房产税真的来了！房价还涨得动吗？

　　“租售同权”？不，这次是“房产税”！

　　继广州的“租售同权”石破天惊之后，近日，宁夏自治区政府官网在全国率先发布了《宁夏回族自治区房地产税实施细则》解读，这标志着中国正式和国际接轨，对70年使用期限的房子征收房产税，中国正式进入了房产税时代。

　　宁夏100平房子需缴房产税约4200元/年

　　近日，宁夏出台《宁夏回族自治区房产税实施细则》（以下简称《细则》），明确宁夏房产税在城市、县城、建制镇和工矿区（包括各类开发区、各类园区）范围内征收，新细则自2018年1月1日起执行。

　　按房产原值减除30%余值缴纳税率为1.2%

　　《细则》明确，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳的，税率为1.2％；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。此外，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

　　房产原值是什么意思呢？据了解，房产原值不是值买房时候的价格，而是当前市场价。它包括地价/取得使用权支付的价款+开发的成本费用+与房屋不可分割的各种附属设备（暖气、卫生通风照明中央空调等）。

　　新房自交付使用后次月起计征

　　《细则》规定，购买新建商品房，房产税自房屋交付使用之次月起计征；购买存量房，房产税自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征；出租、出借房产，则自交付出租、出借房产之次月起计征房产税；而房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，房产税则是从房屋使用或交付之次月起计征。

　　房产税按年计算分季缴纳

　　《细则》明确，房产税将按年计算、分季缴纳。分季缴纳的税款应于季度终了后15日内缴纳入库，入库期限最后一日如遇法定节假日可向后顺延。年应纳房产税额在10000元（含10000元）以下的纳税人，纳税人可以自愿采取全年一次性申报纳税，缴纳时间为每年第一季度终了后15日内，入库期限最后一日如遇法定节假日可向后顺延。

　　《金融理财》杂志记者从中国房价行情网站可以看到当前银川房产均价为5146元/平，近一个月来平均单价较上月跌0.02%。那么，如果征收房产税后，一年要缴纳多少税呢？以5000元/平、100平的房子计算，该房产原值为50万元，减除30%后是35万元，税率是1.2%，那么一年就需要缴纳4200元的房产税也就是一个季度缴纳1050元。

　　征收房产税，房价会跌吗？

　　其实，早在2011年1月27日，上海、重庆就宣布次日开始试点房产税。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，增量房人均面积在60平以上起征，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%；重庆征收对象是存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，税率为0.5%-1.2%。

　　那么，上海和重庆征收房产税后市场有什么反应呢？

　　中国指数研究院曾发布一份报告显示，上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10至20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌；第二年，两地成交量均呈现较大幅度的增长。此后3年多，房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。其中缘由还是房价一直处在上涨的氛围中，而房产税税率基本在1%左右。如果说100万的房子要交1万元的房产税，但可以涨50万，那谁还会在乎那1万元呢？当然，征收房产税对于那些比普通人稍微富裕一些的中产阶层、炒房客、投资客来说，还是会带来一定的持有成本的，在一定程度上可以抑制房价上涨，不过影响有限。

　　时过境迁，近两年，政府采取了限购、限贷、限价、限售等各种手段，一些城市的房价开始遇冷，再加上房产税的开征，房地产销售市场会否遭遇“霜冻”？

　　有分析指出，不管是准备购房的刚需还是投资者，必然会在房产税面前止步；多套房子的投机者踯躅不前、已经拥有多套房的投机者仓皇抛售。这样一来，供应量增加需求减少势必引发它降价。甚至有学者推测，绝大部分城市房价会因此下降55%以上，基本上是腰斩。

　　如果房产税的税率足够高，征税对象足够广，影响恐怕会更大，这种影响同样也会体现在心理层面上，引起恐慌式的预期，从而最终让房子的供求失衡，起到给发烧的楼市降温的目的。

　　在宁夏宣布开征房产税之前，全国人大财经委副主任委员黄奇帆11月在参加某次会议时预测，房产税离我们并不远，不是说要十年，二十年才会征收，可能今后几年马上会发生。他认为，收房产税将带来四个方面好处：

　　第一，能使中国的税务体制从间接税、直接税形成完整的系统，对税务体制完成有好处。

　　第二，房产税能抑制房地产的某种炒作，但这一点还需金融、土地等其他政策配合。

　　第三，房产税能促进房地产的资源优化配置，使闲置的房屋真正能够使用起来。

　　第四，房产税的增长会使得整个房地产系统的税务结构发生变化，甚至对于土地收费的特征也会有所调整。

　　可见，征收房产税理论上看确实能抑制房地产的某种炒作。但是效果如何，还要分短期和长期来看。从短期来看，房屋持有成本的大幅提高，会让炒房者抛售手中的房产，市场上供给数量增多，可以起到抑制房价的作用。

　　但是从长期看，房价的两极分化会更加明显，即该涨的还会涨，该跌的更快下跌。因为房地产税的实际影响是增加了房屋的持有成本，它只是一个辅助因素，决定房价的根本性因素是供需关系。一线城市的土地是有限的，只要人口源源不断地流向一线城市和少数几个重点二线城市，那里的房价继续高涨是不可避免的。

　　以上海为例，根据《上海城市总体规划（2016-2040）》，到2040年上海建设用地的天花板为3200平方公里，而2020年建设用地预计将达到3226平方公里。这意味着后面的20年，上海不但不能新增建设用地，还要减少26平方公里。北京也是类似，而深圳则更早进入了拆迁一块重建一块的节奏。

　　再从全球范围内来说，任何一个发达城市（纽约、香港、首尔、台湾等），都没有出现过因为征收房产税而导致房价下跌的。而另一个残酷的事实是，在全球化的背景下，一线城市的房价只和高净值人群（富人）的数量有关。

　　有人通过对比了北京、上海、纽约和洛杉矶的房价，以及当地富豪人数的相关度后发现，高净值人群和房价的相关度居然高达0.91。优质的资源永远是稀缺的，稀缺的资源永远是昂贵的。

　　TIPS

　　1、房地产税和房产税的区别是什么？

　　房地产税：在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。

　　房产税：以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税是房地产税的一种。

　　2、关于房产税

　　全世界征收房产税是普遍情况。税率在2%左右，有低的香港0.2%，有高的美国、西班牙3%，中等的德国2%。征收房产税的用途是什么呢？英国的房产税占英国地方税收收入的比例高达90%以上，占地方财政收入的比例也在60%左右，这些税收，最后大部分用于社区教育、医疗等各方面的建设；美国的房产税，70%～80%用于社区公立学校支出，剩下的用于公立图书馆、残疾人服务，用于政府支出的不过3%～5%；上海和重庆的房地产税则用于保障住房建设。

　　本刊记者 李明敬