降息来了，买房不如买地产股

　　“如果11月底、12月初中央经济工作会议之前能有货币层面动作（比如降准降息），则2015年开年首套按揭将明显回落至9折附近，那么地产股目前可以适当配置，在货币信号明确之后坚决超配。”这是在11月中旬，我们提示的策略。

　　此次降息时点上发生在11月下旬，中央经济工作会议前，为对地产股最有利时点选择，也给基本面托底，随着明年开年房贷折扣利率出现，地产股将迎来基本面、政策双共振。

　　简言之，降息来了，买房不如买地产股！

　　降息相当于总房价下降2%-3%

　　降息后，5年以上中长期贷款利率由原先的6.55%下降0.4%至6.15%，我们假设购房贷款总额为100万元，贷款期限为20年，按照基准利率计算，降息后每月还款金额下降234元至7251元，总还款金额相当于降息前的97折。

　　而如果是30年期100万元的房贷，按照基准利率，降息后每月还款金额下降262元至6092元，总还款金额相当于降息前的96折。

　　综合来看，推算到整体房价（首付+总还款额），此次降息相当于总房价下降2%~3%。

　　成交量将迎触底回升

　　我们汇总了2008、2011年两次降息、降准周期，从中发现成交量在第一次降息之后的3个月内将迎来同比的触底回升。如果将观察的时间维度拉伸至一年，2008年第一次降息时点的前一个月，8月份的住宅销售面积单月同比为-36.6%，一年后2009年8月份同比升至86.5%，该期间平均同比涨幅为14.2%。

　　2012年第一次降息时点前一个月，5月份单月同比为-9.1%，一年后2013年5月份同比升至27.3%，该期间平均同比涨幅为21.1%。

　　由此可以看出前两次的降息周期对实体市场的刺激非常明显，但房价反映要滞后3-6个月。

　　我们也观察到，无论是全国数据还是重点16大城市周度交易数据，在2011至2012年降息降准期间的表现，反弹幅度都不及2008年降息降准期间，我们认为，随着房地产市场饱和度的逐渐提升，再加上中长期人口、存量住房等因素都不支持行业需求的继续上行，本轮货币周期放松主要将对房地产市场托底，很难带来持续一年以上的实体市场反转。

　　行业库存去化周期年底有望改善

　　我们通过前两次降息降准周期观测到，在降息降准时点后1-2个月，库存去化周期将出现明显改善迹象。2008年9月库存去化周期约为15个月，一年后降至4.7个月；2011年11月库存去化周期为16.3个月，一年后降至10.9个月。截至本年10月底，库存去化周期从7月高点的16.9个月降至14.3个月，预计年底的库存去化周期将出现明显改善。

　　高杠杆率企业值得关注

　　我们发现，货币政策转向是地产股绝对、相对收益提升的起点，持续的降息降准放松往往带来超过30%的相对/绝对收益。在2008年周期中，从2008年9月至2009年7月，中金地产指数上涨幅度超过100%，相对收益（相对中金A股指数）超过40%。在2012年周期中，从2011年11月至2013年1月，绝对收益超过20%，相对收益超过30%。

　　具体到个股上，我们发现，降息发生三个月内，涨幅较高的股票是中小型市值、高负债率个股。我们建议地产股票短期关注高杠杆率、现房存货较多的企业，比如中华企业(600675)，中南建设（000961）、荣盛发展（002146）、首开股份（600376）、保利地产（600048）和招商地产（000024）等。

　　2015年来自政策的惊喜多于基本面，地产股估值将伴随增量资金而提升，未来更多降准、降息举措，或者A股加入MSCI都将成为催化剂。

　　中金公司 宁静鞭

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