月11日售卖方仍未交房或者退还全部购房款的，除支付违约金外，售卖方应于2014年9月12日前交付房屋并办理房产证。结果，某公司仍未按约履行义务。

　　2014年12月，张洋诉至法院，要求某公司交付房屋并办理房产证等。某公司答辩称：双方签订的房屋买卖合同真实意思不是买房，实质是为借款担保，请求驳回原告的诉讼请求。

　　张洋自认从2013年11月至2014年10月某公司先后共计支付违约金1248万元，某公司于2014年9月、10月通过银行转账3500万元给张洋。

　　重庆市第五中级人民法院经审理认为：本案双方形式上虽签订了商品房买卖合同，但房屋已在双方签约前，即2013年10月29日作为酒店正式开业经营。

　　张洋购买的房屋第1层为临街独立门面、酒店大厅、精品店，第2层为酒店餐厅，第3层为宴会厅、会议室。某公司将用于酒店经营所必需的重要功能区域房屋单独分解出售，有违常理。

　　此外，房屋为现房，卖方已具备交付条件，但双方在合同约定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意思表示，卖方反而从合同签订的当月开始向买方支付逾期交房违约金，还约定由卖方负责人及关联公司对合同履行提供担保，此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故认定双方合同名为房屋买卖实为借款担保，判决驳回张洋的诉讼请求。

　　律师解析

　　重庆捷讯律所事务所王珣律师认为，要辨析是房屋买卖还是借款担保，需从房屋买卖合同的特征判断：

　　1.合同标的物是否有违常理。案涉房屋已被作为酒店营业使用，却单独将第1层的酒店大厅、大堂，第2层的中餐厅、西餐厅，第3层的宴会厅、会议室等单独出售，有违常理。

　　2.合同权利义务是否对等。案涉房屋建筑面积为8151.78平方米，总金额为3000万元，单价仅为每平方米3680元，明显低于市场价；双方还约定房屋买卖的所有税费均由出卖方承担，并由卖方负责人及其关联公司提供担保，该约定亦与交易习惯不符；此外，合同约定买方逾期付款违约金每月9000元，而卖方逾期交房违约金为每月114万元，明显不对等。

　　3.从履行方式上看，房屋买卖合同约定的房屋为现房，卖方已具备交付条件，但双方在合同签订后长达两年的时间内，均未要求交付房屋，反而是卖方从签订合同之月起就按月固定支付大额违约金给买方，此亦违背房屋买卖的正常交易习惯。

　　因此，法院根据上述特征认定双方并非真实的房屋买卖关系，而是借款担保关系。

　　对名义上为房屋买卖合同实为借款担保合同的性质认定，有两种观点：第一种认为，应在房屋买卖合同的外观下找寻合同双方真实的意思表示，并以真实的意思来进行认定。如果实质是借款担保合同，因此约定属于出借人与借款人在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，应认定为无效合同，不应支持出借人要求履行房屋买卖合同并过户等诉求。

　　另一种观点认为以房屋买卖作为借款合同的担保，是一种正在形成的习惯法担保物权，应当被命名为后让与担保，并得到承认。它与让与担保的区别在于，让与担保是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而担保权人于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或者第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权；而后让与担保是债务人为担保债权人的债权实现，用房屋买卖合同的方式，约定若债务人不履行合同时，将房屋买卖合同约定的房产转让给债权人，担保权人得就该买卖标的物优先受清偿，实现自己的债权。二者均系担保物权，只是一个是先转移所有权，一个是后转移所有权，其余基本相同，故均应得到认可并规范。

　　后一种观点突破了物权法定原则，且以房担保本来就有抵押权可以实现此种权能，却另外创设一种担保物权，既破坏了法律体系的完整性，亦因此种担保没有公示制度，易侵害案外真实买房人的权利，故不宜支持此种担保形式。

　　记者侃案

　　目前，在民间借贷纠纷中，以房屋买卖合同担保借款的情形越来越普遍，还需注意。此类法律关系中，实际上的出借人为保证债权的实现，利用借款人急需用款的心理，与借款人签订房屋买卖合同，当借款人未能按期偿还借款本息时，出借人则会在多次催收无果的情况下，要求判令“卖房人”履行交付房屋义务，并协助办理产权过户手续。

　　名词解释

　　出借人：

　　借贷合同中将货币或实物的所有权或使用权转移给借用人，并在约定期限内接受返还的一方。根据借贷合同性质的不同，分为消费借贷合同的出借人或使用借贷合同的出借人。

　　担保物权：

　　是指在借贷、买卖等民事活动中，债务人或债务人以外的第三人将特定的财产作为履行债务的担保。债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。担保物权包括抵押权、质权和留置权。

　　文|兰沫渃

关注读览天下微信， 100万篇深度好文， 等你来看……