都心和商圈

　　东京以一城之力，担当了举国人口聚集和经济产出的大半壁江山，其过人之处必可圈可点。

　　一分为六大东京

　　中国北京面对着日益突出的人口、土地、居住、产业、交通诸矛盾的交织。

　　一个兼备先发国家首都和超级大都会、经济中心多重身份的城市——日本东京，对北京颇具参考价值。

　　日本早稻田大学教授、日本前建筑学会会长、亚洲都市环境学会会长尾岛俊雄说过：“日本的城市问题，就是东京问题。”

　　尾岛俊雄说这个话时（1986年），美国最大的城市纽约的人口为1500余万，东京都中心区人口也已经超过1200万，那时候，日本已经看到纽约城市基础设施老化的窘境，开始着手“21世纪的东京规划”。

　　做事精细且前瞻性很强的日本人构思日本首都圈或可以追溯到上世纪50年代，1956年日本颁布的《首都圈整治法》已经把首都圈的半径定义在100公里，这个半径的概念沿用至今。

　　此后，日本的首都圈规划几经修改，分别在1968年、1976年、1986年进行过大东京都市圈建设规划，目前的大东京人口、产业、商业、交通等布局，基本按1986年的规划演进而来。

　　宏观层面，东京的人口聚集度、产业聚集度、商业聚集度水平远在中国北京之上。

　　大东京圈人口如果按3670万（2013年）计算相当于日本1.26亿总人口的29%，如果按1999年规划的4040万计算，相当于日本总人口的32%，大约全国三分之一的人口集中在大东京圈，这个比例放在中国相当于在一个都市圈内集中4亿左右人口，是目前北京常住人口的10倍以上。

　　如果按21世纪以来普遍的“一都七县”而不是1986年规划的“一都四县”半径100公里的行政区划范围计算，大东京圈占地36274平方公里，约为日本国土面积的9.6%。而北京在中国国土总面积中的占比约为0.17%。

　　关于东京GDP在日本总GDP中占比的算法有多种，比如单算东京都即东京中心区的，也有按一都七县把埼玉县、神奈川县、千叶县、茨城县、群马县、枥木县和山梨县等地的GDP统计在内的话，如果按后者计，则大东京圈约贡献了日本全国GDP的三分之一，据称对服务业GDP的贡献更高达60%。

　　东京以一城之力，担当了举国人口聚集和经济产出的大半壁江山，其过人之处必可圈可点。

　　人们在讨论东京圈规划发展时，常津津乐道于东京的“都心”战略及其成功实施，形成了以下一核五区的都心架构，较为成功地平衡了产业需求和人口压力之间的冲突：

　　政治、行政、金融、信息、经济、文化核心区——东京都（传统中心）；

　　商业、大学区——八王子市、立川市、青梅市；

　　国际港湾，工业集聚区——横滨市、川崎市、厚木市；

　　居住、政府聚集区——崎玉市、大宫市、浦和市、熊谷市；

　　国际空港、工业集聚、港湾区——千叶市、成田、木更津市；

　　大学、研究机构集聚区——土浦市、筑波地区。

　　在大的功能划分之外，还有一个无论哪个区域都无处不在的次生功能区——商圈。商圈基本满足了各区域居住、就业人口的衣、食、住、行消费乃至精神文化消费，更贡献了占日本全国服务业GDP总量中的60%。在观察东京都市圈的一核五区结构时，不可漏缺超然于所有都心之上的商圈。

　　东京的商圈形态万千，在区域功能和商业价值的挖掘上则各具千秋。

　　精雕细琢副都心

　　东京的新宿是集传统与现代于一身的核心区域之一，新宿商圈的形成兼具历史积淀和时代新貌。日本人认为新宿是“世界上没有先例的城市功能完备的市区”，自豪之情溢于言表。

　　新宿的中心区域地位可以追溯到1958年，为应对二战后日本经济高速发展中东京的急剧膨胀，应时成立的“东京整备委员会”前瞻性地为东京都中心划出三个“副都心”，分别为新宿、涩谷、池袋，距传统都中心的距离均在15公里左右。

　　50年代划定的三个副都心都在传统都中心的西部或者西北部。有观点认为三个副都心起到了把过多的人流在东京腹地方向进行拦截分流的好处。

　　新宿被认为是东京三个副都心中规划开发时间最早，建设规模最大。经过50余年的演进，新宿的商业圈具有自身特点：高端服务业领衔的CBD商务中心+普通服务商业区。

　　1958年提出新宿作为副都心之前，新宿就已经是东京名副其实的商业中心， 50年代中后期新宿的商业建筑已经占到东京市商业建筑总量的10%。新宿大街是当时的零售业密集区，二目町是当时的新宿餐饮业密集区，歌舞伎町是当时的娱乐业密集区。

　　新宿副都心规划于1960年公布、1964～1967年四年间基本成型，上世纪80年代之后趋于成熟。270公顷的新宿副都心以56公顷的写字楼商务区、81公顷的消费商业区加上130公顷的绿化带、道路、广场构成，还有最具新宿特征的“都会大型地下步行街”。

　　在新宿CBD的商务机构中，高端服务业所占比重最大，其中最具规模的要数金融保险业、不动产开发业，与上述行业关系紧密的现代服务业也随之聚集，近年来还增加了信息化创意产业如动漫制作业等等。

　　在新宿聚集的这些产业单位有一共同特点：企业总部为主体，即在新宿设立的企业机构和这些机构的雇员大都处在各自产业的高端环节。以银行业为例，以新宿交通枢纽站为中心不到8公里的半径内，集中了160家银行的总部或主要分支机构，有人形容新宿是银行的海洋。而东京的律师事务所、专利事务所、税务事务所的绝大部分也云集在新宿CBD内或近旁范围，新宿又成为现代咨询业的海洋。

　　高端产业和产业高端聚集的首要环境元素是办公条件。新宿的规划者认为，自动化办公条件下理想的人均办公面积为7～15平方米。如此多的高端产业和企业总部聚集在新宿，对高端写字楼的巨大需求催生了东京最密集的超高层建筑群落，新宿商务区提供了200余万平方米的写字间面积，耸立着40余幢超高层建筑，至少有10座在百米以上。

　　比如京王广场饭店本馆160米、京王广场饭店南馆140米、新宿住友大厦200米、国际电信电话大楼164米、新宿三井大厦209米、安田火灾海上保险公司193米、新宿野村大厦210米、新宿中心大厦223米、小田急和第一生命120米大厦等，这些庞然大物提供了新宿商务区60%的写字楼面积。有趣的是，这9座大厦中的7座基本集中在一起，成为东京一大景观。

　　如果按人均办公面积15平方米上限计，在新宿商务区上班的白领至少有13万之众。加上区域外进入公干、消费的人群构成了消费力不低的商业服务对象，新宿商业中心应运而生。

　　在新宿集中了伊势丹百货、三越百货、高岛屋百货、丸井百货、小急田百货、京王百货等日本百货业巨头，其中高岛屋TIMES SQUARE（时代广场）被认为是东京排行顶尖的百货公司之一。

　　围绕百货业巨头，周边派生出数不清的小商店、餐厅、酒吧、KTV、弹子房、电影院甚至赌场。为满足人流在新宿的短暂停留需求，还派生出大约150家大小旅馆，新宿绝大部分旅馆提供按钟点计费的短租房，充分反映了该区人流的动感。

　　预计新宿人员流动量日均在400万人左右，这一庞大流动人群的交通压力有人将其类比为中国常态化的“天天春运”。

　　新宿被设为副都心与CBD和商业中心的形成，与新宿作为东京西部交通枢纽的地位密不可分。新宿是10条轨道交通的汇聚点，其中包括国营铁路、私营铁路和地铁三大系统，成为名副其实的轨道枢纽站，在新宿交汇的非轨道公共交通线路则多达50条。

　　新宿的CBD商务区，特别是商业区的形成基本是围绕新宿站交通枢纽展开。在新宿火车站的西部是著名的超高大厦群，每幢超高大厦作为一个街区的中心，在超高层大厦与火车站之间是新宿火车站西出口广场商业区，和东出口广场商业区一道构成新宿商业中心主体。

　　新宿的“精致”，是高昂的地价逼出来的对空间的精打细算。在新宿初步繁荣起飞的1972年，新宿的地价暴涨到世界第一的水平，卖到每平方米2.7万美元。寸土寸金和数百万人流及200公顷的有限地面空间，迫使规划者必须用绣花针的精细把新宿的空间利用到极致，“上天入地”是世界上高密度都心建设的不二原则。

　　商务区的超高建筑群落是新宿上天的标志，商业区最大限度地向深度要空间是新宿入地的杰作。

　　新宿地下空间的拓展最初源于地下停车场，规划者发现，如果单纯建停车场，按新宿的交通和人群密度的增速，十年至少需要1万亿日元，耗费东京都十年内政府预算的10%，会令东京政府不堪重负破产。费用要有来处，据说建筑师们“灵机一动”想起了造地下商铺收租充实停车场建设资金来源。一个歪打正着的主意推动了新宿地下空间的精耕细作，也带来了滚滚财富，地下商业街成为新宿的区域名片。

　　新宿共有5个相互联通的大型地下商业街，以新宿车站为中心，西出口地下街、车站大厦地下街+东出口地下街、歌舞伎町地下街、南出口地下街，商业店铺总面积12万平方米。其中，车站地下街是为连通西出口地下街和东出口地下街而建，成为东京著名的“都会地下大步道”。

　　值得一提的是新宿空间利用的立体化构思，每一个街区基本都按照地面广场+人行步道+地面交通枢纽；地下一层商铺+交通枢纽+地下步道；地下二层停车场的模式呈现。

　　新宿的精致之处还体现在人行步道的安排，所有的地面以上7米的架空步道都可以走到车站。地上人行步道可以方便地下行到地下街区。在新宿各街区人行步道之间有一个被称为“步行者天国”的1.1万平方米的Southern Terrace站南广场，样式各异的步道、回廊令广场成为新宿的步行交通枢纽。

　　在寸土寸金之地，新宿的西部还安排了一个占地12公顷的中央公园，公园的地下则安排了新宿的电力中枢。

　　新宿CBD商务区+商业中心，为大都市中心区域改造为现代化大商圈提供了一个成功的典范，其精细周到的安排在充分利用每一寸立体空间的同时，区域商业价值得到最大限度的提升。

　　菜园花园新都心

　　上世纪90年代特别是进入21世纪以来，东京圈呈现的形态被认为更加具有分散业务据点+交通网络的特征。在六大都心圈内分布着若干个中小城市，进一步起到人群疏散的作用。

　　在东京都核心区之外的新都心最初规划中，埼玉县东南部是作为减轻东京核心区人口居住需求压力为主要功能的分中心，尔后还规划并移入了诸多国家政府机构，成为居住+政府新都心。

　　如果把东京都核心23区与埼玉县的关系做一个类比，有点儿像河北省与北京、江苏省与上海之间的地理关联。

　　埼玉县腹地离东京80公里，是地理上与东京核心区接壤最多的县，埼玉县的东南部与东京传统核心区接壤，按东京圈城市群的分布，埼玉县境内常住人口700余万，是人口数日本位居第五的都道府县。埼玉县属下的市级行政单位43个，数量全日本第一，而埼玉县东南部各市基本都是东京都的卫星城市，当中最重要的是埼玉市。

　　传统上埼玉县一直是东京都的“菜篮子”，现今埼玉县的农业主要种植蔬菜，蔬菜的品种又主要是不易长期保存，需要很高新鲜度的所谓“细菜”，埼玉县黄瓜、西红柿、菠菜、茄子等的产量，在日本的蔬菜种植业中均排在第一，所以，埼玉县对东京人口的蔬菜消费举足轻重。埼玉传统上没有出现过独立的大工业，把埼玉视为东京的菜园恰如其分。

　　同时也有人把埼玉县视为东京的“后花园”，这与埼玉县的秀美风土不无关系。埼玉这个词在日语里有“多彩的土地”之意，在历史上曾被称为“彩之国”，樱花则是埼玉斑斓多彩的代表，到日本赏樱花之旅，埼玉属首选之地。

　　埼玉古时称武藏国，后称武州。武州时期的地域涵盖括了江户地区也即后来的东京，故历史文化积淀丰厚，有不少古迹名胜，如高丽神社、鹫宫神社、调宫神社等。日本最早的国家级森林公园武藏丘陵森林公园也在埼玉，300万平方米的公园内有41处湿地和湖面。

　　东京的这个后花园是市民休闲旅游的好去处，不算太远的距离令埼玉的西部山区成为东京核心居住区市民乐于光顾的远足郊野观光地。

　　在田园风光、名胜古迹、山野溪谷之间，埼玉规划和成长起一片集国家行政机构、居民聚居社区、繁华商业于一体的东京圈新市区群，这个市区群几乎将埼玉县的东南部城市悉数划入，除掉县厅所在地崎玉市外还包括浦和、大宫、川口、所泽、川越等市。

　　在早期的东京圈规划中有这样的构思：把不能进入东京都核心区居住的人口集中到埼玉县居住，埼玉县成为新的中枢型市区。埼玉目前的700万常住人口中， “外来人口”占了很大部分，这些人的大部分在东京都市区上班，日出市区而作，日落归巢而居，有所谓“埼玉的东京人”一说，以至于相当多的埼玉居民只知道上班地东京都知事是谁，却不知道居住地埼玉县的知事为何人。

　　2003年，埼玉市被列为日本13个“政令指导市”之一，所谓政令指导市与中国的计划单列市是差不多的意思，埼玉市所在的埼玉县其他区域并未享受这个待遇。而在之前的2000年，埼玉市宣布划立“埼玉新都心”区域，这个新都心显然是为东京承担都心功能的。

　　在埼玉新都心内，陆续迁入了21个日本国家政府机构，诸如法务省、厚生劳动省、财务省、防务省、总务省、农林水产省、经济产业省、环境省、国土交通省、人事院等在此设有机构。另外，崎玉市区还聚集着11所高等教育机构。

　　观察东京各都心市区，有一个鲜明的共同点：围绕大交通扩展，前述的新宿是11条轨道交通的枢纽站，埼玉也不例外，是14条轨道交通的汇聚区。长野、上越、秋田、东北、山形等五条新干线长途铁路在埼玉交接：还有埼京线、高崎线、川越线、宇都宮线(东北本线）、武藏野线、东武野田线，京浜东北线、埼玉新都市交通新穿梭线、埼玉高速线等九条都市圈高速轨道在埼玉勾连。

　　此外，崎玉市公路交通四通八达，有国道16号、17号、东北车道、东京外围环状车道、新大宮玉迂回路、西大宮迂回路等干线，还有直通东京都中心区的首都高速大宫线。密织的交通网是东京圈正常活动的基础，作为崎玉市大部分居民工作在东京都生活在埼玉的往来保障。

　　有观察者认为，东京极为发达的轨道交通伴生了所谓“车站经济圈”，或者说车站商业圈，东京圈内的各大轨道交通车站都在尽可能地拓展其商业价值和服务功能。围绕埼玉市内轨道交通的中心大宫火车站，已经开发成为一个埼玉新都心商业圈。

　　埼玉县作为东京都心的菜园和后花园，崎玉市则相当于庭院，在埼玉新都心内，第三产业是经济主干。

　　比如，在大宫车站商圈集聚了日本武藏野银行总部、大宫西武LOFT店（原西武百货）、大宫天空大厦（内有SOGO崇光百货）、LUMINE服装、奥帕服装、高岛屋百货等，在大宫站西出口的购物广场，则布局有大荣超市、丸井百货、日本东急手创馆连锁家居DIY百货。在大宫站附近还仿照东京都标志性商业中心银座开发了大宫银座通、南银座等集吃喝玩乐卖于一地的商业区。以上这些在日本如雷贯耳的大商家大卖场在大宫站周边自然有中国人所说的“成行成市”的商业辐射和聚焦效应。

　　在上班之余的闲暇时段，居住在崎玉市和周边数个东京卫星城内的数以百万计“埼玉的东京人”，基本可以做到足不出埼玉就近解决配套齐全的消费需求。从商业的角度考量，如此多的重量级连锁大百货店、大超市、大卖场聚拢在此区，需要有足够的人流支撑其营业收入。作为区域地方政府，自然乐见此区的商业价值不断上升，带动地价、税收的水涨船高。

　　东京圈各产业区、商业区吸纳的从业者大约有3000万，而且多为在以世界500强公司总部为代表的机构上班的白领为主。官方数据显示，东京交通网年度运送乘客158.5亿人次，日均4300万人次，人员流动量决定了产业、商业和居住布局。

　　大东京圈高达60%的服务业GDP贡献率表明，商业的高度发达与各产业中心遥相呼应，可以解决东京圈居住、就业人口的形形色色消费需求，大的商业概念融合了包括购物、餐饮、旅游、交通等消费分支。

　　新宿的精致，埼玉的新巧，为我们展示了超级大都市扩张与商业化的一个成功样本。

　　文|老马

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