疯狂的地价：泡沫在轮回
- 来源:投资者报
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- 发布时间:2009-07-06 09:50
“还没来得及举牌，报价就已超过我们预期的上限。”一位开发企业高管在拍卖结束后这样感慨。
经过近百轮竞价，“黑马”中化方兴地产公司击败了SOHO中国、保利地产和远洋地产等几大夺标热门，以40.6亿元拿下广渠路15号地,楼面价超过每平米1万4。而媒体也没有失望，该地块不仅打破了北京成交总价和单价的“双料纪录”，也成为今年全国成交额最高的“地王”。
5月份，当广渠门10号地成交价创出新高时，SOHO中国董事长潘石屹曾表示由于该地块面积较小，不能判断土地市场的风向。“如果广渠路15号地以及6月份入市的几块地价格都‘发疯了’，那么土地市场就真‘疯了’。”
事实证明，不仅是北京，全国的土地市场价格在这个6月份都“疯”了。
“地王”很狂热
6月25日，第19个“全国土地日”。最“应景”的事件莫过于地王频出。
当天上午十点，吸引了万科、保利和龙湖等十余家开发商的重庆鸿恩寺地块，在经过了88轮举牌竞价之后，最终被保利地产收入囊中。38.1亿元的成交价不仅高出起拍价9亿多元，更让这块近60万平方米的地块成为继2007年10月房地产市场调整以来，总成交价最高的“地王”。
就在重庆鸿恩寺地块拍卖尘埃落定几小时后，北京也诞生了自己的新地王――历经128轮竞价，北京祈连房产公司以17.4亿元拍得通州九棵树地块，高出底价122.9%。一天后该地王价再次被改写：26日，成都中泽置业以19.6亿元竞得了朝阳区奥运村乡地块。15217元/平方米的楼面地价也刷新了北京的单价纪录。
许久不见的“地王”称谓，似乎短短的两个月时间里在大江南北卷土重来。相比于2007年的火热和2008年的沉寂，从今年4月起全国土地交易市场的回暖势头之猛出乎很多人的预料。而不少地王的“身价”接连打破历史纪录。
4月7日，经过14轮竞标，温州城开与东南房开联手以19607.84元/平方米的楼面价竞得温州原长运地块开发权。成交价高出每平方米楼面起始价12594元达7000多元，幅度达55.69%。不久后的5月21日，经过89轮现场叫价，富力地产以10.22亿元的价格将北京广渠路10号地拍下。其成交价为挂牌起始价的3.42倍，15141元/平方米的楼面价也成为北京实施招拍挂制度以来，成为成交单价最贵的土地。
除了北京、重庆和温州，5月至6月间，上海、广州和深圳等一线城市的新地王也纷纷出炉。如果说当时的温州地王还被业内人士看做特例，那么随后两个月间各地地王的不断涌现才使得人们确信2009年土地市场真的迎来了回暖。
地价翻身仗
土地市场的疯狂不只是成交的活跃，更表现为一夜之间强势反弹。最好的证明便是那些在去年遭遇流拍的地块，转眼间摇身一变成了今日的地王。
备受追捧的广渠路15号地便是地王翻身的典型案例。
在繁华的北京CBD，被众多高端项目包围的广渠门15号地显得有些“孤独”。该地块规划建筑面积近42万平方米，是原北京化工厂所在地。2003年北京化工厂搬迁后，广渠路15号地就成了地产大鳄们眼中位置较好的“绝版地王”。
2004年4月，在经过258轮竞价后，这一黄金地块被首都城市房地产开发有限公司以18.2亿元购得。但好景不长，2005年因开发商未按时交齐土地出让金，15号地被政府收回。2007年底，广渠路15号地再一次传出挂牌消息，众多开发商都表示有意拿下。然而，2008年1月该地块正式招标却因竞标开发商不足3家而流拍。
“地王的交易算得上整个土地市场晴雨表，去年开发商拿地都是慎之又慎，对地王更是不敢觊觎。”一位曾关注广渠路15号的开发商就表示，2008年国家实行货币从紧政策，企业很难获得贷款，拿地也没有底气。
但随着去年底货币政策放松，再加上不久前土地开发准备金下调，开发商的“胃口”也好了起来。6月初以16.47亿元起拍价挂牌后，广渠门15号地立刻变为业内的焦点。
地王“翻身”的背后，整个土地市场都在快速回暖。相关数据表明，今年5月全国60个重点城市共成交土地553宗，同比增加73%；成交土地面积2686万平方米，同比增加89%。值得注意的是一线城市住宅用地全部成交，流拍现象“绝迹”。
“房地产市场化以来，地王年年有，但像今年这样突然集中爆发还是头一次。”一位业内人士告诉记者，如果今夏土地市场的热度延续下去，将重回2007年的火热场面。“土地市场的起伏总是阶段性的，也许今年就是一个新的轮回。”
泡沫的轮回
纵观我国房地产市场化11年，购地热潮曾经出现过两次。每一次地王爆发之后，土地市场又会重回理性，楼市也会经历一番调整。“表面上看是市场销售影响拿地，但实际上却恰恰相反。”曾在顺驰置业担任要职，现任路劲地产的某开发商这样说道。
2003年，当时还并不出名的顺驰置业在北京以9.05亿元、高出底价近5亿元的价格拍下了大兴区黄村卫星城1号地，该举动被看成开发商高价拿地的开始。
2003、2004年，全国各地都上演着开发商高价抢地、地王频出的热烈场面。“和市场化之初的争相购地不同，那两年开发商买地多是为了战略储备，胃口更大。”该人士回忆，自己参与的几次竞地最后阶段出价都超过原计划。“之后地价越来越高，战线也越来越长，最后资金链出了问题。”
当2005年政府出台楼市调控政策后，楼市的低迷让顺驰这样“高速扩张”的企业难以应对。伴随着顺驰的倒下，开发商开始意识到过度吃进土地的巨大隐患。
然而两年之后，全国土地市场再度升温，并达到有史以来的顶峰。2007年各地诞生的地王似乎难以逾越：7月19日，广州市珠江新城一地块以10.9亿元成交，高出起拍价近5倍；7月24日，长沙市新河三角洲地块92亿元的成交价成国内之最；8月24日；上海黄浦区163#街坊地块拍出的楼面价高达66930元/平方米……
业内人士认为，主要原因是之前开发商土地储备所剩不多，并且楼市热销也极大地增强了企业信心。但随着对土地投入的增加，资金流动性风险再次成为悬在开发商头上的“达摩克利斯之剑”。
于是当2007年12月央行第六次加息，逐渐收紧的货币政策再度引发楼市低迷。土地市场在一次遭遇“流拍”和“退地”潮，并一直持续到2009年初。如果政府部门没有及时采取放宽贷款等调控政策，潘石屹预言的“百日巨变”恐怕已经成真。
如今，土地市场在宏观政策的推动下逐渐复苏。5月27日，国务院宣布16年来首次下调固定资产资本金比例，以此降低开发商的融资和开工门槛。于是开发商开始大举购地，随之而来的是地王频出、房价大涨――这一切似乎预示着土地市场新轮回的开始。
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