4000亿银行授信：抬高房价的“空降兵”
- 来源:投资者报
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- 发布时间:2009-12-14 11:00
进入2009年以来，银行开始热衷于与房地产企业签署授信协议。据《投资者报》统计，截至2009年12月10日，今年有17家房企与银行签署了授信协议，授信总额接近4000亿元。这一数字几乎与60余家中国房企的直接融资额相当。
但这样的授信额和银行为房企提供的资金比起来还是小巫见大巫。数据显示，今年前10个月，房地产企业从银行获得的开发贷款为9119亿元，同比增长53.0%；个人按揭贷款6163亿元，增长幅度高达119.7%。而在楼市下行的2008年，房企从银行那里获得的开发贷款仅为7257亿元，仅增长3.4%；个人按揭贷款3573亿元，同比大幅下降了29.7%。
“授信的多少，没有实际意义，而授信的额度就是一些高管拍脑袋决定而来的，很多房地产公司根本无法用完这些信用额度。这只会间接推高房价。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示。
授信汹涌
短短十天内，又有530亿元银行授信额度砸向房企。
12月9日，花样年控股集团有限公司（01777.HK），与中国建设银行股份有限公司签署《战略合作协议》。根据协议，中国建设银行股份有限公司深圳市分行将在未来五年内向花样年意向性授予200亿元人民币的授信额度，用于支持花样年在房地产开发贷款、商用物业抵押贷款、搭桥贷款、并购贷款等方面的业务合作。此前11月底，光大银行就曾授予花样年20亿元人民币授信额度。
12月6日，北京金隅集团与交通银行北京市分行签署合作协议，金隅集团将获得交通银行150亿的意向性贷款授信额度，用于南城经济适用房开发建设。
11月30日，龙湖地产有限公司宣布其旗下附属控股公司与中国建设银行股份有限公司签订人民币180亿元银行贷款授信协议。双方在房地产开发贷款、银行保证业务、银行承兑汇票、承销发行短期融资券、中期票据、企业债、银团贷款等各种融资及服务领域广泛合作。
这只是十天内签署的授信协议，自从2009年2月14日，瑞安房地产与中国农业银行签订了130亿元的三年期意向授信额度以来，银行与房企授信协议的签署此起彼伏。
据《投资者报》统计，截至记者发稿，2009年有17家房企与银行签署的授信协议涉资总额接近4000亿元。
“麻烦制造者”
上市房企尤其获得了银行的青睐，比如新近获得银行授信额度的花样年、金隅、龙湖地产都是2009年上市的企业。
一方面，作为银行贷款的最佳抵押品，土地资源一向是银行的最爱，上市公司光环再加上以土地做抵押，在银行家的眼中，这样的企业无疑是最佳贷款客户，由此形成了上市公司高价拿地——抵押贷款——高价拿地的新循环。
另一方面，上市房企通过拿地，不仅可以增加自己的市值，而且还能提升投资者对其的信心，从而使企业能更大规模、更加快捷地从股市“圈钱”。由此形成了拿地、圈钱，再拿地、再圈钱的循环。
中国指数研究院院长莫天全认为：“从调查结果看，融资结构出现了非常明显的金字塔结构，大型上市企业、国资背景企业吸引的资金明显高于中小企业。这就出现了‘强者恒强’的现象。”
9月初，房山长阳镇起步区1号地被万科和中粮以22亿高价竞得，溢价率高达263%，楼面价折合6443元/平方米。然而在此前，万科制造的另一大新闻是：8月18日，万科发布公告称获得建行500亿元授信额度。而这是今年房地产企业获得授信额度的最大单。
幕后推手
“上市房企得到银行的青睐，从银行获得了更多的贷款和授信额度。房企由此获得更多资金，更加疯狂地买地，由此推高地价和房价。”采访中，诸多业内人士认为银行是房价疯涨的幕后推手之一。
一位不愿透露姓名的国有银行内部人士告诉《投资者报》：“各家银行主动向房地产企业授信、示好也是迫于竞争压力。开发贷款通常和个人住房按揭贷款进行捆绑，如果哪家银行对企业发放开发贷款，也将自动获得个贷业务，这已是业内约定俗成的做法。而大型企业通常和很多家银行保持合作关系，为了争取客户，对其进行授信，表达战略合作意向，争取更多的业务份额。”
国海证券房地产分析师赵铎认为：“今年房地产融资规模比较大，银行授信额度比较大的大背景是，整个信贷政策比较宽松。在房地产市场里，贷款是很重要的决定因素，不管是对开发商还是对个人购房者。而且房贷政策的宽松更多的是对购房者来说的，很大程度增加了购买的杠杆水平，使购房者增加了购买力。”
不过，国都证券分析师邹文军却表示：“银行也会评估风险，如果房价很高的话就会有下跌的风险，房价下跌涉及到开发企业能否还贷的问题，银行就会限制、减少信贷发放。”
“银行的房地产开发贷款是在三季度有所反弹的。”东方证券银行业分析师金麟指出。
从2007年开始，银行对房地产的看法逐渐转为谨慎，很多银行开始压低房地产开发贷款，从上市银行情况来看，直到今年上半年为止。但到了三季度，从公布贷款行业分布的5家上市银行来看，房地产开发贷款出现了小幅的反弹，但目前仍然处于比较低的水平。
北京大学经济学院金融学系副主任吕随启表示：“房价上涨肯定和银行信贷有关，目前银行信贷表面上看适度宽松，实质上是极度宽松。必然有相当一部分流动性被注入到房地产领域，这有利于经济复苏，促使房地产价格、股价都会相应提高。”
2010年地产信贷增速或放缓
根据金麟的计算，2009年银行房地产贷款（包括房地产开发贷款和按揭贷款）在整体信贷中占比为25%左右。
日前，有媒体报道“明年信贷储备超三成集中地产”。吕随启则认为，明年房地产信贷增加速度也许会放慢。他指出，房价上涨的速度过快是不容否认的事实，另外，信贷结构进行优化的话，明年房地产行业的信贷增加速度也许会放慢。
吕随启表示，目前房地产不愁卖，意味着现在的开发商根本就不缺现金流，年初的时候为什么银行房贷政策还比较谨慎，是因为那时候经济复苏前景比较黯淡，很多开发商手里压着房子卖不出去，开发商资金链面临断裂的风险。随着6月份经济复苏步伐加快，房地产信贷迅速反弹，房地产度过最艰难的日子，也不需要那么多信贷了，如果还往里投，“还嫌通胀预期升温不够，还嫌政府面临的政治压力不够大啊”。
因此，吕随启认为，明年房地产信贷如果能维持今年的比重就很不错了。明年预防的重点问题是通胀预期升温，要预防它的话，大宗商品价格即使涨，也不能涨那么快；房地产价格会涨，但也不能那么快，要有配套的调控措施；消费品价格也不能涨那么快，如果趋势不可扭转的话，就想办法增加居民收入。
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