商业房贷首付宜降至二成

　　8月底三部委出台的公积金贷款新政引发社会关注。一方面，将二套房贷首付比例由三成降至二成，回到历史最低水平，反映政府保护改善性购房需求的态度更加积极；另一方面，由于公积金贷款额度不大，大部分购房者无法从新政中受益。于是，此政策颇有“雷声大、雨点小”的味道。

　　今年3月下旬，六部委密集出台了三个文件，其实包括放松个人房贷的政策，彰显了放松调控、支持住房消费的政策取向。其后全国房屋市场有所复苏，但全国房地产开发投资增速持续回落，1-7月已降至5%以下，创过去十几年历史新低，从而继续成为经济企稳的绊脚石。于是，8月份连续出台两个文件，分别放松限外和公积金二套贷政策。

　　国家的政策方针非常明确，然而效果仍不宜高估。回顾去年四季度启动的这轮楼市复苏，其中以一线和部分二线城市为主，核心的政策驱动力并非去年媒体热捧的放松限购令，而是房贷趋松。去年的“9.30新政”和今年的“3.30新政”，是两个放松房贷的重要政策，尤其是放松二套房贷。另外，去年以来的五次降息，也使房贷利率大幅下降。

　　房贷演变的五个阶段

　　如果加上8月31日公积金贷款新政，那么当前房贷政策，宽松到了什么程度？不妨先回顾并梳理一下过去近20年房贷演变史，大致可以划分为五个阶段。

　　第一阶段：1998年至2005年，配合房改，大力支持。中国个人房贷制度建设与1998年房改基本同步。1998年出台的《个人住房贷款管理办法》规定：支持城镇居民购买自用普通住房（不包括高档商品房、别墅），无住房补贴的首付为30％。商业性住房贷款利率按法定贷款利率减档执行，比如期限为5至10年的，执行3至5年法定贷款利率，也即比基准利率略有折扣。1999年出台《住房公积金管理条例》。2003年“121号文”规定：第一套自住住房仍执行20％的规定，第二套及以上应适当提高比例。购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），仍有利率方面的优惠，第二套无利率优惠。但此政策有争议，后来并无严格执行。

　　第二阶段：2006年至2008年9月，配合调控，逐步收紧。2006年出台的“国六条细则”规定：首套房贷首付比例不得低于30%，自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。2007年出台的“二套房贷新政”规定：首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，不得低于20%，其他不得低于30%；二套及以上住房的，比例不得低于40%。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套及以上住房的，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。注意，这是首次提高利率下限。

　　第三阶段：2008年10月至2009年，救助楼市，重新放松。2008年，国际金融危机爆发后，为了稳经济、稳楼市，当年10月央行推出新政：最低首付款比例调整为20%；居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。注意，这是第一次大幅扩大房贷利率空间，其后至2010年一季度，首套房贷打七折成为常态。同时，二套房贷利率也明显下滑。

　　第四阶段：2010年至2014年8月，重启调控，持续收紧。2010年4月出台了被称为史上最严厉的“国十条”：首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上，首付比例不得低于30%，二套不得低于50%。并重新强调：二套房贷利率不得低于基准利率的1.1倍。2010年9月又出房贷新政：所有房贷首付比例（包括首套）都调整至30%及以上。2011年1月出台“新国八条”：二套房贷首付不低于60%。2013年出台的“国五条细则”：对房价上涨过快的城市，进一步提高二套首付款比例，对房价上涨过快的城市，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。其后，一线城市二套房贷利率下限上浮至1.2倍，个别城市将首付提高提七成。

　　第五阶段：2014年9月以来，稳定市场，支持改善。2014年9月出台“9.30新政”：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。二套普通房也可按首套贷，说明国家强力支持自住需求，连合理的首次改善需求也保护。同时，除了北上广深和三亚等五个仍在实施限购的城市，取消三套及以上的“限贷令”。

　　2015年3月出台“3.30新政”：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付比例调整为不低于40%；使用公积金贷款购买首套普通自住房，最低首比例为20%；对拥有1套住房并已结清贷款的家庭，为改善居住条件再次申请公积金委款购买普通自住房，最低首比例为30%。

　　2015年8月，三部委联合发文，再次降低公积金贷款门槛：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北上广深可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。“3.30新政”刚出台5个月，便被推翻，优惠力度更大，可见经济稳增长的急迫性。

　　当前房贷宽松程度

　　总体来看，经过去年“9.30新政”以来的三次放松房贷之后，当前房贷宽松程度回到了什么阶段？

　　关于商业房贷，首套贷最低仍需三成，仍处于历史最严格状态。二套贷分为三种情况：1.第一套贷款结清再购普通房，首付最低三成，政策宽松度回到2007年之前；2.第一套贷款未结清再购普通房，首付最低四成，回到2010年4月之前；3.第二套为非普通房，首付五成仍是最严格的最低六成。

　　商业房贷的利率宽松度，按政策，首套房贷利率最低0.7倍，近几年没变化；二套房贷利率1.1倍（首套贷还清且再购为普通房者享受首套贷优惠），仍是2007年9月的标准。但其实真正的利率政策，主要由商业银行操控，比如首套贷0.7倍近几年根本就没现身过。而当前对于已结清首套贷再购房的首付比例，部分银行从宽执行。

　　从公积金贷款来看，公积金贷款政策基本上是跟着商业性房贷政策走的。关于首付比例，今年8月的三部委新政，将结清首套房贷再买房的首付比例，降至最低二成，这也历史最宽松的水平。首套公积金贷首付比例新政中没有提及，按逻辑应该也降至二成。而在2010年9月的公积金政策中规定：首套套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%。当前，首套贷款未结清再购房，公积金贷款首付比例仍为五成。关于利率优惠，公积金贷款利率一直低于同期同档次商业银行基准利率，不再赘述。

　　房贷政策需要调整

　　那么，当前房贷政策是否合理，宽松程度调整到位了吗？笔者认为：其一，首付比例仍应下降；其二，贷款利率由银行自主决定。

　　首先，房地产业内外部环境发生重大变化。从外部环境看，中国经济已经由高增长转为中高增长，2010年是最后一个两位数增长的年份，2011年之后GDP增幅持续下滑，今年上半年只有7.0%。尤其是今年，稳增长压力很大。在此背景下，应更加重视房地产的支柱性作用，尤其是住房消费对于内需求的拉动作用，抛弃歧视和打压房地产的态度和做法。房地产政策口径应回到2005年“国八条”（本世纪第一个综合性打压政策）之前，房贷政策亦如此。

　　从内部环境看，与经济相似，2011年是个中国房地产业的分水岭。自那以来，房地产业多数指标已经由高增长，转为中低增长，甚至不增长。

　　其中，核心的房价指标回到与GDP增幅相近的水平，已经回归合理增长区间。房企利润率也由高水平转为中水平。既然如此，那么以前诸多以抑制房价为主要目标的调控措施，也就失去了必要性。所以，房地产政策宽松度应回到调控之前。

　　2006年“国六条细则”出台之前，政策口径基本是2003年的“121号文”：商业房贷首付二成，第二套及以上应适当提高比例。因此，应将当前首套房贷首付最低为三成，进一步降至二成。而二套房贷，应由当前四至六成，降至三至四成，其中第一套贷款未结清再购普通房可降至三成，非普通房降至四成。公积金贷款的首付标准，可跟随商业房贷调整。

　　其实，如果参考发达国家的政策，中国的房贷首付比例还有进一步降低的空间。很多发达国家的首付比例都低于三成，甚至零首付也非罕见。当然，这与发达国家金融市场发达、市场化程度高、银行自主权较大等有很大关系。购房者要想获得较低的首付比例，有时需要购买抵押按揭保险，放贷的金融机构需要对冲贷款者潜在的违约风险。

　　当然，我们必须关注超低首付所隐藏的系统性风险。2007年美国次贷危机的爆发，就与之前几年金融机构大肆低门槛发放房贷，尤其是大量10%以下的低首付甚至零首付，以及向还贷能力较差的低收入家庭放贷有关。而且，华尔街还将这些次级贷打包成次级债，卖给了全球的投资机构。最终，当美国房价下跌之后，迅速引爆危机并蔓延至全球，形成国际金融危机。因此，考虑到当前中国金融体系与市场的完善程度与国家仍存较大距离，在房贷首付方面略有保守，不搞一成首付，更不设零首付，比例略高于他们，也是合理的。

　　至于房贷利率，除了个人住房公积金具有特殊性，中国的改革方向是放开，由金融机构自主决定。当前中国利率市场改革已近尾声，对商业房贷利率也没必要进行管控，应当让金融机构自我判断，自我防控风险，自我决定利率水平。

　　比如，近两年来中国银行不良贷款率总体快速上升态势，而个人房贷仍属于银行优质资产，二套及三套改善性购房需求，尤其是购买大户型的富裕家庭，他们还贷能力强，违约风险低，商业银行完全可以加大放贷力度。官方不宜强制要求贷款利率必须上浮一成或二成，而应由商业银行根据市场需求自我决定。

　　再如，经过去年11月以来连续五次降息之后，当前五年以上基准贷款利率已降至5.15%，是建国以来的最低水平，住房公积金贷款利率只有3.25%。当前，国家要求大力支持首套房贷，名义上利率可低至0.7倍。而当前一二线城市的房首套房贷都有折扣，京沪部分银行可打九折及以下。如按九折，则五年期以上贷款利率为4.64%。笔者问过上海某国有大行的朋友，他们说打九折后房贷业务基本不赚钱。因为当前银行理财产品的平均回报率就超过4%，而相当部分银行理财产品，是银行变相揽储。银行是做资金生意的，买进的资金价格已超4%，再以4.6%左右的价格卖出去，剔除管理费用，确实赚不到钱。官方不宜强制商业银行做不赚钱、甚至亏本的买卖。

　　最后，除了房贷首付和利率要进一步调整之外，其他制度建设也应跟进。比如去年“9.30新政”曾提出：鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。这条政策的目的很明确：通过设置资金池，让商业银行在放贷方面有利可图。但一年过去了，进展缓慢。另如，经过近20年的发展，中国公积金制度已经明显滞后于社会发展及住宅产业发展，急需进行改革，相关部门早在几年前就开始着手研究和筹划，但至今未果。

　　杨红旭