向新加坡组屋学习什么

　　政府公共组屋作为“凝聚力”工程，将新加坡人紧紧地团结在一起。

　　上世纪60年代，大部分居民住在危棚简屋内，仅有不到10%的人口享有公共住房。随着1965年新加坡脱离马来西亚联邦建国，政府认识到住房作为资产能大大增强国民归属感和国家凝聚力，因此，将提供居民能够负担的公共组屋计划作为立国之本。

　　不到30年，在上世纪80年代末、90年代初，新加坡86%的人口居住在公共组屋内，实现了居者有其屋的理想。

　　除了由政府提供的公共组屋，新加坡也有开发商建设出售的私房，包括“有地房”（也就是中国常说的别墅、联体别墅等）和公寓，这一方面满足了高端人士的需求，另一方面也成为吸引外来人才和投资的场所。近年随着房产市场的升温，政府也出台了若干政策以控制房价过快上涨。

　　2012年，私房占新加坡总住房套数的25%，随着组屋的增加，私房占比将于2030年下滑到20%左右。公共组屋还将是新加坡的主要住房方式。

　　住房规划：实用

　　新加坡住房的规划、设计就如“螺蛳壳里做道场”，非常有趣而且实用。

　　人口密度达到7436人/平方公里，集中居住区甚至达到2万～3万人/平方公里，居住用地的容积率达到2. 8到4. 0- - -看到这些数字，大部分人头脑中会出现一个高楼林立、居住拥挤的画面。但在新加坡你会发现，楼并没有想象的那么高，楼与楼之间也非常开阔，有很多绿化和公共空间。

　　新加坡是如何做到的呢？

　　首先，新加坡与我国大多数城市不同，不需要考虑日照因素，因此建筑覆盖率相对较大，很多建筑采用点式结构，可以降低居住楼的高度以及板式建筑带给城市的压抑感。

　　其次，采用综合规划的方法，综合考虑居住、绿地、公共空间、道路、学校医院等公共建筑等的用地布局、大小以及高度控制，通过穿插的手法，将容积率较高的居住用地使用绿地与公共空间等隔开，道路两侧尽量多布置一些较矮的公共建筑，减少对城市街面的压抑，这样就增加了高楼之间的距离，城市空间显得通透。

　　另外，新加坡的居住用地划分得较小，这样就不会产生大块过于集中的高楼区域。绿地廊道将绿地联系在一起，也是一种净化城市空间的手法。经过精心设计的一定尺度的树木、绿化，可以将人的视线包裹在绿化中，减少高楼带来的压抑感。

　　以公共交通为主的城市空间

　　新加坡的市镇及组屋区分布，采用了以地铁公共交通为导向的TOD模式。地铁站点即市镇中心，高密度混合开发为商业、办公用房，甚至还有公寓；外围设置居住、邻里公建配套等，容积率逐层降低。

　　更让人叫绝的是，地铁站点附设公交站点，可以无缝换乘。在较大的市镇如榜鹅和盛港，设计建造了区内环形轻轨系统，15分钟左右能够环绕整个市镇。

　　通过以地铁为主干交通网、公交巴士和轻轨为辅助线的两级模式，新加坡的各个角落被联系在一起。以公共交通为主的城市空间，必定是高效而且节能的。

　　组屋便宜时尚区位好

　　除了交通便捷，新加坡的市镇及组屋区采用了居住单元、邻里及新镇的三层结构，每层都布置了相应的商业、菜场、小贩中心、绿地、公用、教育、卫生等设施，非常便利。市镇周边还会布置一些无污染或少污染的企业，提供本地就业机会。

　　组屋作为国家凝聚力建设的核心，是提供给为国家服务人士的一种高福利待遇，只有拥有新加坡籍和永久公民权的人士才能购买。同时，组屋政策也是新加坡“全民就业”核心政策的重要配套，通过低廉的组屋价格降低居住成本，增强经济竞争力。

　　组屋的价格非常优惠，一般比同区位房屋的市场价低一半以上，室内面积90平方米（相当于中国建筑面积120～130平方米的三室一厅住房）的组屋，平均价格在33万新元左右（相当于170万元人民币）。

　　年满21岁以上的夫妻或者35岁以上的单身人士，都可以申请购买组屋，但每月家庭总收入不能超过1万新元，而且不得拥有任何私人产业，如果拥有，必须在6个月内将私人产业脱手。购买的组屋5年以后可以上市出售和出租。

　　组屋一般由建屋发展局建设。前几年为了拓展建设主体、加快建设进度，允许私人发展商设计、建设和销售组屋，但后来由于该类组屋的价格过于高昂，公众意见很大，即被叫停。

　　组屋便宜，但区位并不差。新加坡政府提倡社会和谐，组屋与私人住宅临近建设，在市中心也经常能看到组屋，最为有名的就是处在CBD区域附近的50层楼高的达士岭组屋。

　　房型设计上，组屋也紧跟时尚和民众需求，目前较受欢迎的主力房型是三房一厅，装修根据订房住户的意见进行个性化选择，装修工程在交房之前完成。在小区设计上，组屋全部敞开，不像私人公寓小区有围墙，不同小区通过人行道和底层架空的公共空间互通，非常方便。

　　底层架空用作公共空间是新加坡建筑和规划设计的一大亮点，不仅在住宅中使用，在商业、办公等建筑中也常常使用，一来增加本栋建筑的公共空间，并为未来增加一些商业等配套；二来为今后建筑与建筑之间的连接留有余地。

　　不设围墙和底层架空，带来的另外一个好处就是增加了人行交通的便利性和安全性，无需绕行。

　　为了增强舒适性，组屋经常翻新和维修。每隔3～5年，组屋外墙都会粉刷一次，即使四五十年历史的房子看起来也很新，增添了城市的美感。组屋更新计划还包括室内改造、电梯维护等具体项目。

　　人口增加过快带来挑战

　　新加坡居住设计还考虑了很多社会因素。比如，组屋与商品房就近设置，可以加强不同收入阶层之间的交流；组屋分配必须执行华裔、马来裔、印度裔等的不同比例，加强了各民族的融合；政府还推出促进家庭凝聚力计划，通过津贴优惠以及优选权等政策，鼓励已婚子女选择靠近父母或与他们同住。小区内的房型有多种选择，适合不同年龄层的需求，以均衡小区住户的年龄结构，增强小区活力。

　　组屋也面临着各种挑战，最主要的挑战就是人口增加过快，组屋建设与需求之间不合拍。

　　2013年新加坡《人口白皮书》预测， 2030年人口将达到690万，届时人口密度将达到9000人/平方公里，这对居住无疑是一个巨大的挑战。新加坡政府已经开始从土地规划入手进行解决，2030年的居住用地将由现在的14%增加到17%。

　　拆掉围墙吧

　　新加坡居住环境的很多设计手法值得我国借鉴，比如小区没有围墙。

　　中国的小区基本上都有围墙，主要是出于土地划分及安全性考虑，但这种“围城”结构很容易形成居民的封闭感。

　　没有围墙的另一个好处是增加城市交通用地和交通便捷性。小区的交通用地一般占小区用地的15%，如果这部分交通用地能够释放出来，可以大大缓解城市交通用地不足的压力。小区的交通用地如同人身上的毛细血管，可联系城市各个角落，减少绕行发生的交通量，步行系统也可更加便捷，可让人行和车行分开，减少交通事故。

　　至于小区的安全问题可以通过加强管理来实现。此种模式可以先在经济适用房区域试点。新加坡组屋没有围墙是有产权制度作保障的，商品房的产权登记了包括土地以及小区公共空间，而组屋的产权登记仅仅是住房以内的权益。

　　住房的外观设计是城市形象和品位的一个重要表现部分。近年我国各城市以及城市内部各区域的住房设计趋同化，缺乏创意和个性。这一方面是由于建设量过大，设计跟不上造成的；另一方面是因为我国小区的规模都比较大，一般为1000至1500个居住单位，一片区域注定了一种设计风格。

　　另一个值得重视的现象就是我国的别墅或联体别墅大部分采用小区模式，外观几乎一模一样，缺乏创意，而别墅的消费人群处于高端，恰恰是追求独特性的，因此经常可看到别墅小区的业主将别墅推倒重建的报道。

　　新加坡也有别墅区，但较多采用按户划分用地的方式，别墅与别墅之间既有同质性又有独特性，形成城市值得观赏及文化价值较高的区域。

　　（作者就职于上海浦东新区世博地区管理办公室，曾在新加坡宜居城市中心Centre for Liveable Cities学习）

　　文|曾裕伟