据说这样还房贷，能省下好几十万！！

　　经历了千辛万苦的看房风波，也经历了无限纠结的选房和开发商斗智斗勇的痛苦之后。你以为买房的使命就这样结束了吗？买房君告诉你，这才是刚刚开始！前面等待着你的将是还房款的难题。

　　如果你只是简单的认为有一个体体面面的工作和稳定的收入，搞清楚公积金贷款和商业贷款的区别，申请房贷这个琐碎又复杂的问题交给房产中介自己就无后顾之忧了。

　　那买房君再告诉你，你很可能就要为你的小偷懒而损失了高达几十万的利息！

　　购房贷款有几种？

　　目前购房贷款有三种方式：商业贷款、公积金贷款、组合型贷款。

　　无论哪种贷款，其还款方式都只有两种：等额本息还款和等额本金还款。可这两种还款方式究竟是个什么意思？

　　等额本息还款：把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。

　　还款的人每个月给银行的金额是稳定不变，这样既能帮助还款者记住每月还款的金额，同时也能帮助还款者管理好自己的流动资金。但缺点就是还额中的本金比重会逐月的增加、利息比重也会逐月的递减。

　　等额本金还款：将本金分别平坦到每个月内，同时付清上一交易日到本次还款日之间的利息。

　　这种还款方式，在前期支付的本金和利息比较多，但是以后每月的还款负担却会递减。这样看来，两种还款方式都差不多，无非是一个先多交钱一个先少交钱。

　　那我们就举个栗子说明一下，这两者的差别到底在哪里。

　　等额本金总利息少

　　以贷款120万元，期限30年为例。假设是重庆市公积金贷款，按照前五年期以上贷款基准年利润3.25%计算。

　　那么每个月还款者还款金额就为120万÷360个月=3333元。而第一个月的利率算法则为：120万X3.25%÷12=3250元，所以两者相加第一个月的还款额为6583元。

　　而第二个月的算法则为：（120万-3333元）X3.25%÷12=3241元，第二个月还款额度为3333+3241=6574元。所以，一次类推，以后每一个月的还款额度都会逐一递减。

　　同样，以公积金贷款120万，期限30年，年利率3.25%计算，等额本息还款每月固定为5222.48元。

　　在等额本金的情况下，长年累月，贷款人所需要支付的总利息将为586625元。但等额本息情况下，贷款人要支付总利息为680091.3元，足足比等额本金多支付了高达93466元！

　　如果是利率更高的商业贷款，30年的利息可以差出几十万！

　　这样一算下来，真是按计算机的手都在颤抖。因此，如果贷款人不特意提出，银行一般是默认为是等额利息还款法，显而易见，银行挖了一个巨坑等着你跳。

　　等额本息还款压力小

　　既然，等额本金还款会少一些利息，那么为什么仍然会有人明知山有虎却向虎山行呢？

　　答案也很明了，因为等额本息还款虽然利息多，但是优点在于每个月还款额度固定而且对贷款者的压力也要小很多。打个比方，借用上诉例子将公积金贷款换成商业贷款，年利润变为4.9%。那么贷款的120万，在首月上就要还款8233.33元，并且在未来的一年内，每个约还款的金额就都会在8000元以上。

　　这对于好不容易凑成首付的小年轻来说，无疑是一个暴击，想一想就觉得心累。由此可见，如果还款人还款能力不强，还是选着等额本息还款更好。

　　再者如果以后还款能力变强了再换成等额本金的还款方式这也不为一个缓解之计。

　　巧用公积金

　　众所周知，公积金贷款利率比商业贷款要低得多得多。同样条件下，公积金贷款支付的利息更少。

　　因此，在购房时要尽可能选择能够办理公积金贷款的楼盘。如果需要贷款的金额比较高又遇到公积金贷款额度不够了怎么办？

　　也不要慌张，可以尽量选择组合贷款的方式，在其中尽量公积金贷款多一些，这样可以节省更多的利息。说了这么多，两种还款方式都各有千秋，这就要结合自身的还款能力择优选取，不要一味的盲目从众。

　　提前还贷一定合算吗？不见得！

　　在等额本息方式中，前期还的房贷主要是利息部分，而等额本金方式，前期主要是本金部分。在现实中，很多人并不会背负长到30年的贷款。更多的时候，随着房产的再出售，很多购房人会提前结清房贷。

　　如果想提前还房贷，会遇到怎样的情况呢？

　　这时选择等额本息的人就会比较吃亏，因为他的还款结构中，先还的是利息，余下还有大量的本金。

　　等额本金方式下，本金已还掉大部分，相应要还的贷款已经少了很多，所以如果条件允许的话，等额本金是一个值得考虑的选择，不过它会造成开始还款压力较高。

　　举个栗子，如果贷款140万，期限30年，那么在还款23年后，无论是等额本息还是等额本金，房贷总支出已达到相同的额度。

　　这时候，对于使用等额本息的人来说，提前还清就毫无意义了，23年内贡献给银行的全是利息，早还晚还差距不大，还不如拿去理财。

　　怎样的情况适合提前还贷？一般来说，以下两类人群比较适合。

　　1.处于还款初期的借款人，因为利息支出通常集中在还款初期，借款人这时提前还贷可节省利息。

　　2.借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款是比较划算的。

　　借款人可以讲手中资金用于提前还贷结清贷款，然后用此套房产向银行申请抵押消费贷款，将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求来解决自身融资需求。

　　文|徐墨涵