限购令凶猛
- 来源:小康
- 关键字:限购令,凶猛,缓兵之计,市场
- 发布时间:2010-12-10 14:24
限购令，只是缓兵之计，通过暂时抑制投机和投资需求，为市场供应增加争取时间。
9月29日，中央怒了，“加强版新政”重磅出击。9月30日，深圳随即跟进。此后，广州、上海、杭州等10多个城市楼市调控细则陆续出台，限购令迅速蔓延开来。
最新消息，11月3日，苏州细则应声而落，规定“一个家庭限购一套”，毅然加入了限购行列。
至此，全国已有15个城市发布限购令。但是对于处在最严厉调控政策之下的中国楼市，人们相信，15个还远远不够。
重压之作
限购令，早在4月份的新“国十条”中就有明确体现：“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”该政策出台不久，北京第一个发布了楼市限购令，但是其他城市应者寥寥。
随后几个月，各地对新“国十条”的执行不尽如人意，8月成交量回暖，9月房价抬头。金九银十，楼市的黄金期，国家多部委联合行动，发起“二次调控”。
人们再次看到了限购令的身影。9月29日住建部、国土资源部、监察部联合出台的《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》中指出：“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”
一“可”一“要”，用词的转变彰显了中央的决心，再加上行政问责，限购令无可置疑地被推而广之。
尺度不一
楼市是个区域色彩非常浓重的市场，政策制定和执行，需要中央下决心，地方把握具体结构与尺度。目前已出台的这十几个城市限购令不尽相同，大致可分为几大类。
一类是限制购房套数，比如深圳规定户籍居民家庭限购两套，非户籍居民家庭限购一套，南京规定暂时限制购买第三套住房，它们强调家庭购房在基数上的变化。
另一类是限定新购房套数，包括新房和二手房，比如北京、上海、杭州等城市暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房，这些城市强调的是动态变化，淡化了家庭原来拥有的住房量。
第三类则是不仅不考虑家庭拥有住房的基数，而且也只限制新房，不限制二手房。也就是说，一个家庭，无论之前有多少套住房，还可以再买一套新房，多套二手房，比如，广州、天津。
虽然各个城市政策尺度不一，但是“限外”、打击投机仍是主流举措，很多城市的政策中，人们都可以看到这样的表述：“本地及外省居民只能新购一套房”或“无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房”。
回应众生态
一纸限购令，激起了千层浪。限购令，被公认为迄今为止最严厉的调控手段，一经公布，市场反应强烈。
从各大地方媒体对本市限购令专项调查结果看，大多数受访者表示支持限购令，会选择继续观望。
成交量的反应更加直观。深圳中原地产对深圳市规划国土委的成交数据监测显示，限购令出台后一周（10月4日～10日），深圳新房成交套数为1401套，环比前周2598套减少46％。一路高歌猛进的福州、厦门楼市在10月当地出台限购令后也终于刹住了成交量暴涨的势头。
但事有例外，在天津，限购令正在演变成为“抢房令”。天津市内6区面积相对较小，房源稀缺，很多有购房能力的家庭都不希望错过这唯一的一次市内购房机会。
深圳、北京、上海等地退房潮不断涌现，是市场对限购令的又一反应。按照中原地产的预计，因为二次调控，整个全国一、二手房市场可能在4季度增加超过10万套左右的退房。
购房者焦灼了，开发商也迷茫了，有的开始捂盘惜售，有的借机推销商业地产。据上海中原统计，“沪12条”出来后，写字楼、商铺等商用物业带看量上升了20%，实际成交量增加10%左右。
得意的不只是商业地产，受限购令影响，部分购房者的购房观出现了变化，由之前的“逐步改善”变成了“一步到位”，个别城市的一些高端的大户型物业成交开始出现升温迹象。
疑虑犹存
早在4月份北京出台限购令之时，人们就对这种一刀切式的行政调控手段提出了诸多质疑。如今随着实行限购令的城市队伍不断壮大，质疑浪潮更是一浪高过一浪。
不管是不是炒作，珠海律师林叔权寄信给国务院总理温家宝请求废止限购令一事，已被各大网络媒体广泛转载，广为流传。林叔权的理由是限购令“明显违反物权登记制度”，并且投资炒房者仍可以绕过限购令，达到房产投机的目的。
对限购令的质疑多种多样，有质疑它的合法性的，也有质疑它违背市场经济原则和规律的，更有质疑它带来的社会负面影响大于正面影响的。对此，支持限购令政策的专家学者的回应是，“它是权宜之计，是临时性举措。”
无论这个解释充不充分，也无论这些法律质疑、学术质疑合不合理，都不是购房者和卖房者关注的焦点。他们关心的只是，临时性的权宜之计能不能起到抑制房价过快上涨的作用？限购令取消后，会不会出现房价的报复性上涨？
限购令是剂止疼针，不是退烧药。“如果不采取有效措施，真不知道国庆期间的市场会火爆成什么样、房价会涨成什么样。”中国指数研究院副院长陈晟表示，“此时，行政干预是市场机制有效的补充，十分必要。”
全国工商联房地产商会会长聂梅生对此的解释是，限购令并不完全是针对房价而言，而是针对投机炒房投资购房这部分人群，它对房价有一定的影响力，因为政策出台后使得市场观望情绪加重，从而使得交易量下降，而交易量下降是房价松动的一个前期信号。
而对于之后会不会出现房价报复性上涨，聂梅生指出，“国五条”当中明确提出要推房产税，从个别城市试点逐渐向全国推开。如果是对投资炒房的坚决遏制打击，再加大房产税的推出，房地产市场出现报复性反弹的可能性是没有的。
虽然也有人认为，北京实行限购令已满半年，但房价不跌反涨，说明限购令无效。但是业内人士提醒人们，“北京房价涨速正在放缓，涨得慢也是降价的另一种表现。”
下一步怎么走？
人们相信，不会仅仅局限于这15个城市，限购令的版图还会继续扩张。那么，谁会是下一个呢？
有业内人士透露，住建部对于城市限购的督办，是以房价上涨压力较大为标准。而中国房地产信心指数系统对外公布的数据显示，10月，全国十大城市平均价格同比上涨41.44%，其中涨幅最小的武汉涨幅也达到了19.99%。而这十大城市中，重庆、成都、武汉均未在地方楼市调控政策细则中提及限购政策，成为下一个的可能性较大。
也有业内人士分析称，不排除随着限购令城市投机资金向周边城市的转移，周边城市出台限购令动力加大，出现遍地开花的情况。
再问下一步。限购令被公认为权宜之计、临时手段，据了解，目前公布限购令的15个城市中，只有海口、厦门、福州、温州的限购令里明确指出，限购期到今年12月31日为止。那么，期满后是继续延续？还是就此废止？那些没有明确限购期的城市限购令什么时候会取消？
中国房地产研究会副会长顾云昌表示，限购令就是一个缓兵之计，一方面现阶段购房需求比较旺盛，流动性较充裕，而相对的许多城市的住房供应量是不足的，所以现阶段很有必要实行限购令。现在我们也在加大土地供应和加大保障性住房供应，一旦供应量跟上来了，就不一定再采取限购令的办法了。
但需要注意的是，增加供应的形势依然严峻。以土地为例，中国指数研究院的数据显示，截至9月底，10个重点城市中，一半城市的供应量尚不及去年同期水平，其中深圳、杭州等地供应量同比减少更是超过20%。要完成全年供地任务，形势不容乐观。
而聂梅生表示，除了等供求平衡外，限购令还有“两个等待”。一是等待给房地产调控政策留出空间。中国房地产基本上是十年九调控，年年出政策，但是房价依然这么高，说明急需新的根本性的调控政策出台，比如管好货币，比如房产税等。二是等待为产业结构调整留出空间。房地产占固定投资的20%，占银行贷款的30%，占税收的35%，这么大的一个经济体量的产业调整需要一些空间。限购令就是在等这三事情，等这三件事情起作用了，房地产也就退到了它实在应有的地位了，市场也就平衡了。
……
9月29日，中央怒了，“加强版新政”重磅出击。9月30日，深圳随即跟进。此后，广州、上海、杭州等10多个城市楼市调控细则陆续出台，限购令迅速蔓延开来。
最新消息，11月3日，苏州细则应声而落，规定“一个家庭限购一套”，毅然加入了限购行列。
至此，全国已有15个城市发布限购令。但是对于处在最严厉调控政策之下的中国楼市，人们相信，15个还远远不够。
重压之作
限购令，早在4月份的新“国十条”中就有明确体现：“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”该政策出台不久，北京第一个发布了楼市限购令，但是其他城市应者寥寥。
随后几个月，各地对新“国十条”的执行不尽如人意，8月成交量回暖，9月房价抬头。金九银十，楼市的黄金期，国家多部委联合行动，发起“二次调控”。
人们再次看到了限购令的身影。9月29日住建部、国土资源部、监察部联合出台的《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》中指出：“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”
一“可”一“要”，用词的转变彰显了中央的决心，再加上行政问责，限购令无可置疑地被推而广之。
尺度不一
楼市是个区域色彩非常浓重的市场，政策制定和执行，需要中央下决心，地方把握具体结构与尺度。目前已出台的这十几个城市限购令不尽相同，大致可分为几大类。
一类是限制购房套数，比如深圳规定户籍居民家庭限购两套，非户籍居民家庭限购一套，南京规定暂时限制购买第三套住房，它们强调家庭购房在基数上的变化。
另一类是限定新购房套数，包括新房和二手房，比如北京、上海、杭州等城市暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房，这些城市强调的是动态变化，淡化了家庭原来拥有的住房量。
第三类则是不仅不考虑家庭拥有住房的基数，而且也只限制新房，不限制二手房。也就是说，一个家庭，无论之前有多少套住房，还可以再买一套新房，多套二手房，比如，广州、天津。
虽然各个城市政策尺度不一，但是“限外”、打击投机仍是主流举措，很多城市的政策中，人们都可以看到这样的表述：“本地及外省居民只能新购一套房”或“无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房”。
回应众生态
一纸限购令，激起了千层浪。限购令，被公认为迄今为止最严厉的调控手段，一经公布，市场反应强烈。
从各大地方媒体对本市限购令专项调查结果看，大多数受访者表示支持限购令，会选择继续观望。
成交量的反应更加直观。深圳中原地产对深圳市规划国土委的成交数据监测显示，限购令出台后一周（10月4日～10日），深圳新房成交套数为1401套，环比前周2598套减少46％。一路高歌猛进的福州、厦门楼市在10月当地出台限购令后也终于刹住了成交量暴涨的势头。
但事有例外，在天津，限购令正在演变成为“抢房令”。天津市内6区面积相对较小，房源稀缺，很多有购房能力的家庭都不希望错过这唯一的一次市内购房机会。
深圳、北京、上海等地退房潮不断涌现，是市场对限购令的又一反应。按照中原地产的预计，因为二次调控，整个全国一、二手房市场可能在4季度增加超过10万套左右的退房。
购房者焦灼了，开发商也迷茫了，有的开始捂盘惜售，有的借机推销商业地产。据上海中原统计，“沪12条”出来后，写字楼、商铺等商用物业带看量上升了20%，实际成交量增加10%左右。
得意的不只是商业地产，受限购令影响，部分购房者的购房观出现了变化，由之前的“逐步改善”变成了“一步到位”，个别城市的一些高端的大户型物业成交开始出现升温迹象。
疑虑犹存
早在4月份北京出台限购令之时，人们就对这种一刀切式的行政调控手段提出了诸多质疑。如今随着实行限购令的城市队伍不断壮大，质疑浪潮更是一浪高过一浪。
不管是不是炒作，珠海律师林叔权寄信给国务院总理温家宝请求废止限购令一事，已被各大网络媒体广泛转载，广为流传。林叔权的理由是限购令“明显违反物权登记制度”，并且投资炒房者仍可以绕过限购令，达到房产投机的目的。
对限购令的质疑多种多样，有质疑它的合法性的，也有质疑它违背市场经济原则和规律的，更有质疑它带来的社会负面影响大于正面影响的。对此，支持限购令政策的专家学者的回应是，“它是权宜之计，是临时性举措。”
无论这个解释充不充分，也无论这些法律质疑、学术质疑合不合理，都不是购房者和卖房者关注的焦点。他们关心的只是，临时性的权宜之计能不能起到抑制房价过快上涨的作用？限购令取消后，会不会出现房价的报复性上涨？
限购令是剂止疼针，不是退烧药。“如果不采取有效措施，真不知道国庆期间的市场会火爆成什么样、房价会涨成什么样。”中国指数研究院副院长陈晟表示，“此时，行政干预是市场机制有效的补充，十分必要。”
全国工商联房地产商会会长聂梅生对此的解释是，限购令并不完全是针对房价而言，而是针对投机炒房投资购房这部分人群，它对房价有一定的影响力，因为政策出台后使得市场观望情绪加重，从而使得交易量下降，而交易量下降是房价松动的一个前期信号。
而对于之后会不会出现房价报复性上涨，聂梅生指出，“国五条”当中明确提出要推房产税，从个别城市试点逐渐向全国推开。如果是对投资炒房的坚决遏制打击，再加大房产税的推出，房地产市场出现报复性反弹的可能性是没有的。
虽然也有人认为，北京实行限购令已满半年，但房价不跌反涨，说明限购令无效。但是业内人士提醒人们，“北京房价涨速正在放缓，涨得慢也是降价的另一种表现。”
下一步怎么走？
人们相信，不会仅仅局限于这15个城市，限购令的版图还会继续扩张。那么，谁会是下一个呢？
有业内人士透露，住建部对于城市限购的督办，是以房价上涨压力较大为标准。而中国房地产信心指数系统对外公布的数据显示，10月，全国十大城市平均价格同比上涨41.44%，其中涨幅最小的武汉涨幅也达到了19.99%。而这十大城市中，重庆、成都、武汉均未在地方楼市调控政策细则中提及限购政策，成为下一个的可能性较大。
也有业内人士分析称，不排除随着限购令城市投机资金向周边城市的转移，周边城市出台限购令动力加大，出现遍地开花的情况。
再问下一步。限购令被公认为权宜之计、临时手段，据了解，目前公布限购令的15个城市中，只有海口、厦门、福州、温州的限购令里明确指出，限购期到今年12月31日为止。那么，期满后是继续延续？还是就此废止？那些没有明确限购期的城市限购令什么时候会取消？
中国房地产研究会副会长顾云昌表示，限购令就是一个缓兵之计，一方面现阶段购房需求比较旺盛，流动性较充裕，而相对的许多城市的住房供应量是不足的，所以现阶段很有必要实行限购令。现在我们也在加大土地供应和加大保障性住房供应，一旦供应量跟上来了，就不一定再采取限购令的办法了。
但需要注意的是，增加供应的形势依然严峻。以土地为例，中国指数研究院的数据显示，截至9月底，10个重点城市中，一半城市的供应量尚不及去年同期水平，其中深圳、杭州等地供应量同比减少更是超过20%。要完成全年供地任务，形势不容乐观。
而聂梅生表示，除了等供求平衡外，限购令还有“两个等待”。一是等待给房地产调控政策留出空间。中国房地产基本上是十年九调控，年年出政策，但是房价依然这么高，说明急需新的根本性的调控政策出台，比如管好货币，比如房产税等。二是等待为产业结构调整留出空间。房地产占固定投资的20%，占银行贷款的30%，占税收的35%，这么大的一个经济体量的产业调整需要一些空间。限购令就是在等这三事情，等这三件事情起作用了，房地产也就退到了它实在应有的地位了，市场也就平衡了。
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