创新金融产品服务经济发展

　　——我国商业银行开展住房反向抵押贷款业务浅谈

　　随着我国进入老龄化社会，如何做到老龄事业与经济社会发展相适应，如何构建家庭养老与社会养老相结合的养老服务体系，如何有效提高老年人生活质量等问题，一直是全社会关注的焦点。

　　2013年9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中提到“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，这种被不少人称为“以房养老”的养老方式，作为意见中的一大亮点，受到各界关注。我国商业银行能否顺利开展住房反向贷款，这种金融和养老保障工具的创新产品能否作为新型独特融资机制，为商业银行带来新的利润增长点，需要我国银行业积极探索。

　　住房反向抵押贷款是金融产品创新发展所趋

　　随着金融市场的发展，新型金融产品层出不穷，银行已不满足传统存贷款业务带来的利差收入，顺应社会发展需要，为老年人专门设计的住房反向抵押贷款作为一种特殊的金融融资机制应运而生，住房反向抵押贷款是以拥有住房的老年居民为放款对象，以房产作为抵押，定期获得金融机构提供的养老年金，作为晚年期的日常生活开销。其贷款对象要求是拥有自住房产权的老年人，贷款到期则以出售住房的收入或直接以该住房资产还贷。

　　住房反向抵押贷款与传统住房抵押贷款比较，在某种意义上住房反向抵押贷款相当于传统住房抵押贷款的一种“倒转”，二者的现金流向相反，房屋最后归属也不同。传统的住房抵押贷款在贷款存续期间，现金每月由房主流向银行，而反抵押贷款的特点现金从银行流向房主。住房反向抵押贷款在房主生存年限内无需还款，贷款人最终死亡时用该房产归还贷款的本金和利息。

　　发达国家发展住房反向抵押贷款的方式

　　反向抵押贷款这种新型的金融产品起源于荷兰，上世纪80年代在美国开办，此后陆续被加拿大、英国、法国、日本、澳大利亚、新加坡等国借鉴和引进。住房反向抵押贷款作为一种金融和养老保障工具，是减轻老年人贫困度的新型方法，逐步为各国接收并推广。

　　由于国情不同，不同国家该金融产品设计上是有差异的。在产品设计上，美国的住房反向抵押贷款产品最为典型与成熟，主要是以房产价值转换抵押贷款、住房持有者贷款、财务自由计划贷款三种模式实施。占美国反向抵押贷款市场份额最大的是美国住房管理局开办的房产价值转换抵押贷款（HECM），HECM是国会授权的一种反向抵押贷款产品，其运行接受国会的监督。HECM为老年房主提供一种提前贴现其住房余值来养老的金融机制，使得老年住户获得养老资金的同时不必搬出或出售住房的。这种贷款的领取方式比较灵活，可以采取终生按月领取、一定时间按月发放、在一定限额内自由支取或者是最后一种方式和前两种方式的结合。

　　加拿大的住房反向抵押贷款是由一家私营机构——加拿大人住房收入计划公司提供。在加拿大主要有三种反向抵押贷款产品，即反向年金抵押贷款、信用限额反向抵押贷款和固定期限反向抵押贷款。反向年金抵押贷款被广泛使用。加拿大住房反向年金抵押贷款分为两个方面：首先，借款人使用住房作抵押取得一大笔资金。在整个反向年金抵押贷款期限内，这笔资金是使用复利计算的。然后，利用这笔资金购买一份年金。大多数情况下，年金在借款人的有生之年都能按月为其提供固定的收入。即使在住房被出售、住房反向抵押贷款已经还清，老年房主仍然拥有年金，年金还会继续支付。住房反向年金抵押贷款非常适合那些希望有生之年都能按月得到固定收入的老年借款人。这种贷款的弊端是贷款成本很高，这是因为一次性获取支取大笔资金，使用复利计息导致利息支出额增加非常快在加拿大并没有特定的法律规范约束反向抵押贷款的运行。由于每月提供的贷款是免税的，住房反向抵押贷款在加拿大得到越来越多的关注。

　　虽然各个国家采取的产品在设计及额度等方面有所不同，但都与借款人的年龄、房屋价值相关。住房反向抵押贷款在国外已具有较成熟的操作模式，我国可以根据国情在产品设计、风险控制等方面借鉴国外经验加以改革创新。

　　我国开展住房反向抵押贷款业务的优势

　　住房反向抵押贷款是商业银行开拓新业务，扩大贷款规模，获取更多利差收入的好机会。我国商业银行具有其他机构不具有的优势，更适合开展这项业务。

　　首先，我国商业银行具有丰富的房地产贷款经验。商业银行长期从事房地产业金融业务，了解国内外的房地产市场情况，有专业人士从事房地产市场研究，可以第一时间获得最新的资讯。同时，商业银行在以往房贷款业务办理过程中，积累了房地产估价、转让、出售相关的中介机构资源，在办理房贷业务、处置房产，贷款回收等方面有丰富的经验及专业人才。

　　其次，我国商业银行网点众多，分布广泛，有利于推广新业务。商业银行网点众多，分布广泛，许多网点设立在社区，为社区内居民服务，推广住房反向抵押贷款需要获得老年人的认可，作为身边的银行，老年人是最熟悉不过的了，可以通过社区宣传举办活动宣传住房反向抵押贷款业务，逐步获得老年人及其家人的认可。同时，由于银行网点设立在社区，银行人员可以及时并准确了解申办业务老年人的家庭情况、健康情况及房产的基本情况，这些都有利于银行对贷款产品进行合理定价降低业务风险。

　　第三，我国商业银行资金充裕，经营稳健，可以保证贷款资金的持续供应，符合住房反向抵押贷款的资金需求，适合业务的持续发展及扩大。

　　开展住房反向抵押贷款业务的风险和应对策略

　　借款人年龄增大风险。住房反向抵押贷款之所以有年龄限制，是因为贷款的偿还期完全由借款人的寿命决定。传统住房抵押贷款是以借款人的收入和信用为偿还保证的，而住房只是作为还贷的一种额外的保证，其债务总额一般随着时间递减，同时住房净资产在上升；而反向抵押贷款是以住房自身的价值为保证的，并不需要收入或信用保证，其债务总额随着时间而递增，同时住房净资产减少，只有在住房被出售、房主不再居住或是其死亡时才被偿还。随着借款人年龄增加，贷款风险也在不断增加。反向抵押贷款运行面临的风险与贷款的周期成正比，周期越长，风险越大。

　　房价波动风险。住宅反向抵押贷款累计金额大，期限长达数十年。在此期间，房地产价格会发生不同程度的波动。反向抵押贷款的目的就是在保证老年人继续居住在自有房屋的前提下，以该房屋做抵押取得现金来养老。因此，借款人在没有构成违约的情况下，只要还在该房屋内居住，就没有还款的义务，借款者拥有住房所有权。如果住房资产不足以偿付债务时，借款者不需要支付两者间的差额，因此，贷款人可能面临债务不能全额偿还的风险。如果房价下跌，房产出售价格低于累计的贷款额，在没有任何保险的情况下，银行就要蒙受损失。

　　防范这些风险，我认为首先政府应当对住房反向抵押贷款的开展给予一定的政策鼓励，建立并完善相关的政策制度。商业银行要做好产品的设计，要借鉴国外经验，对借款人全面了解，核定贷款金额时要考虑房价波动等多方面因素，同时建立内部风险控制及监管制度，降低业务风险。

　　住房反向抵押贷款在国外已经开展了几十年并被实践证明是一种有效的养老方式，将养老与住房结合起来，实现了以房养老。对于改善老年人的生活质量起到很大的作用。我国商业银行应该积极研究开展住房反向抵押贷款，协助政府建立老年人保障体系建设，创建中国特色的新型养老模式，更好地应对和解决我国老龄化问题，提高我国老年人的生活质量。

　　文／田圆 中国建设银行北京安华支行