闲话唐朝的“房地产”

　　一般人对唐朝“房地产”的认识，恐怕跟两位诗人有关：一个是白居易，辛苦一生也没能在工作过的长安买上一套属于自己的房子，朋友开他的玩笑说，“白居易，居大不易”；另一个是杜甫，他写出了“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的诗句。他们的经历都似乎是说，在唐朝，居住是个问题。这与实际情况是相符的，因为在一千多年前的唐朝，正经历着中国历史上第一次“房地产热”，要想轻松搞定一套住宅，还真不那么容易。

　　开发商：有人成了首富严格说来，唐朝还没有真正意义上的房地产开发商，在整个中国古代都没有，因为“普天之下，莫非王土”。产权早就明晰了，都是皇帝的，怎么去开发呢？但是，人的居住需求是刚性的，有人的地方就需要房子，需要房子就得有人去开发。通过买地建房再出售从而获利，这件生意在唐朝也有不少。

　　最常被人津津乐道的唐朝地产商首推窦乂。这个人出身贫苦，靠勤奋和聪明赚取了第一桶金，有一些实力后，他花3万钱在长安城南买了一块地皮，有10多亩大，算下来一平米只合3钱。当时一个九品官的月薪是1.6万钱，所以这块地跟白拣的一样。为什么这么便宜？因为这里地段虽不错，却是个大坑，一下雨就积水，现在变成了臭水塘。窦乂花钱把坑填平，盖了20多间店铺并出租，建成了一个市场，生意很火，每天都能收到几千钱的租金。窦乂在房地产上尝到了甜头，以后又开发了其他项目，得了个“窦半城”的名号，成为当之无愧的长安首富。

　　还有一个地产商名叫裴明礼。此人在长安城的金光门外也看上了一块地皮，虽然没有水，却有很多瓦砾，清理起来费工费钱。他想了个办法，在地里竖了一根木杆，上面挂一只筐，对外说谁能拣地里的瓦砾投进筐里就奖励谁，这一下子吸引来很多人。但“十百仅一二中”，奖金没发出去多少，瓦砾却让人抢光了。他又让人在这块地上养牛，积攒了很多牛粪。于是再种上果树，果子下来“所收复致巨万”。这时这块地已经花果飘香，裴明礼在上面修建了一些别墅对外出售，获利很大。

　　房奴：已经开始异地上班在唐代，当一名公务员较之前代算是幸福的，这主要体现在退休或离职后的待遇方面。唐代以前，退休或者离职不仅失去了公务员的身份，而且也失去了相应的待遇。在职时配的车、住的房子都是公家的，退休或离职后就连工资都没了，更不要说住房、公车。从唐代开始，公务员退休后可以拿到养老金，标准是在职工资的一半，但公家配的房子必须马上腾出来。

　　那么住在哪儿呢？这就要靠自己去解决了。唐代是干部异地交流、异地轮岗最频繁的时代之一，很多人往往几年就换一个地方，居无定所，一旦退休或离职，才发现连个养老的地方都没有。还有一些低层级公务员，公家解决房子也有个过程，可能还得“排队”。所以，住房对当时许多人来说都是一件大事。

　　白居易在29岁那年考上了进士，这是一件很不容易的事，是天赋、勤奋外加运气的结果。此后他有了一份正式的公职——校书郎，品级九品，每月有1.6万钱的工资，但这个收入水平在长安根本买不起一套房子。他开始住在永崇坊的一个道观里，后来在常乐里租了几间茅屋居住。常乐里在长安东郊，他上班的地方在大明宫，路太远，只好又养了匹马代步，相当于买了辆私家车，加上雇佣人，白居易的日常生活开销不小，每月省吃俭用，只能勉强把一半的工资存起来。他打算攒钱买房，但是攒了10年仍然不够在长安城买房，失望之下，他到长安以东的渭南县买了一座宅子。这里相当于北京的燕郊，白居易平时干脆住到单位里，休息日回渭南，过起了异地上班的日子。

　　韩愈当过吏部侍郎，地位比白居易高，也买过房，用的是积攒了30年的工资和给人撰写墓志铭的润笔。买完房的那一刻，韩愈恐怕没有多少乔迁新居的欣喜，更多的是被淘空的感觉。这从他写的一首诗中可以读到：“始我来京师，止携一卷书，辛勤三十载，以有此屋庐。此屋岂为华，于我自有余。”

　　限购令：求田先问舍“求田问舍”语出《三国志》，是刘备说的，原话是当面批评一个叫许汜的人，说他不是忙着买地就是到处打听房子的价格，还要去嘲讽那些干事的人。这个词跟房地产限购本不搭边，但是唐朝施行的一项房地产限购政策，正好可以用这个词来概括。

　　唐朝对住宅用地有明确的标准，不是有钱就可以多买多盖，它规定普通人家每3口人给一亩宅基地，“贱民”之家每5口人一亩，如果多占，“一亩笞十”，就是每超过一亩打10大板。同时还规定，一处房产或地产要出售，买卖双方谈妥还不行，还要征求所在地的邻居以及卖方族人的意见，“先已亲邻买卖”，即邻居和族人有优先受让权。

　　这就比较麻烦，极大地增加了房地产交易的难度。但这项制度也减少了一些邻里矛盾和家族纠纷，所以这项制度不仅在唐朝施行，而且被其后的几个朝代沿用，前后长达一千多年。一直到民国时期，报纸上还经常可以看到这样的启事：“某房某地已谈妥买卖，该业主的族人和邻居们如有异议，请速与购房人联系。”

　　房产税：标准太高，差点断送政权房地产算资产，对资产征税早已有之，周朝称廛布，汉代称算缗，唐代也有，称间架税。

　　按照《资治通鉴》的解释，所谓“间架”是指“每屋两架为间”，也就是并列的两个屋架之间的空间称为一间房，就以此为标准收税。豪华一些的所谓“上屋”每年每间收2000钱，一般化的房子也就是所谓“中屋”每年每间收1000钱，差一些的房子也就是所谓下屋每年每间收500钱。对照一下九品官的月薪，这个标准绝对不低。

　　收这个税有个背景，唐德宗在位时有4家藩镇联合造反，唐德宗决定用兵，但需要大量军费，国库拿不出这么多钱，于是有人出主意收这个税。收房产税倒也不是唐朝的创举，问题是这么高的标准让人如何承受？果然，此令一出群情哗然，拿不出钱交税的自然觉得没活路；有些人虽然有钱，但房子也多，一交就是一大笔。朝廷不管，规定强力收缴，对隐瞒房产逃税的，一经查实就打60板。还鼓励邻居、亲朋揭发，查实后奖励5万钱。

　　这项房产税刚施行几个月，长安城外发生了一次军队哗变。叛军为赢取民心，打出了“不税汝间架除陌矣”的口号，说他们要是取得了政权，马上就取消房产税和其他的乱收费，老百姓纷纷支持叛军。唐德宗在长安呆不住，逃到了乾县。这场叛乱最终还是平息了，不过让唐德宗大为震惊，下达罪已诏，承认政策失误，宣布废除间架税。

　　房地产中介：

　　最早的职能是防止逃税买卖房产找中介，既省心又安全。中介公司“一手托两家”，促成交易，收取佣金，这种经营模式是“三赢”。

　　唐代也很重视房地产中介的作用。后唐时明宗曾下令：“如是产业、人口畜乘交易，须凭牙保。如有违故，关联人行科断。”意思是有资产、奴婢以及牲口要买卖的话，必须经过“牙保”，否则就要接受调查。

　　这里的“资产”主要指的就是房地产，这里的“牙保”是一种中介机构。有人认为这也是中国最早的房地产中介公司。在古代，经手房地产买卖的中介机构称“庄宅牙行”，经手奴隶买卖的中介机构称“生口牙行”，经手牲口买卖的中介机构称“五畜牙行”，它们都是“牙保”。

　　根据唐明宗的这项法令，房地产交易除了“求田问舍”外，还不能随意私下进行，必须有中介机构的参与。朝廷之所以管得这么细，推测起来可能与税收有关。除了收房产税，房地产交易行为本身在历代也都是收税的。比如，东晋时规定房地产交易收税标准为4%，其中卖方承担3%，买方承担1%。唐代也不例外。这样就会产生一些逃税行为——买卖双方私下达成交易，免了这笔税。为堵塞这个漏洞，朝廷规定中介机构强制介入，同时鼓励知情者揭发，保证每笔房地产交易都记录在案，想逃税比较困难。

　　陈忠海