国泰基金徐皓：房地产板块超额收益值得期待

　　本周因央行不对称降息带来股市大涨，也为房地产行业送来大礼，本次降息市场人士普遍认为房地产成为最受益的板块之一，那么该板块未来还会有哪些投资机会？对此，11月26日记者采访了国泰国证房地产分级基金基金经理徐皓，以下为徐皓观点。

　　2013年4季度房地产指数的连续单边下跌(单季度下跌约35%)已经充分反映了市场对于房地产行业在流动性紧缩、热钱流出以及限购政策调控下房价及销售量难以为继的预期，而今年上半年的量价齐跌也印证了这一预期。因此2014年2季度开始房地产行业处于一个利空充分出尽，在这种悲观的情绪下，房地产行业指数及其成份股的估值具备了极高的安全边际。今年4月以来，在经济数据整体下滑的背景下，各大城市调控不断放松甚至转为刺激，流动性拐点在一季度开始显现，在行业政策放松与货币政策宽松叠加下，根本上转变了市场对于大势及房地产行业的悲观预期，极大地推动了行业基本面见底回升，也构成近半年来房地产指数单边大幅上涨的基础。此次不对称降息又犹如一剂强心剂，我们预判，在2015年信贷政策进一步宽松，房地产销量有望在明年1、2季度得到实质改善和印证，同时，在二级市场整体情绪乐观的带动下，房地产行业整个板块未来3-6个月取得超额收益值得期待。

　　降息与政策共振行业拐点已现

　　上周末央行发布不对称降息，本周以来众多地产上市公司放量上涨，交易量以及行业指数均不断创出新高。从历次降息对于地产板块的短期影响来看，也出现过多次走低的局面，但正如上面分析本次降息大背景有所不同。尽管从表面来看或因此次降息幅度较大超出预期，但实质则因在经济较差或者悲观情绪主导时，降息更易被理解为利空或者连续降息后对于通胀的担忧，但当前，市场情绪已明显向好，房地产利空因素早已被消化，经过一系列政策加热刺激后的降息，则更多被理解为利好。本次降息实质强化了新的货币宽松周期，在宏观经济数据不佳的背景下，市场预计未来仍有降息及降准等宽松举措，房地产行业作为对货币政策敏感的高弹性品种无疑将持续受益。

　　事实上，房地产行业的基本面在预期主导下早已开始逐步复苏，而此次降息则有望与行业政策形成共振，彻底扭转地产板块的悲观预期。去年以来房地产市场虽然销售火爆却被悲观预期所笼罩，房地产板块提前反应出现大幅下调，今年1季度起整个行业则呈现量价齐跌的局面。不过，今年4月以来政策放松预期是支撑房地产板块的主要逻辑，随着年中房地产市场的调控政策开始转向，限购不断放开、信贷政策以及地产调控政策不断放松，市场情绪出现了明显转向。加之从1季度开始的流动性不断宽松、驱动的合力大大增强，此次不对称降息更是带来资金供应以及资本成本的改善。更重要的是，资本市场以及上市公司、购房者对房地产行业预期的扭转。另外，从销售量来看，此次降息无疑有助于提升有实际需要的购房者支付能力，特别是对仍在观望的购房者的信心和预期会有莫大的提振，短期内前期积压的需求将会集中释放，从而有助于市场交投量的回升。

　　综上，预期改善、政策放松、信贷支持、货币宽松、销量回暖以及情绪将构成大幅拉升房地产行业指数的演绎路径。目前，房产周均成交量降幅同比缩小，环比也在逐步改善，我们预期明年初信贷宽松政策会有进一步体现，从而使明年1、2季度房产销量得到实质改善。

　　房地产板块中长期行情值得关注

　　从投资角度来看，目前房地产股票显然更具备投资价值，根据历年降息前后房地产板块的走势来看，通常3-6个月后会出现超额收益。我们认为，在降息的催化下房地产板块迎来的不是短期行情而是中长期行情，从资金参与的热情也可见一斑。以万科A为例，周一交易量高达50亿，这一数据相当平时10倍左右，资金选择在指数涨幅不大的前期持续吸筹，显然更注重该类个股的中长线配置价值，而不是短期走势。

　　今年7月在第四届价值地产年会上我们强调房地产板块率先启动，大盘目前没有可预见下行风险，强烈看好房地产板块。三季报展望我们就曾指出，无论大盘上涨或下跌，房地产板块都具有极大概率获得绝对收益。当时时点我们认为大盘企稳的情况下，伴随着各种行业利空不断兑现，利好接踵而来，地产板块下行风险已逐步排除，此阶段房地产行业板块具有十分明显的确定性，获得绝对收益概率较大；如果A股盘面出现转向，中小及主题热点出现回调，那么配置房地产板块相对收益将会十分明显，因此无论上限房地产行业都极具配置价值。目前来看，以国泰国证房地产B（150118）为例，近5个交易日日均成交量达到1.5亿元，涨幅已超过40%(截止11月26日)。众所周知，作为股市风向标，杠杆基金二级市场的价格不是单纯反映该杠杆基金的净值涨跌，而是更多受投资者投资情绪的影响，反映投资者对行业、对杠杆基金未来收益的预期。当下作为投资预期交换的媒介，房地产B的惊艳表现已充分表明房地产板块的中长期配置价值已经被大部分资金所认可。

　　适时把握投资机会

　　房地产行业具体投资方向的把握上，目前时点我们比较看好两类标的：一类是已经具备转型战略的中小市值的地产公司，包括地产医疗、儿童地产、教育地产等具备跨界转型预期的上市公司；另一类则是传统地产中具有高周转、高杠杆、高库存情形的，这些前期涨幅不大的地产个股将受益于这波行情。在货币增速效应递减的大环境下，房产投资属性有所减弱，而伴随人民币贬值热钱外流，房价短期出现过快上涨的概率极小，在房价平稳销售量放量的情况下房地产行业更有望具备持续的投资价值。

　　如果看好某个板块行情、判断好方向及幅度和热点行业，投资者不妨可以投资对应行业或板块的杠杆基金。国泰国证房地产分级基金可以满足不同风险偏好的投资者对于房地产板块不同的投资需求，熟悉二级市场且具备一定风险承受能力的投资者可选择带有杠杆性质的房地产B（150118），指数持续上行且其目前每日振幅高达7%，只要把握好介入时点则可通过波段操作获得更大收益；套利者可以场内申购房地产分级母基金分拆卖出子份额，获取相对无风险收益；机构以及偏稳健型个人投资者则可通过参与国泰国证房地产指数分级基金（160218）分享房地产行业的上涨。正所谓投机者的游乐场，套利者的天堂，长期投资者的金口袋。

　　国泰基金