京津冀的楼市迷思

　　京津冀一体化提速，环京地区房价要涨，北京房价要降？喊了这么多年的“狼来了”，至今仍未见“狼”来。更多的购房者愿意信其有，但却等不起。

　　近期，“京津冀协同发展”上升为国家战略，为环北京地区发展带来重大利好，虽然具体规划尚未出台，但环京楼市已是“涨”声响起，“开卖未来”。

　　楼市的概念炒作，真是让人欲语还休，欲罢不能。

　　躁动与不安

　　“我正在考虑要不要去永清买房。”王玉（化名），58岁，老北京人，去年全家出钱刚为大儿子买了婚房。家庭会议时，规劝小儿子婚后与父母同住的无奈仍历历在目，想不到，时隔不到一年，她竟然又萌生要到永清买房的想法。这也是她第一次认真提出要买房投资。

　　为什么会这样？

　　“我手头的这点钱在北京根本买不起房，在永清倒是可以。”王玉告诉记者，“我同事去年在那里就买了一套房子，虽然涨幅不能和北京房价相比，但也涨了不少。尤其是最近京津冀一体化又出来了重大利好，永清的房子肯定还会涨。现在买还比较合算。”

　　永清，隶属河北省廊坊市，位于河北中部，京、津、保三角地带中心，北距首都60公里，东距天津市60公里，距首都机场80公里，距天津新港100公里。

　　据王玉介绍，近期，永清楼市主要有四大利好传出：第一，首都第二机场落户固安，距离永清也不到20公里；第二，京津冀一体化加速，北京动物园服装批发市场极有可能迁至永清；第三，这里有个永清台湾工业园区正在筹建；第四，目前永清房价大致在5000-6000元，与其他北京周边区域相比，还是个价值洼地。

　　越说越激动，王玉当即决定与记者相约去永清看房。

　　其实，躁动的不只是王玉。自2月下旬起，京津冀一体化热度只增不减，保定、固安、廊坊、武清等环京市县看房人蜂拥而至，这些地区的部分楼盘售价也是一天一个样。

　　其中，表现最突出的是保定。3月下旬，保定初步确定为“政治副中心”首选地的消息开始传播开来，据当地媒体报道，此消息一出，保定楼市迅速火了起来，不少楼盘借势涨价高达30%-40%，全国看房团也紧随其后，蜂拥而至，排队抢房的“热销”景象更是让诸多当地人心生不安。借此，保定这个楼市表现一向平淡的城市一跃坐上了当月全国房价涨幅第一名的宝座。

　　然而，形势逆转太快。国家发改委相关负责人、保定市长、北京市委书记相继出来辟谣，保定“政治副中心”只是传言，保定楼市热度急速降温。4月底，记者电话联系当地楼盘销售人员和房产中介得知，保定购房热只持续了半个月左右的时间，4月底各大楼盘火爆热销的场面便一去不复返，个别楼盘也已开始价格下调。并且随着保定市政府出台文件，紧急干预，很多五证不健全的楼盘也已停止销售。而通过房产中介急于出手房源的业主开始增多，其中大部分属于投资者抛售。“不过，现在房价正在回落，基本上很少有人愿意接盘。”

　　这个消息，让王玉心中涌出一丝担忧。不过，她还是与记者一起来到了永清台湾工业园——这里是永清楼市跳涨的主场，周边多个楼盘被爆“一天一个价”。

　　通过实地走访，记者发现永清台湾工业园周边密集分布着忆江南、国瑞生态城等十多个项目， “大家都想着五一的时候过来看房，所以这两天人少了一点。”一位楼盘销售人员告诉记者，他们的项目正在计划五一涨价，不太可能降价。“这里是永清，又不是保定，我们的各种利好消息又不是谣言。”

　　虽然楼盘销售人员言之凿凿，但据记者了解，目前，真正搅动永清楼市的主要就是动批外迁的消息。而问题在于，永清事实上只是动批外迁的备选地之一，花落谁家还未最终确定。

　　望着台湾工业园空旷的大片土地，王玉投资永清的热情也开始减退，“动批就算真的搬到这儿，它还是动批吗？而且这里离北京还是太远了，我还需要再好好考虑考虑。”

　　环京涨价 预期难撼动

　　其实，环京楼市受规划消息利好而被热炒是个老话题，类似“划入北京“”、贯通轨道交通”等传闻时有起落。在很多业内人士看来，京津冀一体化也是如此。“首都副中心也好，产业转移也好，都没有什么新意，短期内还都只是概念炒作，根本问题在于规划的具体落实。”

　　“春江水暖鸭先知”。每次政策利好出台，房地产行业都会抢先一步，行动起来，借政策东风炒一波飙涨行情。2014年北京春季房展会便是最好的例证。

　　4月10日-13日，北京春季房展会在北京展览馆举行，据组委会提供的统计数据显示，与目前楼市交易遇冷的局面不同，这次展会共有国内外600余个项目参展，创造了展会的规模纪录。其中，京津冀一体化更是本届房展会绝对的宣传噱头。来自环京地区的楼盘项目大概就有50多个，“京冀发展第一线”、“高铁出行第一站”，在展馆内，京津冀协同发展几乎成为所有津冀楼盘的广告语。而且，承德、张家口等地方甚至还由当地政府出面，专门组团来参展。据一位承德参展商介绍，他们此次前来参展，主要还是看看风向标，了解一下北京市场，为以后对接北京做一些准备。

　　京津冀一体化，人未动，市场未动，楼市先动。分析人士一再强调，“一体化不应该变成房产盛宴，”“房价暴涨将给京津冀一体化构筑新的壁垒。”

　　他们的解释是，从政策层面看，区域协同发展的本意肯定不是房地产。京津冀一体化其目的主要有两个，一是治理北京的“大城市病”，二是构建区域产业链条，打造中国经济增长第三极。在这个过程中，北京的一些产业和人口确实需要外移，会给周边城市形成一定的房地产需求，但若产业未移，房价先涨起来，必然对城市自身发展不会有好处。

　　不过，对于房地产业而言，他们还是找到了投资空间。京津冀一体化是大势所趋，随着北京周边城市的价值提升，其房地产开发投资的空间也必然会扩大。

　　鸿坤地产便是这样一家企业。

　　鸿坤地产2002年进京，行事风格一向低调沉稳，在中国房地产行业起起落落的大潮中，它既不跟风闯荡二三线城市，也不拿一个地王，而是选择了默默深耕京津冀。打开这家公司的项目分布图，2014年，鸿坤18盘联动，仅在“大北京”区域，就有15个项目入市销售。

　　另外，除了鸿坤地产这样的北京本土房企，富力、万科、绿地、五矿等品牌房企也均因看好环京地区未来的价值潜力，正在纷纷加大对该地区的投资筹码。

　　不管怎样，从眼下市场的表现看，与房地产相关的消息、政策，都已成为了搅动楼市的魔法棒，环京地区房价看涨的预期已经形成。

　　“即便是保定房价正在回调，我也认为更多的是短期调整，长期肯定还是看涨。”虽然王玉置业永清的想法还在犹疑不定，但她对环京周边房价还是坚定看涨的。

　　市场有风险，投资需谨慎。虽然有些老生常谈，但业内人士还是给投资者提出了投资建议：目前环京地区房价的疯狂上涨，主要源自概念炒作，提前透支了未来数年房价的上涨空间，而且市场可能会很快给予激烈的报复，短期暴涨的区域恐怕要面临暴跌的压力。

　　北京房价会跌？

　　京津冀一体化提速，环京地区房价要涨，北京房价会怎么走？

　　对这个问题，分析人士主要分成了两派观点。国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成认为，北京的房价背后有系统性的因素，有产业和人口的转移，也会有新的产业发展和人口进入，京津冀一体化对北京房价影响不会很大。

　　而国家行政学院经济学教研部主任张占斌、清华大学教授蔡继明、中国房地产学会副会长陈国强则持另一种观点，一致认为，如果京津冀一体化能够实现，随着产业和人口重新进行调整和配置，北京城区的购房需求或将大大减少，需求外溢能够有效释放城区空间，减弱北京楼市供需矛盾，如此一来，北京房价上涨的动力也必然面临不足的状态。

　　房价要降，喊了这么多年的“狼来了”，至今仍未见“狼”来。这一次会是真的吗？对此，不乏吐槽者，不过大多数人还是认为，“愿信其有，但等不起。”

　　在他们看来，北京房价真降的前提是什么，是保障房加大供应量、京津冀一体化以及相关政策真正贯彻执行。但问题的关键是，这几项政策的推行都需要时间。前途是光明的，但路途是曲折而遥远的。所以，还是该出手时就出手吧。

　　Tips：环京地区楼市热点板块扫描

　　永清

　　区位：位于河北中部，京、津、保三角地带中心，地处京畿重地、环渤海经济圈腹地、大北京战略经济圈的轴心地带，北距首都60公里，东距天津市60公里，距首都机场80公里，距天津新港100公里。

　　交通：半小时圈内有京津、京石、津保、京深四条高速公路和102、106两条国道及京九铁路，依托廊霸、廊涿、廊泊三条省级公路和后澜、柳码、采信三条县级公路，县内形成了“三横三纵”的交通格局。

　　重大利好：动批外迁三大备选地之一。

　　平均房价：5000-6000元

　　燕郊

　　区位：燕郊位于潮白河东畔，西与通州区隔河相望。隶属于河北省三河市，与天安门的直线距离约30公里。

　　交通：北京市811、812、813、814、815、816、817、818、819、930路等多条公交车直通燕郊；迎宾路与京平高速对接，到达首都机场的时间只需15 分钟，燕顺路直通北京顺义区。不过，上下班高峰非常容易堵车。

　　重大利好：轻轨对接北京的传闻时起时落。

　　平均房价：10000元左右

　　香河

　　区位：隶属于河北省廊坊市，距北京市中心仅45 公里，距北京首都国际机场60公里，距天津机场70公里，距天津新港110公里，距京唐港150公里。从香河出发， 30分钟可达北京市中心或天津市区，1小时就可以“上天下海”。

　　交通：区域内有4条干线铁路、6条高速公路、4条国家级公路、京津轻轨铁路、第二条京津高速，城市的通达性优越，多条公交线约40分钟可从香河直达国贸。

　　重大利好：密涿高速正式启动前期建设。

　　平均房价：7500元左右

　　武清

　　区位：隶属天津市，地处京津之间，是京滨综合发展主轴的重要节点，城区距北京市区71公里，距首都机场90公里，距天津市区13公里，距天津港71 公里。

　　交通：区内现有京津塘、京津、京沪、津保、津蓟5条高速公路，设出入口16个，京津城际铁路在武清城区设有天津段唯一经停站，从这里乘车去北京只需23分钟，去天津只需13分钟。

　　重大利好：蓝印户口即将叫停。

　　平均房价：6500元左右

　　固安

　　区位：隶属河北省廊坊市，地处华北平原北部，北京、天津、保定三市中心，北隔永定河与北京大兴区相望。距北京50公里，距天津120公里。

　　交通：106国道、大广（大庆、广州）高速北京段直通县城。省道廊涿（廊坊、涿州）公路横贯东西，向东30公里与京津塘高速公路相连，向西15公里与京石高速衔接。北京公交828，849，943，943区间，943文安专线等多条线路都到达固安。并计划引入北京地铁4号线大兴线南延和第二新机场地铁线接通。

　　重大利好：首都第二国际机场建设，以及清华科技园拟落户固安。

　　平均房价：8300元左右

　　文|《小康·财智》记者 刘彦华

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