房地产板块是否还值得关注？

　　近期，房地产行业利空不断，棚改收紧、房地产税立法加速、房地产企业禁止发行熊猫债等负面消息接踵而至，万科甚至表示十年后主业将不再是房地产。据统计，6月份以来，房地产板块整体下跌幅度达13.74%，是近期下跌最为惨烈的板块之一，龙头个股股价出现全面下跌。站在当下时点，我们应该如何去看待房地产板块的价值，是否还值得投资者们继续坚守？

　　负面消息接连不断

　　前期关于房地产资金收紧以及各地政府加强房地产市场调控的消息不断，但房地产个股股价依然坚挺，但随着棚改“一刀切”的政策落下，无论是A股市场还是港股市场，房地产个股普遍呈现出断崖式下跌。

　　尽管随后相关管理层表态对于棚改并非是一刀切，只是将决定权收回至国开行，而住建部也是强调未来棚改仍然会因城施策的开展，然而这一系列举措均未能有效刺激房地产股价出现较有力的反弹。

　　三四线房地产的龙头之一碧桂园的下跌显得更为理所当然，其约58%的销售来源于三四线城市，棚改的大幅收紧必然影响其未来业绩的增长。但此次下跌来看，无论是重点布局一二线还是三四线城市的房地产企业，其股价均出现大幅下跌，甚至包括如招商蛇口等直接发公告表示公司并无棚改项目的企业。究其原因，近期影响股价最大的因素并不是棚改政策本身，棚改政策代表国家对其主导的杠杆的态度，杠杆是本轮三四线中期繁荣最为关键的核心，而不是棚改。因此，此次比棚改政策的收紧更重要的是引发市场对于国家在房地产领域去杠杆的力度进一步加大的看法改变。

　　过去房地产企业存在由于国内发行债券出现一定难度，从而到国外发债的情况。近日，有消息称，监管层已经部分内地房企在境内发行熊猫债，近期房企申请发熊猫债均未获批，部分房企已放弃在境内发行熊猫债。监管层通过窗口指导进一步收紧房企融资，禁止公司债与票据互还。此外，在2018年上半年国民经济运行情况发布会上，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，加快推进房地产税相关政策举措。包括先前通州的业主由于房价腰斩围堵售楼处、碧桂园项目坍塌以及房地产调控不断升级等一系列事件，房地产行业正处于多事之秋，一点风吹草动都容易引起股价的下跌。

　　房地产行业依旧火爆

　　与上述负面消息相矛盾的是，从各项数据统计来看，房子依旧好卖，房价依然坚挺，房地产行业依旧火爆，房地产公司业绩依旧亮眼。

　　销售情况看，上半年商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅销售额增长14.8%。尽管难言疯狂，但对于房企而言依旧是个丰收年。房价方面，从6月70个大中城市新建商品住宅销售价格可以看出，无论是环比还是同比，房价温和上涨仍是主基调。从房价和销售情况看，在政府接连重拳出击之下，房地产市场依然取得亮眼的成绩。

　　是否积极拿地和投资往往代表房企对行业发展的态度。根据日前统计局公布的数据，上半年房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%。值得注意的是，2018年上半年土地购置面积同比增长达到7.2%，而待售面积是下跌的，6月底房屋待售面积跌幅为14.7%，虽然跌幅在减小，但是却达到了待售面积历史新低。这不得不说是房地产行业进入补库存时代的另一例证。同时也从另一个侧面说明，市场上的供给减少，尽管供需关系在中国不是唯一的房价决定因素，但也从一个至关重要的关键角度说明目前房价仍有一定的结构性上涨压力。虽然房价和股价上涨并没有明显的联动，但房价保持坚挺对于房地产个股而言至少是有利的。

　　房地产业绩看，在去年行业已经出现高增长的情况下，目前已披露中报预告的房地产龙头企业业绩增长依旧靓丽。由于房地产企业的销售确认往往存在滞后期，在2017年延续至今的火爆情况基本可以保证今年的房地产龙头公司的业绩无忧，在市场不断出现业绩地雷的情况下，房地产行业亮眼的业绩显得越发珍贵。

　　产业资本在房地产行业的增持以及部分房地产企业的回购股票行为值得投资者高度关注。近日，平安资管斥资137亿元购得华夏幸福19.7%的股权，中国平安是最早抄底海外房地产的国内险企，已经是碧桂园、旭辉和华夏幸福的第二大股东，以其“老辣”的眼光在这一多事之秋大举买入华夏幸福的股权无疑给房地产行业注入一剂强心针，是其对行业估值认可的最有力说明。此外，包括恒大、碧桂园等在内的多家房地产上市企业频频宣布重金回购或增持自家股票，尽管回购股票并不代表估值已经到位，但这对于投资者的信心恢复起到一定作用。

　　房地产个股是否值得投资？

　　近期房地产个股的下跌是否充分反映目前的悲观预期也是见仁见智的问题，部分极度看空的悲观者甚至认为在贸易战、汇率战以及去杠杆下等众多因素下，房地产甚至有全面崩盘的可能，但如若真的崩盘，对于投资者而言可能将意味着“赌国运”的失败，那在这种假设下必将泥沙俱下，无论选择什么类型的股票都将面临灾难。因此，如果想在股市中挖掘投资机会，只能是以不爆发大的系统性风险为前提下去考虑，否则投资者只能去选择黄金等一系列避险工具。

　　股市中各类消息眼花缭乱，估值和基本面是一般投资者最有利的武器。目前不管是从PE、PB或是NAV的角度看，房地产板块中的龙头个股均接近历史最低位，估值上的优势已十分明显，产业资本及企业自身开始出手买买买，企业的业绩也依旧亮眼。去杠杆下的行业龙头集中度提升，以及A股国际化带来的对行业大市值龙头股的关注，这都已经是被市场反复提及的利好因素。但同时必须看到的是，不仅房地产行业处在一个多事之秋，目前经济发展面临内忧外患，中期看股市阻力最小的方向是向下，不排除在股市整体估值下行以及新的超预期利空消息出现的情况下，板块估值进一步下行，但那也只是给长线投资者提供一个更有吸引力的入场时机，不过对于很多投资者而言过早入场可能难以熬过这段时期。综上来看，此时再大幅看空房地产板块或不再合适，短期市场如若企稳，甚至可能在流动性放宽以及板块超跌等一系列因素下出现反弹，中长期看，未来即便大盘以及房地产板块还有进一步下行空间，房地产龙头个股相较A股整体而言的超额收益或将非常明显。

　　本刊记者 骆俊