降低房价应有新思路

　　--专访中国房地产研究会副会长、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌

　　现在，中央、地方政府对房市都有一种纠结的心情：既希望房价合理回归，又希望房地产市场不要"硬着陆"。所以，必须在防止硬着陆与防止反弹之间找到一个合理平衡点

　　"如果房市继续下探，市场就很危险"

　　《小康》：5月初，扬州市出台通知，对个人购买成品住房进行奖励。在已经有多个城市出台的救市政策被迅速叫停以后，扬州为什么能够冒着卷入舆论风潮的危险，再度推出救市新政？

　　顾云昌：扬州的做法并不会引起中国楼市的波动。扬州市政府的本意是通过政策推动成品房销售。在楼市调控的紧要关头推出这种政策，容易引起轩然大波。实际上，成品房区别于毛坯房，只是商品房的一种类型。成品房在装修过程中可以集中采购、集中监督，有利于节能环保。从国家层面，10年前就开始推动成品房销售，只不过力度不大。

　　《小康》：据统计，从去年8月至今年5月10日，全国共有33个地方政府进行楼市调控微调，28个通过，5个被叫停。楼市政策微调会对市场产生怎样的影响？您怎么看待这些微调政策？

　　顾云昌：决定房地产市场冷热的有两个方面的政策：一是宏观经济政策，特别是货币政策、金融政策；二是专门针对房地产的调控政策。

　　温家宝总理反复讲房地产市场要"不动摇、不放松、不反复"，表达了政府对房地产市场的信心。中央对房市的态度非常明确：一是遏制投资投机需求，二是支持刚性需求，三是满足保障房的需求。现在，中央、地方政府对房市都有一种纠结的心理，既希望房价合理回归，又希望房地产市场不要"硬着陆"。所以，必须在防止硬着陆与防止反弹之间找到一个合理平衡点。

　　地方政府既要按照中央要求控制市场，又要保持当地经济增速，必然希望房地产销售量增加，而房地产市场的特点是销售量与房价成正比，纠结由此产生。整体看，地方的微调政策是符合中央要求的。今年3月、4月，房地产的销售量与销售面积出现了下滑，这是2008年以来从没有出现过的。如果房市继续下探，市场就很危险了。去年的中央经济工作会议提出要"加快普通商品住宅建设"，这个已经很多年没有提过了，目的就是不让房地产投资出现大幅度下滑。

　　"最近几年的调控治标不治本"

　　《小康》：上海市对限购政策的一个规定是：单身上海户籍人士如果名下已单独拥有一套居住房，不能再购买第二套居住房。限购、限贷等行政色彩较浓的调控手段是否还将在全国更大范围内使用？

　　顾云昌：不管限购还是限贷，关键在于执行力度，限购不是市场经济的做法，容易扭曲整个市场的关系。限购只是特殊时期的做法，限购是因为我们没有找到更好的调控手段。至少在今年，限贷、限购等调控政策没有改变迹象。

　　《小康》：最近一个时期，中国楼市有没有可能完全实现市场化调控？

　　顾云昌：趋势是更多地用市场手段，少用行政手段，二者兼用。影响中国房地产市场的三个因素是税收、金融、土地。最近几年的调控治标不治本，内在问题一个都没有解决。地方财政收入依赖土地出让金、城乡土地分隔、行政垄断土地、金融渠道不畅、银行主导操纵影响房地产市场等问题都没有解决。

　　《小康》：2012年4月13日，国务院常务会议部署，要坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。这轮房地产调控政策从2010年4月开始，到目前为止已经进行了两年，请您评价这一轮调控政策的效果。

　　顾云昌：政府的调控分四轮：一是2003年以前较为平稳的阶段；二是2004年以后到2007年，防止房价过快上涨；三是2008年到2009年上半年，刺激房市；四是2010年开始至今，促使房价合理回归，遏制房价过快上涨，大力发展保障房。

　　现在的第四轮调控更多使用了行政的办法，既调需求，又增加供应。在遏制过快上涨、增加保障房供应方面，这一轮调控取得了很大成效，但也同时产生了一些新问题，比如限购政策扭曲了市场供求关系，很多年轻人都有怨言，认为"北京是你们的北京，上海是你们的上海，不是我们的"，等等。

　　解决保障房问题需要一个长期的过程

　　《小康》：您如何看待现行的保障房政策以及落实状况？

　　顾云昌：试图用五年时间把保障房的问题全部解决，这是不可能的。我们现在需要根据国家财力进行补课，但不能恶补。既要尽力而为，又要量力而行。在社会主义初级阶段，保障房一直都是需要解决的问题。目前政府需要对保障对象、保障能力进行深入调研，这是一个长期的过程。

　　《小康》：楼市政策不稳定的根源是什么？政策不稳定是不是好事情？如何解决？

　　顾云昌：调控需要智慧。流动性大量释放的时候，房产销售量、价格肯定上升。社会的问题、宏观经济的走向都会反映在楼市上面。在全球范围内，货币的增发引发了流动性过盛与通货膨胀，这导致了楼市的不稳定。另外，贫富差距过大，富人太富，买股票被套牢、存银行被打劫、买黄金有动荡、买古董怕上当，最后富人只能买房子，需求过旺导致了房价上涨。M2增加与贫富差距，这是楼市政策不稳定的根源。目前调控的政策出台太快、太急，反复太多。在制定政策的过程中，应该从宏观经济布局上通盘考虑，不要就房地产而调房地产。

　　《小康》：在经历了漫长的胶着后，目前中国楼市是否正在步入"价跌量涨"的理性调整阶段？

　　顾云昌：中国楼市应该实现的状态是：合理回归，以价换量。如何理解"合理回归"？与此相关，中国经济"软着陆"好的形式是：房价较为稳定，居民收入较快增长。合理回归的途径既可以是房价下降，也可以是收入上涨，还可以是房价、收入一起上涨。因此，最好的"合理回归"是，房价慢慢上升，收入快快上涨，稳中求进。

　　(图说）

　　顾云昌 中国房地产研究会副会长、住建部住房政策专家委员会副主任

　　文 | 《小康》杂志中国全面小康研究中心 苏枫

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