中国楼市将进入第（4）浪调整

　　人民银行周五提供一年期MLF共4980亿，年利率3.2%。而财政部发行150亿91日贴现国债，年利率3.24%，边际利率近3.4%；100亿182日贴现国债，年利率3.41%，边际利率3.54%。向央行借利率3.2%的MLF买利率3.41%的国债，净赚0.21%，这样的好事哪里找！而财政部又有数百亿现金要存银行，估计利率与上次差不多，4.2%。存银行利率4.2%，用3.2%的利率发国债，更是利差更大。当前市场预期中国将降低存款准备金率，但降准央行要给予商业银行1.6%的利息，而MLF则是商业银行给央行3.2%的利息，你是央行会怎么做？所以人行这回定向降准已经是“尽了人事”，各位勿再多想矣。

　　目前的所谓互联网金融，不外乎是“高利贷”。点开随便一个手机APP，可发现若借1000元一个月，到期本金、利息及各种费用须还1200元至1300元。若这不是高利贷，则全世界都没有高利贷了。人民银行规定借贷按年利率最高是24%，超过年利率24%的不再受法律保护。互联网金融借贷利率当然在央行的规定之下，但会加上各种费用，于是便有借1000元要还利息及费用200元至300元的现象。难怪万达集团、360等大型企业介入互联网金融。有报道指，一家中型现金贷平台CEO说，公司利润好到不好意思说。每月放款10亿，除去坏账、流量成本、运营成本，净利润高达六七千万。行业排名前10的平台，预计每月纯利2亿。目前排名前10的现金贷平台，月放款金额在30亿之上；排名前20的平台，月放款金额都在20亿之上；排名前30的平台，月放款金额都在10亿之上。

　　《券商中国》上有文章认为：“人人都爱现金贷，万家平台争食，因为这不是高利贷，这是超超超高……暴利贷！”该文章分析指出：“考虑到现金贷火爆是从2016年下半年开始的，就完全可以猜测到，在2016年至今房贷规模迅速上升之后，房贷压力下，消费者不得不依赖短期贷款补充现金流，满足平衡支出。高高在上的楼价，大幅膨胀了购买者资产负债表。但是，作为衡量了一个人财务是否健康的现金流量表，却在提醒，还完房贷后，现金收入不断恶化。”

　　我们看看人民银行公布的数据，2016年底个人按揭贷款总额19.1万亿，到今年上半年数字升至20.1万亿。若按全国首套房贷款平均利率5.12%、贷款年限20年及总额20.1万亿计算，每月等额本息高达1300亿，分到中国总人口上，每人每月要还近100元。平安证券指出商业银行涉及房屋贷款的规模占比四成，上半年全国商业银行涉及房屋贷款总额43万亿，占银行总资产的比例超过25%。楼价下跌，银行贷款不良率将大幅飚升。2003年以来，中国楼价已经上升了14年。天下无不散之宴席，平均18年的地产周期恐怕余下几年要面对整体调整的格局。看看中国房价走势图，1998年至2001年为第（1）浪及第（2）浪，第（3）浪一直上升至今。第（3）浪之中，2001年至2002年完成（3）浪1及（3）浪2，随后的（3）浪3升至2014年。2014年至2015年是（3）浪4调整，随后展开（3）浪5上升。如此划分，符合（3）浪3是最宽广最波澜壮阔的市场上升原则。另外，2015年以来的上升，升幅居前的乃二三线城市，符合（3）浪5的特征。情形与股市2007年“5.30”之前类似。依据交替原则，第（2）浪横向整理，第（4）浪将出现急跌的局面。相信即将到来的第（4）浪一线城市坚挺，而次一级城市或者一线城市周边楼价将有较大程度的跌幅。

　　记得2005年10月15日，在中国股市大牛市前夕，笔者写过一篇文章《中国股市抵到烂》。文中曾经粗略计算过广州市市区楼市总值，现摘录如下：“广州市总人口701万人，其中城市人口414万人（除番禺、花都区及增城市、从化市），以每户3.5人计算约118万户。根据统计，今年一季度广州市商品住宅预售面积117.5万平方米，均价5098元／平方米，约60亿元，全年240亿元或470万平方米。如果旧房以新房价格的七折计算，平均每个单元80平方米，则广州市所有私人住宅的价值是3368亿元。”当时计算所得是3000多亿。而近期《证券时报》亦计算了北京、上海、广州（包括番禺等下属新区）及深圳楼市总值，分别是36.6万亿、34.5万亿、12.1万亿及19万亿，其中认为广州楼市总值数据偏低。尽管如此，四大城市楼市总值已经过百万亿，与美国楼市总值152万亿差距不大。

　　中国楼市炙热，使得在香港上市的内房股股价今年以来终于爆发。融创中国（HK.01918）自2015年9月低位至今，上升了11倍以上，单单今年以来便升了5.2倍。而刚刚成为胡润富豪榜上中国首富的许家印旗下中国恒大（HK.03333）自2015年7月低位以来亦上升了11倍，今年升幅达5倍。以地产股来看，一年上升5倍，真是匪夷所思。这并非科技股，在中国楼市进入政策调整期背景下，投资者仍疯狂推高股价，非常危险。中国恒大2015年以来，先是运行一个大型三角形整理，接着进入飚升阶段。但近期明显出现一个楔形走势，且本周已经轻微跌破楔形的下边，走势上可能仍有反复。不过恐怕中期见顶的机会较大。融创中国虽然未出现楔形，但日线图及周线图上RSI背离严重，同样可能见顶。作为走势最强的两只内房股若见顶，其他股走势则不必讲。环顾香港市场，内房股衍生工具中，只找到一只恒大的熊证，其余全部是认购证及牛证，可以说空头已死。

　　卧龙

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