近日上海市发布了一系列的措施，进一步收紧限购、限贷政策，来遏制房价的疯涨。似曾相识的情形五年前的北京也发生过，然而调控以来北京房价却上涨了44%。
为什么会越调越涨，不调反而不怎么涨？是因为经济增长快慢吗？2015年上海GDP增长6.9%，重庆增长11.0%。是因为人口流入多少吗？
2015年上海的常住人口在近十年首次出现下滑，而重庆人口呈现回流态势。重庆这五年来的房价却只涨了12%，这又说明了什么？
房价疯涨的主要原因还是出现在供应端的问题上，在上海目前主要有两点。
1、土地供应的不足
根据数据显示，上海建成区面积占比、居住用地占比和容积率均显着低于国际都会水平，造成住房供不应求。
即便与国内城市比较，上海建成区占比仅16%，也远低于27%的全国平均水平，说明仍存在大量农地。
2、保障房供应不足
在上海，保障房的土地供应占比仅只有14%。
供应分层可以满足不同收入群体的住房需求，实现房屋的“消费属性”，而极大的降低其“投资属性”，从而也降低了房地产调控的必要性。
而重庆在土地的供应问题上实施了非常有借鉴意义的——地票制度。
即建设用地指标凭证，通过占补平衡的原则，既守住了耕地保护红线，又缓解了城市建设用地的紧张。
每年为重庆多增14%供地，而在保障房用地的供应上，也是达到了22%，远高于上海。这两点也是重庆房价能够较为稳定的主要原因。
而上海调控政策明显是针对需求端，所以能否遏制房价的上涨还未知。过往多年的实践已证明，需求端调控在长期是基本无效的。
限购、提高首付比例、增加交易税等需求端调控手段，并未能制止过去五年的房价上涨。
首先，以户籍限制购买资格与户籍制度改革的总体思路不符。
上海的人口密度并不高，人口和GDP的集中度也不够，解决“大城市病”的焦点在于加强城市建设和加大土地供应，而非以限购措施阻碍人口流入。
其次，首付款比例在中国仍然偏高。上海提高二套房首付，不仅与市场化改革方向不符。而且香港的经验证明在住房供给严重不足的大背景下，高首付比例会进一步恶化财富及收入分配。
因此只有切实增加供应，加强分层住房市场体系建设，才能构建出合理、健康的房地产市场。
买房君认为，这就是上海和重庆的不同，重庆近五年房价也只是增长了12%，也是因为在供求关系做得恰当合理。
文|陈桐
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