养老地产的“远方”

　　房地产项目只是“眼前”，只是解决养老产业最开始的一环，一个项目的持续经营，需要从最基础的生活照料，到医疗护理，以及保险等产品的嫁接。

　　地产商涉足养老产业，除了情怀和眼光，更是因为近水楼台的天然优势：养老房产作为整个产业链中的上游，是养老服务业的载体，一些嗅觉敏锐者早在2010年前后就已经入场，比如万科、保利、绿城、万达等。

　　养老行业是大市场，更是一门难做的生意。高投入、慢产出，养老产业这样的特性，很大程度上又使得目前市面上多数地产商的养老项目都还处在“尝试”开发的阶段，以单个项目的建设和运营为主，还没有可以大规模复制的成熟商业模式。

　　养老业务的青铜时代、黄金时代，是万科集团副总裁、北京区域CEO刘肖曾经表达过的观点。在他看来，养老项目不像房地产行业的其他业务板块，比如写字楼板块、商业板块、装修板块等那么成熟，这个行业中的各种规则都在摸索中，养老一系列配套服务、设施和市场行为标准都还在建立的过程中。尽管刘肖自己也把养老业务纳入北京万科新业务探索计划“6+X”中的X，因为不确定性，但是，他同样相信，现在的不确定与未来的市场空间成正比。他认定，20年后的中国，市场一定会诞生一家万亿市值的养老企业。

　　占位和闲棋

　　“在青铜时代，我们的占位一定会使未来万科成功的概率更大一些，所以做这个事情是二十年大计”。这是刘肖对于养老业务之于万科的价值定位。

　　七年前，当刘肖还是万科战略投资部的负责人时，曾主持召开过万科第一届养老业务讨论会，当时万科旗下已经有10多家一线公司以各种不同的方式在尝试养老业务，那次会议讨论的主题是“万科究竟要不要做养老”。彼时万科一线公司围绕养老业务的尝试，还是既有业务价值链的延伸，核心仍然是卖房子——做适合老年人居住的房子、能够卖给老年人的房子。

　　在刘肖的设想里，养老应该是一个独立的生意体系，而不只是现有业务的价值链延伸。随园嘉树的养老业务是个关键节点，它意味着独立于万科现有的开发业务，具备了“转型业务”的基本雏形。现在，随园嘉树80%的面积被用于向自理型老人提供服务。在“自理”成熟之后，“护理”也成功了。于是，就有了北京万科在光熙门项目上对医养结合的尝试。

　　刘肖认为，万科现在的养老业务就好比是下围棋在布局中，一个点一个点的，每个点下的比较扎实，抢的不是速度，抢的是模式；抢的不是数量，抢的是质量，“20年的事情就得按20年的方法来做”，“有些棋现在看起来下的都是闲棋”。

　　自2009年开始研究养老业务，万科集团在这一领域的探索已有8年时间，首批项目开业和发展城市是杭州、北京、青岛。有资料显示，至今，万科已经布局了6个核心城市，已经开业的项目54个，筹建项目40多个。

　　依据服务对象及内容的差异，万科将其养老产业业务分为三条产品线，即怡园、嘉园、随园。怡园，定位为城市的全托中心，是聚焦协助型、护理型长者的专业照护机构；嘉园，为社区嵌入式产品，立足已有的社区并辐射周边客户，主要为成熟社区的老人及周边客户提供服务；随园，为CCRC（持续照料退休社区）大型养老社区，侧重于全生命周期的照护，代表产品有杭州的随园嘉树，活跃长者居多，会提供更多综合性的服务。

　　聚焦到北京市场，各类大大小小的养老服务机构繁多零散，北京万科、远洋、泰康保险是先行中的佼佼者。

　　目前，北京万科已有4个养老项目在运营，另外还有6个项目处于筹建过程，涵盖了以上三个产品线。

　　北京怡园光熙长者公寓是北京万科在市中心位置的第一个市场化养老项目，由北京万科与北控一起合作打造，万科负责输入管理和服务标准，北控负责引入国企优势资源，两家联手运作。

　　2016年夏秋之交，怡园光熙长者公寓在京亮相。这个项目不仅拥有三环以内的地理位置、200多张带有养老执照的床位，而且按照医养结合的模式还拥有二级康复医院的牌照。在外界看来，这张牌照对万科在北京尝试医养结合模式相当有意义，但是刘肖却明确表示，医养结合只是在光熙门一个项目上的尝试，至少到现在，并不是万科在北京养老业务转型要走的路。

　　在刘肖的判断中，自理、护理、医养结合，是养老业务一步接一步的递进路径。只有护理成功了，医养结合才有成功的可能。即便是开拓与转型，也不能跳过其中任何一步。那么如何来判断一个新业务的成功与否？刘肖认为，至少经营上要成功，品牌口碑成功，服务标准成功。

　　轻重并举

　　万怡医养是北京万科的全资子公司。万怡医养总经理于永玲，十年前加入万科集团，2014年主持开业了万科集团首个养老全托中心项目，并自2016年初担任北京万科养老业务总经理。

　　她认为养老不单纯是一种服务，运营能力也是基本的需求。在她看来，养老的核心竞争力应当是运营和服务，万怡医养也将自己定义为提供品质养老的养老运营服务商。

　　在今年4月万科养老的一次内部分享会上，谈及养老业务资产管理方式，于永玲透露，北京万科采取的是轻重并举的方式。对于重资产方面，主动获取优秀资产，形成资产包，未来会以REITs（房地产信托投资基金）等方式来实现资产的升值；在轻资产方面，万科也在尝试通过租赁物业的方式，包括投资养老机构，对于大型CCRC社区开发，包括旧改、代建等都是考虑的方向。

　　万科的养老业务是按照比较重的思路推行，还是选择“新装上阵”？刘肖此前对这个话题有过深入的阐释：轻资产成功的前提是这个行业发展到一定阶段，市场化机制比较成熟，线上模式才有可能。当养老业务还是一个不太成熟的业务时，如果没有基地，人才培养是没有标准的，护理也是没标准的，规则是没标准的，能否和医疗体系结合也是没标准的，各区的补贴是没标准的，产品服务标准也没有。在市场、行业都不成熟，各项规则都不清楚的情况下，重资产是唯一的选择。

　　这段话反过来理解，当行业标准初步具备并逐渐完善，当市场需求逐步显露出来时，轻资产模式就具备了可行性。

　　在北京万科打造养老产品的过程中，硬件的完善只是提供服务的必要条件之一，运营管理及服务才是核心。于永玲介绍，他们希望养老服务是以优质生活照顾为基础，并以特色康复为核心竞争力。在服务上，北京万科依托专业的医疗团队、采用医院式的管理标准，着力以专业医护为长者提供个性化的服务方案。

　　比如怡园光熙项目，带有400多平方米的医务室、1000多平方米的康复理疗区，康复方案由专业的康复师设计，并指导操作康复活动。该项目中还规划了一个二级康复医院，包括9个科室，该医院预计在2017年第三季度开业。

　　光熙项目虽然采取医养结合的方式，但从实际的运营来说，养老公寓与医院两个部分是独立运营的。于永玲介绍，医疗部分还处在尝试阶段，目前希望从某个细分的业务做起，前期还是以门诊为主。

　　北京万科的养老产品侧重于以服务为导向，希望围绕功能与需求来开展。于永玲介绍，仅服务内容北京万科便列出了四大类共计90项内容，并通过对这些服务的满意度调查，再进行服务的优化与产品的迭代。

　　目前国内的养老行业处于发展的早期，对于客户的需求、产品功能以及机构运营的研究都还不完善，一部分的养老机构更倾向于对硬件设施进行设计和建造。

　　国家住宅与居住环境工程技术研究中心（简称国家住宅工程中心）对适老建筑的研究从1994年开始，至今已有20余年，目前已经形成了国家标准、图集和示范工程等诸多成果。

　　国家住宅与居住环境工程技术研究中心副主任张磊介绍，从规划设计方面来说，许多开发者对所要开发的具体产品类型和建筑形式考虑得比较简单，对养老服务模式和老年人需求缺少了解，使得建筑功能配置不明确，使用空间无法满足管理需要，最终导致项目适老性不足。养老项目的开发运营涉及到很多环节，从前期土地、资金问题，到规划设计、运营管理等，都需要进行整体把握，需要多个领域和行业的协调配合。目前我国养老产业链整合度低，相关领域和行业也缺乏专业的配套服务。

　　国家住宅工程中心与台达集团合作的“阳光·颐养”建筑设计大赛，可谓是一个重要的尝试和实践。张磊介绍，设计竞赛筹备之初，就组织专家对赛题进行实地考察，这也确保了竞赛题目的真实性，并为赛题的实际建设奠定了基础。目前，陕西西安生态颐养服务中心一等奖作品“荼蘼 · 院落”已上报陕西省建设项目计划，立项通过后将进入深入设计阶段。

　　与其他类型建筑相比，适老建筑设计的最大特点就是需要紧密配合运营模式，需要更深入的理解老年人的身心特点、生活需要以及运营管理与服务人员工作模式。

　　《老年人居住建筑设计规范》主要编委王贺进一步阐释，在建筑空间和设施设备上，对老年人而言，主要应体现在安全、健康、心理慰藉三个层次；对运营者而言，主要应体现在便于服务、便于管理、经济高效三个方面。

　　对于“养老产业”而言，地产只是“眼前”，只是解决养老产业最开始的一环，一个项目的持续经营，需要从最基础的生活照料，到医疗护理，以及保险等产品的嫁接，养老房产项目与养老服务这种跨行业的对接才是这个产业的“诗和远方”。

　　因此，在养老产业领域，比起单打独斗，企业联合各方资源结伴同行，可能是降低扩张成本、运营风险的最佳途径之一。

　　文/贺文

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