“新拆迁条例”只会推高房价
- 来源:投资者报
- 关键字:拆迁,条例,推高,房价
- 发布时间:2011-01-24 08:29
在本报此前的社论中，讨论过房屋的价值构成。房屋作为一项财产，只要不是“空中楼阁”，其价值就分两部分，其一是房屋所占用土地的价值，第二是房屋作为建筑物的价值。建筑物是一种固定资产，逐年折旧贬值，所以让“让房价飞”的只有土地增值。
但最近有人在上海市的一份《地块预申请须知》所载“出让合同”信息中，发现了“土地期满后的处理方法：出让人无偿收回”的字眼。上海市有关部门很快就此事作出了含糊不清的澄清，但这并不能释疑人们心中的问题——70年后的房屋地权还属于我吗？
这是个令人揪心的事实，尽管你也知道土地出让金只交了70年，尽管你总幻想“法不责众”——每个人都只有70年产权，到时候总有办法的。但如果“出让人无偿收回”黑纸白字地写在合同中，性质就不同了。法治社会，总要讲点契约精神吧。
是的，从法理上看，购房者只付了70年的土地出让金，购房70年后便无权再把房子安放在原来的土地上了。如果“土地出让方”想请你离开，于情于法都说得过去——要么你自己想办法把房子搬走，要么麻烦他动手帮你把房子拆了——请不要妨碍别人赚钱，把地再卖70年。
中国的土地有两种性质，一种是国有土地，一种是集体土地。城市中，只有建在国有土地上的商品房才合法，否则都称之为“小产权房”。政府是国有土地唯一的行权者和出让方，加上地方财政对土地收入的依赖，这让政府在土地交易中的牟利冲动难以消除。
也许因为是政府，在处理70年地权的问题上，不仅讲合同，也知道讲政治。所以，在国务院本月19日原则通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》（以下简称“新拆迁条例”）中，流露出承认房主拥有土地增值权的信号。
“拆”是中国城市化进程中最无奈和最暴力的字眼。在房地产巨大的利益面前，各式各样的强行拆迁，一直在践踏着社会中基本的公平、法治和人权。它牵扯出来的民愤，往往成为官民冲突的爆发点，引发的群体性事件也层出不穷。
2001年出台并执行至今的《城市房屋拆迁管理条例》，考虑政府方便多而考虑民众利益少，其在实践过程中已经演变成“地方政府过度逐利的保护伞”，并因此广受诟病，常被人称之为“天怒人怨”的“违宪恶法”。
“强拆”之所以能够理直气壮执行，除了利字当头，有法撑腰，更关键的是土地权属问题——土地本来就是政府的，政府让你走你就该走，你要“强留”政府就有权“强拆”。所以，不解决土地权属问题，政府就拥有强拆的权力，即使“新拆迁条例”，也保留这种权力。
新条例与2001版《城市房屋拆迁管理条例》相比更加温和，一些规定的设计中看得出来“平民愤”的良苦用心。比如征收补偿应不低于市场价格、拆迁必须出于公共利益、政府必须是房屋和补偿的主体、强拆必须法院执行等等，都颇具针对性。
我们姑且相信“新规”能够大幅度避免强拆的血腥和暴力事件，能够让被拆迁者得到心满意足的补偿，但如果土地产权不能回到房主手中、政府依赖土地财政的机制不变，“新拆迁条例”只会把房价越推越高。
道理很简单。老的拆迁办法往往依靠强行手段获得土地，土地获得成本相对较低，政府在低买高卖中获得土地收益。新的拆迁办法，政府必须按“市场价格”向业主支付拆迁对价，这个市场价格，其实已经包括了房价中的土地价格，也就是说“地价增值”归了业主而不是政府。
地方政府70%的收入来源于土地，如果土地平进平出，那他们的土地净收入就是零，土地财政就“无财可征”。如果“地主”不能在“买”的过程中获得土地的增值，他就必须靠“卖”来预支新的增值。所以，政府只能把地卖到更贵，才能消化上涨的征地成本、保证来自土地的财源不断。
“新拆迁条例”提高了交易者的补偿成本，而交易者的牟利本性没有被消除，这会给房地产市场造成什么样的前景？不用问，其结果一定让土地价格循环往复的被推高，进而不断推高房价。而那些看似在拆迁过程中分享到土地增值的人们，其获得的增值又会随着房价的上涨而不断贬值。
过去10年的“强拆”让老百姓怨声载道，新的拆迁条例，也许能用提高补偿对价的办法，让老百姓闭上抱怨的嘴，但如果因此让房地产的问题变得更糟糕，类似的抱怨总还会再来的。
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