在楼市掀起降价浪潮的2011年11月末，一则存款准备金率下调的消息，再次激起房地产市场的千层浪。
该次是近3年间的首次下调存款准备金率，且幅度达到50个基点，直接向市场释放了近4000亿流动性资金。在现阶段宏观经济下行压力增大、市场流动枯竭态势日益显现的情况下，此时下调存款准备金率实属意料之中。
对正处于“胶着状态”的楼市来讲，此刻正是买卖双方心理最微妙的节点。开发商大张旗鼓地降价，购房者正犹豫着该不该出手买房，此时存款准备金率下调对于开发商、代理商以及饱受房贷之苦的购房者来说，绝对是利好的。
对开发商而言，贷币政策的微调被称有望缓解其资金压力；对购房者及代理商而言，此前，由于银根紧缩，房贷利率不断上浮，个人贷款的申请难度大，短则两三个月、长则大半年的贷款申请周期让刚性需求的购房者和代理商着实吃不消。而准备金率下调后，银行贷款额度总体会有所增加，个贷放贷额度也会相应增加。
尽管如此，仍然不能过于乐观地看待楼市。我认为，这次流动性“放水”，其实很难为房地产市场带来“暖流”。
首先，存准金下调的政策初衷不是救楼市，而是缓解实体经济流通性过于紧张的局面，以降低宏观经济下行风险。其次，本次调整仍属于微调范畴，主要用于满足中小企业及民生领域的贷款需求，并非放贷支持开发商。而最关键的是，房价下调的趋势已经形成。当前市场，5%-10%的跌价已经不能明显提升销售量，从2011年11月上海市商品房月度交易量48.97万的数字可以看出，成交量依然处于历史低位，比起90万的正常基本底线相差甚远。这就说明，以价换量的效果并不理想，开发商若想要在2011年末有所表现，只有一步到位，降价20%左右，才能换来成交量，否则，存款准备金率的下调对回暖也不起作用。
从政策层面看，中央依然保持政策收紧态势，这对购房者的心理预期影响很大。住建部已经明确表态，对于限购政策将于2011年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。显然，若限购令继续实施，因此次存准金下调而释放出的流动性，也很难进入楼市。且在房价下调的趋势面前，市场会表现出“买涨不买跌”。即便2012年政策会有所松动，市场也需要一定时间反应消化，救市并不是一时半刻就能达成的。
对此我认为，在房地产的产业结构尚未完成调整前，大量信贷流入房地产领域可能性较小，短期之内行业弱势格局扭转可能性为小概率。虽然目前一些楼盘价格出现了快速下降，但整体房价下跌仍不明显，未来将会有更多明星级楼盘加入降价调整的队伍。因此，短期来看，房价降价趋势仍会蔓延，2012年一季度前较难出现反弹。
对于前期拿地正在建设、楼盘销售不佳的开发商，面临着年底结算的巨大资金压力，在融资困难的情况下，降价或是缓解难题的唯一出路。快卖房、缓建房、慎拿地，现金为王依然是开发商目前走出困境的关键。而货币政策趋势是否改变、行业调控是否出现松动，未来3-6个月内的货币政策取向为何，将成为房地产行业发展的关键，市场探底和筑底过程还有待时日。
（作者为策源地产董事长）
文|徐晓亮
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