投资要点：
1、2012年开发商合同销售额增长好同业。
2、政策将成主导板块表现的核心要素。
2012年房地产市场复苏明显，开发商合同销售额增长好于全国及一二线城市整体表现，公司间分化主要来自于所在区域市场差异和产品结构差异。2012年全国房地产销售额增长10％，尽管仍低于2011年12.1％的增长，但自2季度以来呈现逐季回升态势，4季度单季同比增长达到22％，复苏趋势明显；一二线城市（40大城市）市场复苏更为明显，销售额增速达16.7％。从申万重点跟踪的开发商来看，合同销售额整体增速达到33％，明显好于同业表现，我们预计2013年仍将有26％的增长。开发商间存在分化，我们认为这一差异主要来自公司所在区域市场的差异和产品结构的差异，区域市场上行明显、产品以小户型为主的公司都获得了大幅增长。其中合同销售额增速高于50％的公司包括：南国置业（武汉商铺市场火爆，全年合同销售额增长206％，下同）、滨江集团（杭州市场销售面积增长40％，公司增长140％）、苏宁环球（南京市场销售面积增长91％，公司增长120％）、中天城投（贵阳市场销售面积增长72.4％，公司增长79％）、世茂股份（长三角区域商业地产市场火爆，公司增长68％）、招商地产（坚持快周转战略，公司增长63％）、荣盛发展（小户型、快周转、京沪高铁沿线市场复苏，公司增长62％）、首开股份（北京市场销售面积增长35％、公司增长55％）、北京城建（北京市场火爆、公司增长54％）。
投资建议：短期负面政策预期制约板块相对表现，静待政策预期明朗。近期，由于房价上涨再度成为焦点，同时两会临近，我们建议投资者关注舆论与政策导向，未来1个月，政策力度及其实施效果将成主导板块表现的核心要素。中期来看，假定政府不出台一刀切的政策，行业复苏格局将带来企业盈利的持续改善，产品适销对路，快周转的公司将受益明显，如万科A、保利、招商、华夏幸福、南国置业、金科和苏宁环球等。
申银万国
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