抛弃三四线！

　　“对于三四线城市的房地产市场，我们是坚定地不看好。为了逐步退出这些城市，哪怕是少赚一点钱，甚至在可接受范围内出现亏损，我们都可以接受。”深圳控股(00604.HK)副总裁董方在接受《二十一世纪商业评论》（下称《21CBR》）记者的专访时，多次表示出对三四线城市房地产销售状况的深深忧虑。

　　董方的看法在开发商中很有代表性。各种数据和销售现实表明，2015年中国房地产市场的销情仍然不容乐观，三四线城市已经从过去局部出现“鬼城”进入到全面沦陷阶段。以恒大地产、碧桂园为代表的“三四线之王”，也早在去年就悄然转向，加大对一二线城市土地的储备。据不完全统计，今年2月三四线城市的土地市场成交面积同比减少了66%，而土地出让金则同比减少了58%。

　　在三四线城市无可救药、一二线土地争夺进入“贴身肉搏战”的大环境下，开发商们纷纷盘整自身优势，进入转型期。万科率先举起制度改革大旗，探索事业合伙人制度；过去靠纯住宅业务衣食无忧的大型开发商开始涉水技术含量翻倍的商业地产；以深圳控股为代表的国企开发商们，除了继续调结构促销售，也开始思考如何充分挖掘和利用母公司多元业务的优势，将单纯做地产的开发商很难落地的多元资源整合起来，特别是在社区配套服务的蓝海真正实现协同效应。

　　全面撤离三四线

　　深圳控股2014年的合同销售额累计约74亿元，合同销售面积63万平方米，平均售价约为11600元/平方米。其合同销售同比有所下降，完成率为全年的70%。谈及2014年的销售情况，董方坦言并不理想：“销售是今年我们的头等大事。”

　　总结去年销情不畅的原因，除了市场大环境不好，还有一个不容忽视的重要因素：都是三四线城市惹的祸。董方透露，尽管去年三四线城市的地产在定价和宣传策略上都做了很多调整，但是销售仍然很艰难：“比如江苏省泰州市的姜堰区，小县城的房子每平米卖3000多元，我们都宣传到镇里村里了，可以说我们的销售人员很努力，销售工作也已经很细致。但是确实市场容量有限，三四线城市的供需关系明显失衡，总体卖得不是很理想。”

　　目前深圳控股的土地储备有30%在一线城市，20%在二线城市，剩下的一半都在三四线城市。公司敏感地觉察到形势不乐观，为了促销售，去年开始针对不同项目进行调价，最大的降幅有10%。

　　董方庆幸“现金为王、降价促销”的策略还是比较到位：“有一些项目在去年年初开始调价，确实行动得比较早，效果还是很明显的。比如顺德和长沙，我们基本上是这个片区第一个降价的。有的企业大概过了一个月之后再跟降，但是效果相对就没那么理想了。”

　　与去年三四线市场的举步维艰形成鲜明对比，深圳控股在广州的表现可谓一马当先。公司位于广州金沙洲的项目，超额完成销售目标的130%，加推之后势头仍不减。深圳控股的管理层发现，像广州这样的市场，只要房子价格适中，少赚一些钱，一定可以卖掉。不像一些三四线城市，哪怕价格再降也卖不动。广州的好销情也坚定了深圳控股对一线城市的看法，未来深圳控股考虑布局的城市全国不超过10个，广州将是公司除了深圳以外的拿地首选。

　　根据这样的形势，深圳控股制定出全面撤出三四线城市，主力布局一二线特别是一线城市的战略规划。董方表示，这个战略调整已经得到了大股东深业集团和深圳市国资委的强力支持：“在三四线城市里，我们有一部分土地已经开发了，也有很多还没有开发。公司的战略很明确，就是坚定不移地退出（三四线城市），对于已经开发的城市，我们加快开发、加快变现；对于没有开发的，是坚定不移地撤走，为此我们能够容忍适当的亏损。”

　　然而事关调整土地结构和城市布局，并不能一蹴而就。董方估计，深圳控股的整个调整期需要一到两年时间：“我们去年年中就开始这个工作，去年只完成了一个项目。调整完成后土地储备的总量比以前将有所下降，但是土地储备的质量会大幅度提升。”

　　处置完三四线城市的土地之后，深圳控股在2015年的重大战略举措是“聚焦深圳”。在地产业的白银时代，深圳的重要性不言而喻。最新数据显示，今年2月份深圳开发商推盘量极小，住宅可售量降为36609套共378.03万平方米，可售面积环比下降11.4%，去化周期缩短至7.6个月。北上广深四个一线城市中，深圳的库存压力最小。不少大型开发商都认为，深圳作为中国少数几个成功实现产业升级转型的城市，还有大量新的人口涌入，它在房地产周期中的抗风险能力不言而喻。

　　除了市场导向，深圳控股聚焦深圳还有一个重要的原因，即其“主场”的区域优势。董方透露：“我们作为深圳房地产行业最大的国企，可能从政策上和资源上，在深圳还有相对优势。深圳控股在深圳的城市供应项目，位置都特别好，相对成本也不高，而且还有规模和集群效应。我们母公司有六七百万平方米的土地储备，控股公司基本上已经进入申报的有380万平方米左右。这对于我们未来5—8年的发展都是非常好的优势资源。”

　　明确开发区域之后，今年深圳控股也会在产品定位上做出调整，根据市场环境推出更多适销对路的产品。董方认为在产品上要抓房子总价和户型，价格也要更亲民：“对于总价，根据不同城市要做不同调整，总价太高不合适。另外在户型上更偏向于刚需和改善型，其中改善型住房偏向首次改善性住房，而不是三四百平方米的大户型。首次改善性住房的抗风险能力强，但是超大户型在市场不好的情况下就很困难。”

　　在总理工作报告都提出要帮开发商去库存的年份，随着未来房地产投资的需求越来越弱，深圳控股在拿地和产品开发、价格上的策略，无疑是中国房地产市场转向理性选择的缩影。

　　整合资源促转型

　　开发商们的危机意识日益强烈，都在寻找收入来源多元化、社区配套、物管升级和产业转型的突破口。作为国有控股的深业集团下属房企，深圳控股希望整合集团的多元产业链优势，并首先在养老产业上发力。

　　深业集团下属的沙河医院，位于深圳名流聚集的华侨城，是深圳特区内唯一一家国家级社康中心。它提供的服务除了常规的社康范围，还定位为大专科、小综合，在中医和康复等特色门诊上有口皆碑。董方透露，深圳控股的一些地产项目可能会推出高端养老公寓，可以充分利用这个高端社康中心资源。同时公司也将和包括南山医院在内的医院建立战略合作关系。

　　当被问及如何体现深圳控股与养老公寓及医院的战略合作关系的竞争力，董方表现出对国企身份的极大自信：“就养老公寓选择的地点而言，我们认为老年人其实需要生活在城市里，生活在儿女身边，而不是远在空气环境好的郊外。一线城市中心高端养老公寓的需求是很大的，但是很多开发商解决不了成本太高的问题，所以养老公寓的位置越来越偏僻。在深圳，深圳控股无论成本还是土地都是有明显优势的。另外沙河医院是纯国企性质，这种资源在中国的房企中是很少的。坦白讲，与医院谈合作对于非国企性质的房企来说，并不是一件容易的事情。”

　　除了养老地产的探索，深业集团下属的农业和养殖业研究，都已取得领先成果。比如，天翔达鸽业有限公司的主营业务是饲养祖代鸽，其饲养的鸽子被誉为“深圳第一鸽”。董方透露，深圳控股和兄弟单位合作之后，其业主或可优先享受到福利：“深圳第一鸽的产量很少，市面很难买到。以后包括祖代鸽这些平时很难吃到的产品，将来会为我们的住户优先配送。”

　　而深业集团下属的深圳市农科植物克隆种苗有限公司，一直从事花卉航天育种研究，先后有76种花卉材料随“神舟三号”飞船以及“神舟六号”、“神舟十号”载人飞船上太空。2015年春节，深圳控股的业主们在小区就能购买到该企业生产的稀有太空花新品种。

　　深业集团下属还有深业深港（集团）有限公司，该公司成立于1980年，是全国第一批道路运输二级企业，主要经营场站物流、城市出租车、城镇公交、班车旅客运输、粤港两地直通车、旅游包车等业务，拥有各类营运车辆近2000台。董方透露，今后深圳控股的物业将安装新能源汽车充电桩，并与深港运输深度合作：“我们的住宅小区、办公楼、商场、医院物流交通可以全部打通，以后这些地方用车随叫随到。这在难打车的深圳是很有吸引力的配套服务。”

　　让房子不仅仅是一套孤立的房子，实现配套多元联动，是当今开发商转型的题中之义。对母公司还拥有医院、农业、交通物流等多产业链的国企开发商而言，或许转型落地的突破会率先发生在它们身上。但是如何探索出一套可行的管理和激励制度，在稳定核心房产销售业务并尽快回笼资金的同时，转型成为业内范例标杆，才是新常态下对国有地产企业的真正考验。

　　本刊记者 吴丹