调控风声再起 地产何去何从

　　本周房地产板块遭遇蛇年第一次冲击。春节后的4个交易日，地产板块累计跌幅达4.83%。在房产税改革试点范围扩大政策出台的前一日，即2月19日，曾有相关房地产调控政策将出台的传言，该传言导致地产板块重挫3.65%。传言旋即得到证实，2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作并提出新国五条。其中最主要的是：坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。距离3月份召开的全国‘两会’只剩一周多的时间，本届政府任期也将满，这种承前启后的时刻通常不会出台重大的政策。而此时本届政府最后一次国务院会议专门研究讨论地产市场并推出一系列的政策举措颇为耐人寻味。新年伊始，部分城市住房公积金贷款政策频频收紧，自1月份以来，昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知，这与去年下半年30多个地市纷纷松绑公积金政策形成反差。全国两会前后是否将成为楼市政策的分水岭？限购和房产税试点双扩容下，房地产究竟何去何从呢？

　　房产税试点范围扩大

　　新政明确提出要扩大个人住房房产税改革试点范围、推进城镇个人住房信息系统建设。但又并未明确具体的时间和对象，充分说明了房产税出台依然遥远。从现阶段来看，房价上涨过快的一线城市和江浙区域部分热点省会城市更容易被纳入扩大试点范围。

　　此前，2011年1月27日，个人住房房产税开始在上海、重庆先行先试。从沪、渝两地的试点实践来看，实际征收的范围和金额都有限，对房价的影响甚微；特别是一线城市楼价上涨的趋势依旧不改。上海主要针对新购房超过人均60平方米的部分，税率为0.4%、0.6%两档。重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收，税率为0.5%~1.2%。2012年，上海市税务部门对20.8万套住房完成了房产税征免认定，其中应税住房约3.7万套。重庆方面，试点启动后10个月内主城区确定应税住房8563套，征收金额超过9000万元。这和土地出让金动辄过千亿的规模相比完全不在一个档次。

　　对于房产税的改革，中信建投认为，房产税的明确并不一定成为地产股中期走势的关键，针对行业的顶层设计才是市场估值提升的核心问题。房产税是完善住房差别化政策重要的一环。房产税的真正意义在于税制改革，完善住房差别化政策。中长期看，房产税对遏制炒房投机、引导理性消费起到了一定作用，利于行业的长期发展。

　　因此，房产税改革试点范围的扩大，会降低房价涨幅，但改变不了房价中长期趋势。对房地产股也仅仅产生短期的冲击。

　　限购紧箍咒重提

　　相比房产税，限购才是真正的“杀手锏”。限购二字在此次国务院常务会议中被重申。具体来说，就是要严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。这意味着原实施“限小不限大”，“限内不限外”等限购政策的城市，比如长沙、贵阳、沈阳、珠海、石家庄及重庆等，将面临限购收紧风险，或将带来该部分城市成交量约5%～10%的缩减。

　　但就实质内容而言，新政调控房地产的逻辑与以往并无不同，依然是打击需求为主，增加供给为辅，强化限购和限贷的执行，但历史充分证明靠打击需求调控房价收效甚微；

　　楼市限购始自2010年，当时北京、深圳、厦门、上海等城市陆续实施，到2011年1月出炉的“新国八条”，限购扩展到全国所有省会城市、计划单列市和部分房价上涨过快的城市；当年7月初，国务院常务会议明确二三线城市也要限购。限购最直接的效果是挤出了投机和投资性的需求，对压制房价上涨起到了实际效果。但去年上半年，伴随着宏观经济走弱，地产财政出现困难，加上政策执行出现疲劳期，严格性出现减弱，一些地方开始对限购有所放松。房价上涨势头又现，中央此次再度强调严格限购属于给地方紧螺丝。

　　经历了11、12两年的限购，市场对限购的影响的担忧较以往已有所弱化。限购范围会扩大到哪些城市，也还是未知数。一、二线城市早已入列，未限购的城市对整体地产市场的影响效果自然不会明显，也就无需过度担心。

　　休息片刻再出发

　　此次国五条政策表明了房价反弹已经受到中央的高度关注，在现有调控框架下微调，保证房地产市场平稳发展是政府最终要义。但新政无新意、政策面未超预期。普遍预计此次国五条出台的影响力将远不如2011 年1 月底出台的国八条。从政策调控与地产指数走势的表现来看，被称为史上最严调控措施的国八条和随后的扩大限购范围仅仅让地产徘徊了两年。最终，刚性需求推动行业再度复苏。在即将开幕的今年两会中，加快推进全国城镇化建设将会是重点，这也或多或少对冲了本次政策的负面预期。

　　总的来说，随着两会窗口期的释放，假如不出现重大的政策和制度变化，预计市场的反应会较为有限，房地产板块的调整力度会小于去年6 月中。但是新国五条并未明确具体的操作标准，因而其真实的影响力还有待相关部委或地方政府出台相关的配套细则后才能确定。

　　在目前靴子尚未落地的情况下，地产股将由估值修复行情转化为博弈为主导的行情。因而在在投资策略方面，要分清短、长期投资的侧重点；短期博政策未落实或者落实不严带来的个股反弹。长期则关注公司基本面区别对待。

　　房价上涨带来的政策风险会始终伴随行业曲折前进，主流企业在过往两年中已经练就抗压的能力，业绩的增速不会因为本次新政的出台而受动摇，12年新增3家销售过千亿的企业就是明证。全国性的以快销模式为主导的龙头地产公司如保利地产、万科A以及区域中积极成长的企业，如阳光城、中南建设、荣盛发展(等可长期关注。同时，不次新政也不涉及商业地产，受调控影响小的公司，比如国贸、金融街等也可以重点关注。

　　本刊研究员 陈斌

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