乌鲁木齐：库存量大，解限效果有限

　　乌鲁木齐作为新疆的首府与重要的国内二线城市，楼市的走向一直引人关注。2015年5月，市中心天心区楼房均价为7916元/m2。乌鲁木齐2014年上半年房产成交同比大幅下滑，决定取消个人住房限购政策。但解限之后，其楼市并没有立刻呈现欣欣向荣的景象……

　　地处天山北麓，位于准噶尔盆地南缘，乌鲁木齐市坐落于新疆中部地带。由于是在山脉之间的城市，从乌鲁木齐市区遥望城市外围，可见土黄色山坡，雪白山顶的高山。作为新疆的首府，它是全疆政治、经济、文化、科技的中心，更是中国连接欧亚大陆的重要城市。不过，由于西部经济发展相对滞后，乌鲁木齐一直被认为是二线城市或准二线城市。

　　2010年国务院出台“新国十条”后，乌鲁木齐成为了46个实行楼市“限购令”的其中之一。而在2014年41个城市相继进行楼市“解限”的过程里，乌鲁木齐也在当中。作为二线城市的代表之一，乌鲁木齐在“解限”近一年后，房地产市场发展得如何？

　　限购后：房价增速减缓

　　2011年3月，乌鲁木齐市下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，乌鲁木齐正式执行住房限购令。《意见》指出，乌鲁木齐已拥有两套以上住房的本市户籍居民家庭暂时限购第3套住房。对非本市户籍居民家庭暂时限购第2套住房。同时，新建商品房预售须先备案价格，开发商向价格部门报送的住房销售价格3个月内不得调整，3个月后需要调整价格的，必须重新备案并公示。

　　根据2010年与2011年的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》比较，在未实行限购令之前乌鲁木齐楼价增速更快。2011年1月，乌鲁木齐新建住宅价格与上月比较环比增长1.6%，与2013年同期比较增长则达9.2%。二手住宅价格与上月比较环比增长0.9%，与2013年同期比较增长高达9.8%。

　　然而，在“限购令”实行1年后，2012年3月乌鲁木齐新建住宅价格与上月比较环比减少0.1%，与2013年同期比较增长为1.9%。二手住宅价格与上月比较环比减少0.7%，与2013年同期比较增长为6.7%。可见，“限购令”发布后，房价增长速度有所减缓。

　　但不少市民认为限购后楼市变化不大，房产大巴扎网发布的调查显示，62%的调查者认为“限购政策作用非常有限，房价依然出现了较快上涨”，有25%的网友则认为限购政策对“抑制房价上涨有作用，但为今后房地产市场健康运行埋下了隐患”。

　　市民范小姐告诉《小康》记者，限购后房价仍比较高，中心7区房价已达6000至8000元/㎡，城乡结合部也需3700元/㎡。“这主要是对比居民的收入和支出比得出的观感，因为乌鲁木齐的工资不算太高，但生活支出与一线城市差不多，这就造成了很大的压力。”

　　解限后：影响不明显

　　乌鲁木齐房地产市场经历了2013年供销两旺的市场行情后，到了2014年上半年房产成交同比大幅下滑。房产大巴扎网分析，金融信贷市场紧缩、购房者观望给处于高库存和高潜在供应背景下的房地产市场带来压力。

　　《小康》记者从乌鲁木齐市住房保障和房产管理局获悉，2014年一季度，乌鲁木齐市新建商品房批准预售79.08万平方米，同比下降55.57%；其中，新建商品住房批准预售64.47万平方米，同比下降59.23%。新疆克而瑞数据统计显示，2014年上半年新房成交较同期下滑超3成。当时，不少开发企业直接或间接采取降价促销举措，但消费市场依然反映冷淡。

　　2014年10月23日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局公布，为促进乌鲁木齐市房地产市场平衡健康发展，根据市政府办公厅文件，取消乌鲁木齐市个人住房限购政策。

　　根据最新的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，2015年4月乌鲁木齐新建住宅价格与上月比较环比减少0.3%，与2013年同期比较减少6.4%。二手住宅价价格与上月比较环比增长0.3%，与2013年同期比较减少2.8%。“解限”经过半年，但楼市疲态依然存在。

　　在乌鲁木齐跑楼市线的王记者分析，乌鲁木齐现在房地产业正面临库存高企、去化减缓的困扰。楼市本身遇冷，限购打开也不能立刻打开市场。“2011年的限购对乌鲁木齐房产市场的影响并未像对一线城市的影响那么大。但是2014年受楼市大环境影响，乌鲁木齐全年整体成交不如2013年，因此2015年乌鲁木齐以去库存为主。”

　　库存量过大是困扰

　　乌鲁木齐市辖7个市辖区、1个县。详细来说，七区是天山区、沙依巴克区、高新区（新市区）、水磨沟区、经济技术开发区（头屯河区）、达坂城区、米东区；一县是乌鲁木齐县。其中，天山区房价最高。记者查阅各区最新开盘的一手房价发现，天山区均价约为8000元/㎡，沙依巴克区均价约为6300元/㎡，新市区均价则约为6600元/㎡。供应量方面，天山区一手楼房源供应较少，其他区域房源供应相对充足。

　　数据显示，2014年末乌鲁木齐商品住宅可售余量累计达到628万㎡，较2013年底增长27.4%，可售库存54857套，去化周期高达27个月。商住新增预售供应项目116个，预售楼盘618个；住宅类土地成交259万㎡；商品房用地容积率为2.57。

　　新疆克而瑞研究机构负责人姚朗分析，目前乌鲁木齐市房地产市场的特点是：一是早几年土地供应量大；二是容积率批得过高；三是市场供应量大。因此，2015年底各房地产开发商任务的压力还很重。

　　据了解，央行决定从5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25%。加上2014年11月22日的那次降息，央行在半年内已三次下调利率。记者从乌鲁木齐一些房地产公司售房处了解到，乌鲁木齐不少消费者购房的观望情绪正在被冲淡，看房人数有所增加，部分楼盘商品房交易量有所上升。

　　知名楼市特约评论员关鸿江认为，降息对一般购房者的影响力更大，“现在房地产主流市场中，大部分是改善性住房的交易。很多人以前有小房子，当收入允许后希望换更大的房子。当利率降下来时，老百姓就想每月少还款两三百，更能承受起月供。所以，降息是把这部分需求刺激了。”

　　记者 麦婉华

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