45%~65%：重构酒店投资棋局

　　一面是低得可怜的酒店入住率，另一面却是轰轰烈烈的酒店投资扩张。

　　中国旅游研究院监控数据显示，万达集团计划到2010年在中国投资建设20家以上的五星级酒店，投资规模达200亿元；很多城市声称要引进国际顶级品牌，大规模兴建豪华酒店。截至目前，我国在建或改建的五星级酒店高达1700余家。

　　难道投资者心甘情愿赔本赚吆喝？究竟谁“吹”大了酒店投资泡沫？

　　第一股力量是政府的非商业化投资。目前，统计在册的全国星级酒店共16528家。但实际上，我国酒店业的“大盘子”远不止这些，大量的各地方驻京办接待机构、国家各部委下辖招待机构、各行业企业自办饭店等非星级酒店不在统计之列。

　　业内人士保守估计，目前我国住宿机构已超过30万家，其中有近95%属于隐性酒店投资，国有资本占酒店投资总额的六成。不少由政府投资的酒店并不完全以盈利为导向，也没有经营压力，可以通过财政补贴等方式正常运转。

　　“这些酒店的经营无法实现真正的货币化，且各自为政，无法监管。增加了泡沫化行业供给，导致酒店产能过剩，行业内恶性竞争，使我国酒店业甚至旅游业的预警机制失真。”旅游学者杨宏浩说。

　　第二股力量是民营资本的非理性化投资。当前，越来越多的房地产商纷纷涉足酒店业，因为某些地方政府希望通过酒店建设带动当地商业繁荣，投资商为获取地方政府免税等优惠条件不得已而为之。

　　外商资本风险投资是第三股力量。很多外商投资中国酒店业看中的是酒店地产的增值，一旦撤资，不仅会对中国的酒店业造成很大打击，而且会波及整个房地产业。“中国的酒店业需要更多以塑造品牌为目的的战略投资者，而非以热炒地皮为目的的短期投机者。”

　　杨宏浩认为：“酒店投资的泡沫并非意味着全面结构性‘崩盘’，而是一种区域性、阶段性失衡。而正是这样的失衡，让很多战略投资者可以‘趁虚而入’，抓住最黄金的投资机会。”

　　近年来，旅游业在国民经济中的比重逐年增加。国家旅游局统计数据显示，2009年“十一”黄金周，旅游总人次达到2.28亿，比去年增长28.1%。

　　在过去的8年里，入境游游客年均增长率为5.95%，国内游游客的平均增长率为11.3%，出境游游客的年均增长率为21.5%。

　　此外，国务院常务会议11月25日讨论并原则通过《关于加快发展旅游业的意见》，提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。这被看作是酒店业投资的“非常大的利好消息”。

　　业内人士认为，一方面，中国入境游游客会越来越多，另一方面，随着国内旅游业的升温，对酒店客房的需求量会越来越大。这两种因素使得国内酒店业还有很大的上升空间。

　　据了解，中国西北部地区和二、三线城市的酒店业市场大多数仍是处女地，投资开发酒店将是大势所趋，资源型城市（自然资源和人文资源）和度假型城市将是新的投资热点。随着经济企稳回升和国家刺激内需政策的落实，二、三线城市和西北部地区经济增长的较快发展，为下一轮旅游饭店业的发展提供了无限空间。

　　一线城市将迎来收购热潮，这是另外一个投资热点。“受国际金融危机冲击，部分酒店出现资金紧张等问题，此时这部分酒店会考虑出售股权，而对于资金充裕的投资者来说，这是并购的好时机。”杨宏浩分析。

　　仲量联行酒店集团董事总经理安瑞达也曾预测，出现资金困难的卖家将会进入市场，预计将有若干五星级酒店出售的案例出现。在东部沿海地区，酒店普遍供大于求。未来3~5年内，收购兼并将取代投资建造。

　　当然，对于投资者而言，资金是一个不可小觑的环节。有人说，酒店业是“富爸爸”的投资，从事酒店业，无论是自建、自营还是租赁经营，都需要巨额资金的支持。

　　五星级酒店每平方米造价（非地价成本）往往近1万元甚至更高，一个数万平方米的五星级酒店造价动辙数亿元。目前，从每间客房投资来看，五星级酒店正常投资是每间房100万元以上，四星级每间房50万元。比如，成都香格里拉酒店共594间客房和26套服务公寓，总投资达12亿元。

　　从回报率的要求看，酒店投资一方面要求自有资金占比60%，否则财务费用将挤压投资利润的空间从而降低投资可行性。另一方面，酒店投资特别是高星级酒店投资对资金需求相当高，后续资金必须及时到位，否则投资不慎极易导致烂尾工程。此外，酒店投资对资金流也有很高的要求，除建设期资金占用高外，经营期间也要多次重装翻新，设备养护费用高，能耗物耗高，人工成本也高。

　　不过，如果经营得当，往往能获得较好的收益并坐享物业升值的成果。作为中国“酒店重镇”的三亚，有的高星级酒店的毛利润在45%~65%之间。但酒店的投资额度应该依据当地酒店业平均房价的高低和投资回报率的大小来确定，过度投资必然导致资金链跟不上。