土地溢价孕育新危机
- 来源:投资者报
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- 发布时间:2009-07-06 10:00
一周之内，北京地王的称号三次易主。不断刷新的土地成交价似乎正在为市场描绘一个“高价未来”。尽管国土资源部宣称“地价占房价平均是23.2%，不是房价上涨的根源。”但对此市场似乎并不认同。
屡创新高的楼面价带动周边的房价开始“同步”上涨。业内人士对于地价过高的抱怨和担忧越来越强烈。在对地王的疯狂追逐中，楼市泡沫也被越吹越大。
高溢价背后
6月25日到30日，九棵树地块、奥运村乡地块和广渠路15号地三大地王的溢价都超过了百分之百。相比一个月前广渠路10号地250%的溢价，地王成交价翻番已是小巫见大巫。
北京只是最具代表性的案例。6月第一周，在上海成交的7幅土地中，有5幅的溢价率超过了100%。全国范围内，6月22日~28日，20个重点城市的35宗成交住宅类地块中，有5宗地块溢价水平超过100%，11宗地块溢价水平超过50%，20宗地块溢价成交。
用“面粉与面包”来形容高溢价带来的冲击也许最为直接。土地成本大幅上涨必然对未来房价产生决定性影响。
以富力地产拍下的广渠路10号地为例，每平方米楼面地价超过15100元。如果再加上土地款融资费用、各种税费和建安成本，其开发成本将在20000元/平方米左右。
按照富力地产2008年年报中“公司整体税前利润率为33%”计算，广渠路10号地未来产品售价不会低于27000元。若其项目定位更加高端，建筑成本和售价还将进一步增加。
“这次溢价太高了，完全脱离了当前市场。”一位代理行人士在广渠路10号地成交后颇为惊讶。他原本预计楼面价能达到8000元左右，加上其它成本和利润售价每平方米在15000元左右。这也是目前该区域主流价位。
“面粉”价格超过“面包”的现象再度上演。不仅是溢价250%的广渠路10号地，包括位于通州的九棵树地块在内，北京几块地王的楼面价都已经和区域内二手房甚至期房相差无几。广州、深圳等地也出现类似情况。
最新情况显示，除了北京这些一线城市外，在5月份其土地溢价还很低的二线城市，6月份也出现了狂飙迹象。
被兜售的“远景”
频繁诞生的新地王和高溢价仿佛为楼市打了一针“兴奋剂”。
地王带动房价上涨的情景在2007年就曾屡见不鲜，但此番房价如此大幅上涨还是出乎很多人的意料。而且和两年前相比，地王的“旗帜”作用被炒得更凶。
“我们是纯粹的高端项目，附近的盘古大观都卖到6万多元每平方米。而且前几天这边又拍出了一块地王，这里将来就是新的豪宅板块。”6月底记者致电奥北某项目，其销售人员就将“新科”地王搬出来作为卖点。
当“小阳春”遇见“地王潮”，那些能够借光的项目除了借势提价，更开始向市场“兜售”以地王为力证的区域远景。
以北京通州区为例。6月25日，该区域九棵树地块以楼面均价6265元/平方米，创下通州区住宅项目“土地成本”新高，这一价位已经接近周边准现房的开盘价。该地块面积占地约30万平方米，而批准面积低于13万平米，因此无疑会被开发商打造为低密度住宅产品，按照土地成本和利润估算，项目未来售价将在1.5万元/平方米以上。
而就在6月30广渠门15号地成交后，原凯德置地环渤海区域总经理毛大庆就表示，广渠路接连出现地王，将使北京东部房价提前进入3万元时代。
据了解此前，北京东南四环区域在售房源价格在2万元~2.6万元/平方米，按照此前10号地带动的价格涨幅，该地区房价超过3万元/平方米并非难事。
下一轮泡沫？
土地市场的急速升温被很多人看做楼市回暖的可靠证据。毕竟开发商敢于以一个个创纪录的高价拿地，说明他们对市场前景看好。
一些市场人士也对房地产市场的前景重新变得乐观起来。包括摩根士丹利、高盛等海外投行发布报告称中国房地产市场将延续不断升温的势头。
“但无论从全球还是国内形势上看，整体经济仍然处于低谷，因此目前就说回暖还为时尚早。”有地产人士就认为，今年以来的楼市成交量反弹和土地市场升温都是此前积累需求的阶段性爆发。“无论是购房者还是开发商去年都采取观望，这部分需求是刚性的。”
正是以刚性需求为契机，政府适时下调了商品住房项目投资准备金率，同时增加土地供应，延续了市场的繁荣。但与此同时土地成本的上涨也埋下了更严重的隐患。北京易居房地产研究所副所长牟增彬就表示：“最担心的局面还是出现了”。
牟增彬认为，地王的不断出现不仅将引发房价上涨，还会吸引开发商继续增加对土地市场的投入。历史上中国土地市场几次陷入疯狂，之后楼市都会出现价格虚高、滞涨现象。 “如果再出现几块这样的地块，明年的土地市场不可想象，泡沫必然再现”。
数据显示，5月国内居住用地供应量比前12个月的均值增长了43%。而北京市土地储备中心副主任叶向忠也在公开场合表示，北京还将加大土地供应力度。
“突然形成的新一轮土地热潮，显然不是中国房地产泡沫彻底化解和周期性调整宣告结束的结果。在政府不遗余力的土地刺激政策和市场对通货膨胀预期的担心下，土地泡沫的再次膨胀，也许正隐藏着房地产的下一轮危机。”远洋地产市场部总经理肖劲如此分析。
……
屡创新高的楼面价带动周边的房价开始“同步”上涨。业内人士对于地价过高的抱怨和担忧越来越强烈。在对地王的疯狂追逐中，楼市泡沫也被越吹越大。
高溢价背后
6月25日到30日，九棵树地块、奥运村乡地块和广渠路15号地三大地王的溢价都超过了百分之百。相比一个月前广渠路10号地250%的溢价，地王成交价翻番已是小巫见大巫。
北京只是最具代表性的案例。6月第一周，在上海成交的7幅土地中，有5幅的溢价率超过了100%。全国范围内，6月22日~28日，20个重点城市的35宗成交住宅类地块中，有5宗地块溢价水平超过100%，11宗地块溢价水平超过50%，20宗地块溢价成交。
用“面粉与面包”来形容高溢价带来的冲击也许最为直接。土地成本大幅上涨必然对未来房价产生决定性影响。
以富力地产拍下的广渠路10号地为例，每平方米楼面地价超过15100元。如果再加上土地款融资费用、各种税费和建安成本，其开发成本将在20000元/平方米左右。
按照富力地产2008年年报中“公司整体税前利润率为33%”计算，广渠路10号地未来产品售价不会低于27000元。若其项目定位更加高端，建筑成本和售价还将进一步增加。
“这次溢价太高了，完全脱离了当前市场。”一位代理行人士在广渠路10号地成交后颇为惊讶。他原本预计楼面价能达到8000元左右，加上其它成本和利润售价每平方米在15000元左右。这也是目前该区域主流价位。
“面粉”价格超过“面包”的现象再度上演。不仅是溢价250%的广渠路10号地，包括位于通州的九棵树地块在内，北京几块地王的楼面价都已经和区域内二手房甚至期房相差无几。广州、深圳等地也出现类似情况。
最新情况显示，除了北京这些一线城市外，在5月份其土地溢价还很低的二线城市，6月份也出现了狂飙迹象。
被兜售的“远景”
频繁诞生的新地王和高溢价仿佛为楼市打了一针“兴奋剂”。
地王带动房价上涨的情景在2007年就曾屡见不鲜，但此番房价如此大幅上涨还是出乎很多人的意料。而且和两年前相比，地王的“旗帜”作用被炒得更凶。
“我们是纯粹的高端项目，附近的盘古大观都卖到6万多元每平方米。而且前几天这边又拍出了一块地王，这里将来就是新的豪宅板块。”6月底记者致电奥北某项目，其销售人员就将“新科”地王搬出来作为卖点。
当“小阳春”遇见“地王潮”，那些能够借光的项目除了借势提价，更开始向市场“兜售”以地王为力证的区域远景。
以北京通州区为例。6月25日，该区域九棵树地块以楼面均价6265元/平方米，创下通州区住宅项目“土地成本”新高，这一价位已经接近周边准现房的开盘价。该地块面积占地约30万平方米，而批准面积低于13万平米，因此无疑会被开发商打造为低密度住宅产品，按照土地成本和利润估算，项目未来售价将在1.5万元/平方米以上。
而就在6月30广渠门15号地成交后，原凯德置地环渤海区域总经理毛大庆就表示，广渠路接连出现地王，将使北京东部房价提前进入3万元时代。
据了解此前，北京东南四环区域在售房源价格在2万元~2.6万元/平方米，按照此前10号地带动的价格涨幅，该地区房价超过3万元/平方米并非难事。
下一轮泡沫？
土地市场的急速升温被很多人看做楼市回暖的可靠证据。毕竟开发商敢于以一个个创纪录的高价拿地，说明他们对市场前景看好。
一些市场人士也对房地产市场的前景重新变得乐观起来。包括摩根士丹利、高盛等海外投行发布报告称中国房地产市场将延续不断升温的势头。
“但无论从全球还是国内形势上看，整体经济仍然处于低谷，因此目前就说回暖还为时尚早。”有地产人士就认为，今年以来的楼市成交量反弹和土地市场升温都是此前积累需求的阶段性爆发。“无论是购房者还是开发商去年都采取观望，这部分需求是刚性的。”
正是以刚性需求为契机，政府适时下调了商品住房项目投资准备金率，同时增加土地供应，延续了市场的繁荣。但与此同时土地成本的上涨也埋下了更严重的隐患。北京易居房地产研究所副所长牟增彬就表示：“最担心的局面还是出现了”。
牟增彬认为，地王的不断出现不仅将引发房价上涨，还会吸引开发商继续增加对土地市场的投入。历史上中国土地市场几次陷入疯狂，之后楼市都会出现价格虚高、滞涨现象。 “如果再出现几块这样的地块，明年的土地市场不可想象，泡沫必然再现”。
数据显示，5月国内居住用地供应量比前12个月的均值增长了43%。而北京市土地储备中心副主任叶向忠也在公开场合表示，北京还将加大土地供应力度。
“突然形成的新一轮土地热潮，显然不是中国房地产泡沫彻底化解和周期性调整宣告结束的结果。在政府不遗余力的土地刺激政策和市场对通货膨胀预期的担心下，土地泡沫的再次膨胀，也许正隐藏着房地产的下一轮危机。”远洋地产市场部总经理肖劲如此分析。
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