眼看楼塌了 我们离得够远吗
- 来源:投资者报
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- 发布时间:2009-07-06 09:53
投资者报(记者)此一时、彼一时，北京CBD核心区附近的广渠路15号地，规划建筑面积28万平方米，去年1月公开招标流拍，今年6月30日却以40.6亿元高价拍出，成为北京新地王。万科、保利、SOHO中国等知名房企，均在激烈争夺中败给中化旗下的方兴地产公司。
这是近期房地产市场疯狂的缩影之一，房价上涨再一次刺激开发商的投资冲动，其隐含的逻辑是，购房者和房地产企业的通胀预期都在上升，宁愿拿钱换资产。数据也表明，北京、上海等地，部分地段房价已超过2007年最高水平，“北京将进入3万元房价时代”的预测更是火上浇油。但官方统计却显示，全国70个大中城市5月房价同比仍然下降0.6%，只有新建住房销售价格环比上涨了0.6%，并不怎么疯狂，真不知该听谁的。
有人欢喜有人愁，在房地产市场新的热闹中，上海一座13层在建住宅楼6月27日却轰然倒塌，仿佛当头棒喝，敲打着所有疯狂的利益相关者。当地政府和企业欲盖弥彰，并不让人意外；购房者和公众群情激愤，也在情理之中，但这其中的丰富信息，值得深思。
房地产商近期圈地不惜代价，因为可供“招拍挂”的优质土地不多，而缺地企业比比皆是。更何况过去一年多楼市调整，率先变现的企业手握上百亿重金，万一今年底或明年通胀变成现实，没有足够土地储备的房地产企业，不仅会踏空，且要承受现金购买力下降的风险。
如果这一切基于相对正常的供求关系，我们无须担忧，反而应予以支持。但问题是，土地供求关系一直被利益相关者严重扭曲，要么私相授受，地价过低，要么相互拉抬，泡沫丛生。当前地价重陷疯狂，虽有货币宽松作为基础，但更重要的还是地方政府、开发商和银行不谋而合，它们主导并制造新一轮地产泡沫，也纵容更多投机炒作者重新入场。
地方政府托底楼市、进而抬高地价的动机很明确，因为出让土地是其最重要收入来源，在许多大中城市，卖地收入通常占政府收入一半以上。一旦楼市低迷、土地流拍，最难过的其实是地方政府。至于像深圳那样因房价疯涨引发民怨沸腾，虽然会逼得政府出面表态，限制房价过快上涨，但这种公共责任与其利益所得明显冲突，很容易让政策变成走过场。
因此我们看到，虽然中央一再要求地方政府稳定楼市，多搞配套的限价房、保障房、廉租房，但变相的以权谋私，从来没有减少，甚至愈演愈烈。类似武汉近期的经适房摇出六连号的怪事，也可以说见怪不怪，除非地方政府分离双重身份，不再既调控楼市又受益地价。
地产企业按理说最没动力抬高地价，因为加大成本，不利于利益最大化。但只要公众买房的刚性需求和投机炒作仍然旺盛，只要能把土地成本转嫁给买房者，房地产企业就不会做赔本买卖。事实上，如果不是公开“招拍挂”，公众也许永远搞不清地价与房价的关系，但越是透明化的地价，也越容易成为房价高企的诱因，房地产商牟取暴利因此日益公开化。
至于想方设法偷工减料，或改变规划搞违章违法建筑，对房地产商也不过多花点钱的事。要不是上海塌楼事件暴露超低地价、豆腐渣工程以及每平方米逾万元暴利，我们可能真的会相信有关部门对地价与房价关系的昧良心辩解，放任无良企业与权势者合谋掠夺公众财富。
令人齿寒的，还有银行等金融机构的狂热。它们慷慨提供弹药，在房地产价格疯狂中扮演着推波助澜的角色。想想过去10年，同一块土地多次抵押以取得开发贷款，购房零首付，以及没有任何限制的二套房、多套房贷款，都是金融机构为做大房贷业务而放的水。
如今房价刚恢复上涨，各家银行纷纷追着房地产企业提供贷款，有关部委放宽房地产开发自有资金限制，更为银行放贷大开方便之门。虽然中国还没有次贷危机那样放大金融杠杆的危险，但在货币供应充足的情况下，商业银行过多过快增加房贷，风险仍然偏高。
其实，从2008年开始的本轮房地产市场调整，已逼迫许多中小房企清盘出局，它们吃紧的资金链、缺乏创新与质量保证的楼盘，越来越不为市场所容。即使一些规模较大的房地产企业，也不得不收缩战线，优化产品，在特色与优势等方面做更多文章，这本来是件好事，虽然会让房地产业阵痛不已，但此时多些短痛，总好过未来积重难返的长痛。
令人担忧的是，最近房地产市场“小阳春”式回暖，很快就被地方政府、房地产企业和商业银行所利用，迅速演变为新一轮楼价、地价疯狂。这些价格泡沫，最终会由谁来买单？我们颇感担忧，公众财富或消失其中，银行资产或坏账丛生，房价地价或最后疯狂。
那么，有没有办法制止这些恶果出现？有！只要地方政府、开发商和银行三位一体的利益链被打破，或多数购房者和房地产企业理性预期未来通胀，消除购买力会大幅缩水的担忧。当然，要做到这两点的任何一点，都非易事，所以我们对房地产业的前景有些担忧。
因此我们提醒，除了自住非买不可的房子，考虑到通胀因素，可以适当投资房地产，但大可不必像地主们那样疯狂追涨。真喜欢一家房地产商的房子，可以买它的股票以获取更大投资收益，否则还是不要拿血汗钱乱凑热闹。
1699年，孔尚任曾感叹：“眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。”310年之后，面对楼价、地价疯狂，我们的围观距离是否够远，会不会被砸到？
……
这是近期房地产市场疯狂的缩影之一，房价上涨再一次刺激开发商的投资冲动，其隐含的逻辑是，购房者和房地产企业的通胀预期都在上升，宁愿拿钱换资产。数据也表明，北京、上海等地，部分地段房价已超过2007年最高水平，“北京将进入3万元房价时代”的预测更是火上浇油。但官方统计却显示，全国70个大中城市5月房价同比仍然下降0.6%，只有新建住房销售价格环比上涨了0.6%，并不怎么疯狂，真不知该听谁的。
有人欢喜有人愁，在房地产市场新的热闹中，上海一座13层在建住宅楼6月27日却轰然倒塌，仿佛当头棒喝，敲打着所有疯狂的利益相关者。当地政府和企业欲盖弥彰，并不让人意外；购房者和公众群情激愤，也在情理之中，但这其中的丰富信息，值得深思。
房地产商近期圈地不惜代价，因为可供“招拍挂”的优质土地不多，而缺地企业比比皆是。更何况过去一年多楼市调整，率先变现的企业手握上百亿重金，万一今年底或明年通胀变成现实，没有足够土地储备的房地产企业，不仅会踏空，且要承受现金购买力下降的风险。
如果这一切基于相对正常的供求关系，我们无须担忧，反而应予以支持。但问题是，土地供求关系一直被利益相关者严重扭曲，要么私相授受，地价过低，要么相互拉抬，泡沫丛生。当前地价重陷疯狂，虽有货币宽松作为基础，但更重要的还是地方政府、开发商和银行不谋而合，它们主导并制造新一轮地产泡沫，也纵容更多投机炒作者重新入场。
地方政府托底楼市、进而抬高地价的动机很明确，因为出让土地是其最重要收入来源，在许多大中城市，卖地收入通常占政府收入一半以上。一旦楼市低迷、土地流拍，最难过的其实是地方政府。至于像深圳那样因房价疯涨引发民怨沸腾，虽然会逼得政府出面表态，限制房价过快上涨，但这种公共责任与其利益所得明显冲突，很容易让政策变成走过场。
因此我们看到，虽然中央一再要求地方政府稳定楼市，多搞配套的限价房、保障房、廉租房，但变相的以权谋私，从来没有减少，甚至愈演愈烈。类似武汉近期的经适房摇出六连号的怪事，也可以说见怪不怪，除非地方政府分离双重身份，不再既调控楼市又受益地价。
地产企业按理说最没动力抬高地价，因为加大成本，不利于利益最大化。但只要公众买房的刚性需求和投机炒作仍然旺盛，只要能把土地成本转嫁给买房者，房地产企业就不会做赔本买卖。事实上，如果不是公开“招拍挂”，公众也许永远搞不清地价与房价的关系，但越是透明化的地价，也越容易成为房价高企的诱因，房地产商牟取暴利因此日益公开化。
至于想方设法偷工减料，或改变规划搞违章违法建筑，对房地产商也不过多花点钱的事。要不是上海塌楼事件暴露超低地价、豆腐渣工程以及每平方米逾万元暴利，我们可能真的会相信有关部门对地价与房价关系的昧良心辩解，放任无良企业与权势者合谋掠夺公众财富。
令人齿寒的，还有银行等金融机构的狂热。它们慷慨提供弹药，在房地产价格疯狂中扮演着推波助澜的角色。想想过去10年，同一块土地多次抵押以取得开发贷款，购房零首付，以及没有任何限制的二套房、多套房贷款，都是金融机构为做大房贷业务而放的水。
如今房价刚恢复上涨，各家银行纷纷追着房地产企业提供贷款，有关部委放宽房地产开发自有资金限制，更为银行放贷大开方便之门。虽然中国还没有次贷危机那样放大金融杠杆的危险，但在货币供应充足的情况下，商业银行过多过快增加房贷，风险仍然偏高。
其实，从2008年开始的本轮房地产市场调整，已逼迫许多中小房企清盘出局，它们吃紧的资金链、缺乏创新与质量保证的楼盘，越来越不为市场所容。即使一些规模较大的房地产企业，也不得不收缩战线，优化产品，在特色与优势等方面做更多文章，这本来是件好事，虽然会让房地产业阵痛不已，但此时多些短痛，总好过未来积重难返的长痛。
令人担忧的是，最近房地产市场“小阳春”式回暖，很快就被地方政府、房地产企业和商业银行所利用，迅速演变为新一轮楼价、地价疯狂。这些价格泡沫，最终会由谁来买单？我们颇感担忧，公众财富或消失其中，银行资产或坏账丛生，房价地价或最后疯狂。
那么，有没有办法制止这些恶果出现？有！只要地方政府、开发商和银行三位一体的利益链被打破，或多数购房者和房地产企业理性预期未来通胀，消除购买力会大幅缩水的担忧。当然，要做到这两点的任何一点，都非易事，所以我们对房地产业的前景有些担忧。
因此我们提醒，除了自住非买不可的房子，考虑到通胀因素，可以适当投资房地产，但大可不必像地主们那样疯狂追涨。真喜欢一家房地产商的房子，可以买它的股票以获取更大投资收益，否则还是不要拿血汗钱乱凑热闹。
1699年，孔尚任曾感叹：“眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。”310年之后，面对楼价、地价疯狂，我们的围观距离是否够远，会不会被砸到？
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