铁岭新城获50亿元新项目 土地升值效应明显

　　莲花湿地与公司原开发项目直接相连，能够提升公司尚未出售土地的价值。

　　4月30日，铁岭新城（下称“公司”，000809.SZ）发布公告称，其全资子公司铁岭财京已与铁岭市政府签订《铁岭凡河新区莲花湿地恢复及综合开发项目合作协议书》，总面积约1546.7公顷，其中莲花湿地恢复面积1000公顷(含水域)，土地综合开发面积546.7公顷。

　　该项目采取分期开发的方式，湿地莲花湖区域相关周边土地整理计划于2022年12月31日前完成。该项目总投资额约40亿—50亿元。

　　此外，为优化公司债务结构，降低融资成本，减少财务费用，补充流动资金，铁岭新城拟非公开发行公司债券不超过10亿元。对于上述项目来说，公司较为充裕的资金状况也可加速项目的开发进程。

　　新项目提升未售土地价值

　　开发项目位于铁岭新城区整体区域内，因莲花湿地与公司原22平方公里土地一级开发项目直接相连，尤其能够提升公司已开发的尚未出售土地的价值，近7000余亩的土地储备具有较大的升值潜力和空间。

　　莲花湖国家湿地公园毗邻铁岭新城区北侧，公园从2012年起渐入成熟期，目前游客人数快速上升，2013年已超60万人次。莲花湖湿地公园二期工程目前也已经启动，计划到2020年底，公园面积将超过30平方公里。

　　莲花湿地是辽宁省内著名风景区，也是铁岭市建设旅游城市的核心景观。莲花湿地的恢复及各项设施的完善会对当地旅游业产生积极的影响，将会吸引更多游客，进而能够促进铁岭新城区房地产市场的繁荣。

　　业内人士则认为，铁岭新城莲花湖区域可供配套开发的土地约2万亩，未来规划用途包含商业、旅游、养老和住宅等多个业态。莲花湿地恢复及综合开发项目的获得，在提升铁岭新城业绩的同时，莲花湖区域的环境改善也将提升区域内房地产开发的生态环境，土地升值效应明显。

　　合同中约定的盈利模式为：投资额+固定费用+浮动收益，如果湿地周边土地的成交价格超出130万每亩的，公司可获得超出130万每亩部分价款中的30%作为浮动收益。一旦土地升值，公司将获得额外收入。灵活的约定盈利模式，最大限度规避了风险，同时能够获得稳定收益，也是公司对新盈利模式的有益探索。

　　受益于新型城镇化

　　申银万国研报曾表示，公司是新型城镇化的典型受益标的，城镇化推进将带给公司开发区域进一步拓展的空间。随着铁岭市工业化和城镇化进程快速推进，而铁岭新城周边还有较多土地尚未开发，新城区域具有较大延伸空间，若公司能承接扩展区域的土地开发业务，则RNAV将显著提升。

　　莲花湿地综合项目的开发，是公司除铁岭新城区土地一级开发之外的一个新项目，公司实现了业务的拓展，提升了可持续发展能力。

　　有市场人士称，“公司在铁岭新城区是唯一一家土地一级开发商，同时拥有铁岭其他区域土地一级开发的优先权，本次拿下莲花湿地区域的项目开发，对于公司未来的业绩可以说提供了充足的保障。”

　　宏源证券的研报指出，2011年铁岭市城镇化率仅为47.66%，预计2015年末将达到全省目标的70%。得益于城镇化和工业化，辽宁地区的平均地价呈现明显的上涨态势。同时，莲花湖湿地公园的重要地位也为土地价值的提升奠定了基础。

　　“经过近几年的建设，铁岭新城区基础设施已日臻完善，人口在逐年增加，随之而来的是各类商铺如雨后春笋般破土而出，铁岭新城区正走向成熟和繁荣。公司的盈利能力也将随之提升，同时公司也将以开放性的思维去创新业务模式，积极拓展新业务来增加利润来源。随着公司与铁岭市政府签署了《铁岭凡河新区莲花湿地恢复及综合开发项目合作协议书》，通过此项目的运营，公司将进一步积累建设管理经验，为公司未来走向全国打下良好的基础。”铁岭新城表示。

　　有分析师表示，公司取得新开发项目和公司债发行预案获批有望成为股价表现的催化剂。