攻略@圈里人告诉你：换房，这可是个技术活

　　同事小吴换了一辆车，从东风雪铁龙C5换成了奥迪Q5，看起来毫不费劲。但是，另一个同事小沈想换房就没有那么容易了。小沈算了一笔账，自己如果买一套100万元的房子，因为是二套房，所以首付六成需要60万元，商业贷款20年，月均还款3150元，这对于目前32岁，还要为孩子攒奶粉钱的小沈来说，压力不小。

　　月供或许还是小事，但首付60万元的确是个很大的问题。此外，二套房要付出的契税等也比首套房更高，等待银行放款时间也相对更长，实际换房的时间与金钱成本都高出许多。当换房难成为不争的事实，改善型购房者该如何理性置业？买什么类型的房子？记者针对改善型置业，贡献数条攻略，让你换房不再纠结。

　　【攻略一】：直接购买，首套出租

　　资金相对充裕的买房人，如果具备购买二套房的资格，显然可以直接选择合适的房源购买。不过为了减轻负担，二套房购买成功后可用来居住。而之前的老房子最好不要空闲，最好可以通过出租来赚取租金收益，用于支付二套房的每月贷款。

　　值得注意的是，目前政府对于二套房实行了差别化的信贷政策。如果不是全款购房，这类人群就要准备6成首付，另外从银行贷款剩下的4成，同时，目前银行二套房的利率是基准利率上浮10%—20%。

　　【攻略二】：卖旧房，购新房

　　对于换房资金不够的购房者，可通过卖掉旧房腾出购房名额来实现换房。尤其是如果业主目前不居住在准备出售的旧房内，就可以趁着市场好的时候先卖掉旧房，然后再购买新房。不过，如果只有旧房一处住所，应先确定要购买的新房价格和入住时间，不要让出售和购买的时间差太久。另外尤其值得注意的是，即使卖掉了首套房，但二套房的首付比例依然要求6成，贷款还是基准利率上浮10%—20%。

　　【攻略三】：巧用公积金好省钱

　　总价100万元的房子，若是二套房，则首付需要60万元，按照1：1倍利率计算，商业贷款20年月均还款3150元。但是，如果利用公积金，则仅为2628元，每个月省了大约500元，长期以往可以节省比较可观的利息。所以，换房人群在购房时尽量选择可以公积金贷款的项目。虽然公积金贷款的各种流程相对比较繁琐，但想想能够节省的金钱还是很划算的。

　　【攻略四】：不换房，一步到位最轻松

　　相比起换房的各种不易，最好的办法显然是避免换房。也就是说，在条件允许的情况下，尽量在首次置业的时候就购买一套面积大的、功能全的、地段成熟的房子。在原本的购房预算中再垫垫脚，实现一步到位，虽然当下难一点，但是可以避免以后换房带来的麻烦与金钱负担。事实上，现在开发商也专门针对这部分有一步到位需求的购房者推出了合适的产品，比如小三房、小四房等，为首次置业者打造更加舒适的房子，满足十年不换房的需求。

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